陳妙林詳解“酒店-地產”現金流運營秘笈

　　“酒店經營得好壞，關鍵不是利潤，而是經營性現金流占當年營業收入的比例(GOP值)，因為除了利潤之外，酒店當年的折舊費用、無形資產攤銷等都可以產生現金流，我的要求是GOP值必須達到30%以上。”

　　本報記者露胥 盛文杰發自上海

　　每年必將屬下50多個老總獎金發到他們夫人手中，陳妙林自認是個穩健型的企業家。

　　坐在《第一財經日報》記者面前的這位開元旅業集團董事長，西裝革履，系著他的屬下們抱怨的“一年四季必須掛在脖子上”的領帶，向記者透露開元“武林秘笈”：做企業就是做現金流，

順馳的結果就是因為步子邁得太急；同樣，在一個家庭，男人手上的現金流太多，也容易失去把控。

　　也是因為這種穩健，曾經有望成為內地首家登陸香港聯交所的最大的民營酒店集團，將上市時間從2005年10月推遲到2008年。不過比起不久前在上海宣布上市計劃無限期推遲的保守說法，陳妙林最近的講法顯得更有的放矢。

　　這可能與開元對手們一一扳動上市發令槍的刺激有關。錦江集團、如家酒店，這些原先上市時間表排在后面的企業，現在都搶跑在先。

　　酒店2008年上市地產A股買殼

　　“上市目的是為了融資，目前我們并沒有急切的資金渴求�！标惷盍值恼Z調還是慣有的從容。

　　2005年3月，開元酒店宣布將于當年10月赴港上市，計劃發行8000萬股本，融資2億~3億港元。主要是其旗下的四家酒店加上開元酒店管理公司，主要資產包括浙江開元蕭山賓館、杭州開元之江度假村、蕭山開元城市酒店、杭州開元陽光休閑山莊等。

　　按照陳妙林的解釋，開元不急于上市主要基于兩個考慮：一方面如果現在急于上市的話，投資機構跟開元談判的條件會很苛刻；另一方面是想先做好企業的內功。

　　而2005年當年推遲上市計劃，最直接的導火索在于香港出臺新的固定資產折舊年限，開元預計2005年6000多萬元的純利潤將縮水1800萬元左右，開元當時決定將上市推遲到2006年，計劃募集資金也增加為3億~4億港元。

　　“2006年，4家酒店上市前還清全部債務需要6億元，融資只有4億元，這顯然很不劃算�！苯涍^董事會的再次討論，開元再次將上市計劃推遲至2008年之前，計劃融資8億~10億港元。這也是開元最新公布的時間表。

　　陳妙林說，到那個時候，將在上市資產中加入新開業的5家酒店管理費，另外，杭州開元之江度假村將拆掉重建，40%開發成酒店，60%開發成房產，考慮到土地升值等因素，估計能夠賺5億元，這些將反映在上市后3~4年的利潤報表上。

　　開元為上市成立的5人小組，依然還很忙碌。他們的任務不僅是和投資銀行和基金接洽，還有一個重要的使命，是到A股市場為開元地產業務“尋殼上市”。開元的地產項目主要布局二三線城市，往往和酒店相結合。如開封有1600畝地正在開發，計劃明年開盤，衢州也有900畝地、96萬平方米建筑面積的項目，一期已經開盤。在買殼時間上，則會等待時機逢低買入。

　　愛打算盤的陳妙林似乎不喜歡和同樣精明的基金公司打交道：“基金一般都要25%的回報率，根據他們的規則，說要拿出3億美元,往往真正到手的只有2億美元�，F在很多基金都要和我們洽談，我的心里底線是10%的回報率�！�

　　現金流為王

　　以郭鶴年激勵自己的陳妙林發現，嘉里、香格里拉以及其他國外著名酒店開創初期，總會自然地和地產走在一起。“單靠酒店，顯然太慢�！�

　　1999年樊綱的一個“擴大城市化進程”的講座給了陳妙林這個靈感。到2005年，開元地產業務總收入已經超過酒店業務收入。

　　盡管如此，在敏感的地產調控時期，他的“酒店-地產”模式還是受到不少質疑，業內尤其對開元資金鏈風險控制能力表示擔心。

　　對此，陳妙林很坦然地公開現金流管理“秘笈”以顯示自己的信心：集團成立財務公司，相當于內部銀行，總管企業所有的現金流收支。如酒店經營產生的現金流，借給財務公司，財務公司支付給他們利息，這些資金可以流動到

房地產項目公司，地產公司按照銀行利息和財務公司進行結算。酒店業經營性現金流大，酒店的自建物業可以抵押貸款，能夠成為地產業務的“蓄水池”。

　　“酒店經營得好壞，關鍵不是利潤，而是經營性現金流占當年營業收入的比例(GOP值)，因為除了利潤之外，酒店當年的折舊費用、無形資產攤銷等都可以產生現金流，我的要求是GOP值必須達到30%以上�！�

　　陳妙林舉開封那個總投資約16億元的地產項目為例，該項目4億元的土地款和3億元的酒店建設資金，基本是靠自有資金陸續投入，其余靠貸款。其中，開元的大部分酒店都是自建物業，可以抵押給銀行。地產項目一次性回籠資金，隨后返還酒店。

　　開元現在總資產50億元，凈資產超過10億元，一年可以產生4億元左右的現金流，其中酒店可產生近2億元的現金流，每年項目平均投資控制在7億元~8億元之間，負債率為50%左右(實際負債率有時會達到60%~70%)。不過在2003年，陳妙林根據自己對地產高峰期已過的判斷，已經暫停在一線熱點城市拿地。

　　除非遇到“非典”這樣的年份，地產和酒店雙雙遭受挫敗，否則，陳妙林自認這套運作模式的風險在可控范圍之內。

　　“集團的經營戰略現在已經不需要我操心，酒店和地產都有各自的老總。我現在就是抓現金流這一塊，來年的經營指標，都會在本年度10月底之前完成。每個月月底，我都會看具體的現金流報表�！标惷盍终f自己比以前省心很多。這位國內八大酒店集團中唯一的民營酒店老總，總能留出時間堅持體育鍛煉，不久前還用騎自行車的方式丈量蕭山開元酒店和千島湖開元度假村上百公里的距離。

　　但是據他的部下反映，開元陳掌門一手抓現金流，另一手還抓人心。他考察高管，會將他們帶進賭場，“賭性太大的人容易冒進。”陳妙林說。另外，他時刻提醒高管的太太們“男人有錢容易變壞”。

　　陳妙林最得力的幾位干將，都已經跟了他18年以上，并且“挺怕他”。開元酒店開創初期，陳妙林擁有100%股權，他將其中的24%送給了一起打天下的6個人,后來又送出去了16%�！暗�60歲退休的時候，我希望能將自己的股份減少到34%。”當然，到時還有一個非常敏感的接班人的問題，陳妙林似乎目前沒有將家業傳給兩個女兒的想法。