陳昆才、王芳艷

　　個人住房貸款再現負增長，上海樓市似有提前轉寒的冬意。

　　10月10日下午，記者從上海銀監局獲悉，上海中資商業銀行個人住房貸款經過連續4個月的反彈后再次出現負增長。截至9月末，個人住房貸款余額2481.20億元，當月減少0.36億元，比年初減少63.14億元。

　　“由于近兩個月上海市房地產市場走勢再度徘徊不定，房地產交易量增長乏力對個人住房貸款的影響再次顯現。”10月11日，央行上海總部在其發布的3季度上海市貨幣信貸運行情況中指出。

　　“剛性”需求沒有軟下來

　　與房貸反道而行的是交易量：10月10日，“房產之窗”網

　　“現在，外界都預期上海房價趨于平穩或者下跌。但在這種情況下，交易量趨升，還有人在買房，說明這些基本屬于不得不買房的人。”一位觀察人士如是說。

　　“去年9月日均成交僅461套(住宅358套)的時代已不會再來，政策效果的逐漸淡化，根源就是潛在需求仍大量存在。”10月10日，“房產之窗”網在一份最新的研究報告中指出,“如果說政策前的市場是投資、投機過熱的市場，如今的市場則是一個以自住需求為主導的市場，大量的改善居住條件、婚房需求仍有待滿足。”

　　而在外界一片看跌聲中，9月份的上海房價卻在“暗中”走高。

　　“房產之窗”網顯示，今年9月份上海市普通住宅(公寓類)的成交均價為9147元/平方米，雖與去年9月時的9132.7元/平方米水平相差無幾，但前述報告指出，從今年9月與去年9月新建普通商品住宅(公寓類)的成交均價對比來看，除靜安、長寧受某些因素影響產生波動性輕微下跌外，其他各中心城區的均價均有不同程度的上漲，部分區域漲幅驚人。漲幅最大的四個區虹口、閘北、徐匯、盧灣本月均價的同比增長量分別為：41.6%、24.0%、22.2%和20.6%。

　　與市中心區域“一地難求”相似，地段稍偏但價位相對低廉的“次市區”概念的近郊樓盤也甚“得寵”，這些樓盤大多位于上海市浦東、閔行、寶山的“準市區”區域。9月份以來，上述區域的成交量占到全市總成交量的41%。

　　“近郊區域樓盤成交比例的增加一定程度上淡化了中心區域房價上漲的效果，從而拉平了上海市的住宅均價。”前述報告稱。

　　個人房貸如何“疲軟”

　　即便在簽訂預售合同到銀行發放個人住房貸款之間存在1至2個月的時滯，但處在商品住宅交易小步上升的通道，商業銀行也應該分得一杯羹，為何個人住房貸款出現負增長呢？

　　“在交易量放大的背景下，個人房貸出現負增長，主要跟商品住宅交易的結構有關系，如果交易以動遷類住戶為主，出現這種情況是很正常的。”10月11日，一位上海銀監局官員說。

　　8月，上海市商品住宅成交面積為176.3萬平方米，其中動遷類項目成交57.5萬平方米，占比32.6%。不過，9月份這個比例下降到26.8%。

　　“雖然動遷類項目的交易量也很大，但動拆遷住戶的貸款能力差一些，貸款量不會太大。他們往往先用公積金貸款，由于很多住戶都是第一次申請公積金貸款，所以，一般能拿到30萬元。”該官員表示。

　　另外，“動遷類項目的住宅一般在外環左右，房價基本在6000-8000元/平方米左右，所以總價不是很大。對于動拆遷住戶來說，有了30萬元公積金貸款之后，加上動拆遷補貼，再去申請商業貸款的需求就很少。”這位官員續稱。

　　一個值得注意的現象是，9月份，在上海中資商業銀行個人住房貸款中，一手房貸款連續3個月回落，當月減少3.57億元；二手房貸款連續3個月環比少增，當月增加3.22億元。

　　在此番房地產調控的背景下，上海市二手房交易更為活躍，與相關調控政策的弱化不無關聯。

　　8月初，上海市在關于二手房轉讓征收個人所得稅的“操作意見”中，明確了核定征收稅率，即對于轉讓不能提供完整票據、無法確認房屋原值的二手房，稅務部門核定征稅的標準為：普通住房為轉讓收入的1%、非普通住房為轉讓收入的2%。

　　“這個政策對老百姓來說是很有利的。目前，很多二手房交易都是以總價的1%來核定征收，這個力度比較弱一些，比起按照差價征收20%的負擔要輕得多。”前述政府人士說。

　　此外，8月19日，在央行上調存貸款基準利率之后，商業銀行的“變通”也助推了房地產交易量的上升。央行規定，加息之后，商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.9倍擴大為0.85倍。

　　“商業銀行為了留住客戶，在新簽房貸合約中，很多都是執行基準利率下浮85%，這樣跟原來的貸款利率相差無幾，所以加息對房貸的影響不大。”前述銀監局官員指出。