房價下跌集體退房 開發(fā)商為房價瘋漲付退款代價

　　新華社記者 徐壽松 蔡國兆

　　備受矚目的上海退房案終于有了說法：日前，上海市寶山區(qū)人民法院一審判結(jié)20例，允許購房人解除購房合同，開發(fā)商應(yīng)退還房款，收回價格已大大“縮水”的房屋。

　　法律專家指出，這起近5年來上海首次出現(xiàn)的退房集體訴訟，無疑給宏觀調(diào)控下漸漸吃緊的開發(fā)商亮了一張黃牌，樓市有漲有跌，開發(fā)商在博弈樓市、節(jié)節(jié)推高房價之時，是否也應(yīng)該對房價下跌的風(fēng)險有所預(yù)期？

　　2005年12月底，位列上海地產(chǎn)十強的大華(集團(tuán))有限公司遇到了大麻煩：它所開發(fā)的樓盤“水岸藍(lán)橋”的89名業(yè)主，將一份聯(lián)名解約“通牒”遞交給開發(fā)商、貸款銀行和貸款擔(dān)保公司，強烈要求退房，并聲明將集體停止償還房貸。一時間，上海樓市“風(fēng)云”乍起，十幾個樓盤先后發(fā)生集體退房事件。

　　

房價下跌是退房風(fēng)起的真實原因。今年9月22日，上海市寶山區(qū)法院判決的案例顯示，購房者黎敏(原告)在2005年2月從大華公司購買了“水岸藍(lán)橋”一期一套約106平方米的房屋，總價144.15萬元，平均每平方米單價高達(dá)13590元。

　　一位退房業(yè)主說，2004年下半年，這里房價每平方米還只有五六千元，2005年春節(jié)前后，“瘋漲”到13000元甚至更高。可到了2005年下半年，樓市宏觀調(diào)控趨緊，上海中外環(huán)線周邊地區(qū)房價下跌，同類房價最低跌到過每平方米8000多元。如此一來，買房人房子還沒到手，每套價格就“縮水”了三四十萬元。

　　而在當(dāng)初購房合同的補充條款中，開發(fā)商為約束購房人，特別約定：“若乙方(購房者)因自身原因提出解除合同，乙方(購房者)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價款的3%，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切相關(guān)費用。”孰料，正是這一在賣方市場中購房人只有簽字認(rèn)可、根本無法置疑的“牛氣”條款，在房價下跌時，為購房人選擇退房減損提供了依據(jù)。

　　89名業(yè)主寧愿承擔(dān)3萬至4萬余元不等的違約賠償金也要退房，其實是兩害相權(quán)取其輕。上海知名物業(yè)律師、退房業(yè)主的共同代理人杜躍平說：“和房屋貶值的幾十萬元相比，承擔(dān)總房價款3%的違約金畢竟是小損失。退房是業(yè)主的權(quán)利，符合合同約定，也符合經(jīng)濟理性。”

　　據(jù)悉，因為此案是群體性訴訟案件，法院統(tǒng)一受理、審判。目前，除3名業(yè)主因訴前已接收房屋鑰匙最終撤訴外，法院在2005年底立案編號的20例已全部判決，另有66例在2006年初立案編號的案件，也將在9月底前宣判。判決結(jié)果將與已有判例無異。如此一來，敗訴的開發(fā)商面臨收回86套價格“縮水”的房屋、退還約1.2億元購房款的巨大壓力。

　　易居中國

房地產(chǎn)研究院的一位人士說，在銀根日益收緊、資金鏈普遍趨緊的行業(yè)大背景下，這對于開發(fā)商而言，無疑是雪上加霜。

　　但“瘋狂”總得付出代價。對于這起近5年來上海首次出現(xiàn)的較大規(guī)模退房事件，杜躍平律師說：“這是一次誠信教育、一次市場經(jīng)濟的洗禮。”開發(fā)商之所以遭受如此慘痛的教訓(xùn)，是因為在樓市一天一個價的瘋狂日子里，他們壓根兒不愿預(yù)見房價下跌的風(fēng)險，更沒有做好經(jīng)營風(fēng)險的準(zhǔn)備。既然房價上漲時，開發(fā)商樂意業(yè)主退房，既可得違約金，又能賺取將房子賣出更高價格的暴利；那么，房價下跌時，按約退房理所應(yīng)當(dāng)。

　　據(jù)新華社上海9月25日電