由順馳易主想到德隆崩盤(pán)

　　文本刊記者江南

　　最近的媒體又成了房產(chǎn)新聞的天下。國(guó)稅局、國(guó)土部、國(guó)務(wù)院等“三國(guó)”紛紛出臺(tái)對(duì)房產(chǎn)的調(diào)控政策；地產(chǎn)大佬潘石屹則大吐苦水說(shuō)房產(chǎn)商其實(shí)并非壞人；另一個(gè)地產(chǎn)大佬孫宏斌突然12億元賣掉了親手打造的“2004年銷售額超百億元”的地產(chǎn)集團(tuán)的控股權(quán)。

　　“順馳＋孫宏斌”，我最早對(duì)這組名字發(fā)生興趣是2004年夏天，那一年正趕上叱咤風(fēng)云中國(guó)資本市場(chǎng)多年的“德隆＋唐萬(wàn)新”轟然倒塌，炎炎夏日里我在一家銀行的大廳里采訪了數(shù)十位購(gòu)買了“金新信托”產(chǎn)品的投資者，當(dāng)時(shí)有人當(dāng)場(chǎng)心臟病發(fā)休克過(guò)去，情狀仍歷歷在目。后來(lái)寫(xiě)了一組關(guān)于信托風(fēng)險(xiǎn)的文章，驚訝地發(fā)現(xiàn)數(shù)個(gè)房地產(chǎn)信托的締造者都是一個(gè)名字：順馳。

　　當(dāng)時(shí)一位律師的話仍歷歷在耳：資金鏈不是繃到很緊的公司是不會(huì)動(dòng)用信托融資的。

　　今天看到有媒體的調(diào)查結(jié)論：“順馳被10億元資金缺口勒住脖子”，更知此言不謬。

　　故事講到這里，我們有必要再倒回去看看順馳以前風(fēng)光的樣子。

　　順馳的老板孫宏斌是個(gè)綽號(hào)“地產(chǎn)瘋子”的人物，他的瘋狂曾經(jīng)另萬(wàn)科的老板王石都為之側(cè)目甚至惡言相向。事實(shí)上，正是“盲目擴(kuò)張”才讓這家曾經(jīng)是地產(chǎn)界無(wú)名小卒的公司在短短4年間神話般地崛起。

　　2002年，順馳高調(diào)進(jìn)軍全國(guó)市場(chǎng)。2003年，順馳以9.05億元天價(jià)奪得當(dāng)年北京“地王”大興黃村項(xiàng)目，超過(guò)底價(jià)一倍、超過(guò)對(duì)手2億元。2004年競(jìng)得上海寶山、無(wú)錫等巨量地塊，同時(shí)在南京、蘇州、石家莊、武漢、重慶、成都等地的迅速擴(kuò)張，則進(jìn)一步壯大了順馳的全國(guó)聲勢(shì)。在“金元政策”的助力下，順馳的全國(guó)土地儲(chǔ)備迅速膨脹，但也有業(yè)內(nèi)人士堅(jiān)信，按照當(dāng)時(shí)拿地的價(jià)格、成本測(cè)算，順馳是賺不到錢的，甚至連支付這筆土地轉(zhuǎn)讓金都成問(wèn)題。

　　截至2003年年底，順馳預(yù)交地價(jià)在70億元以上，進(jìn)入2004年第一季度，預(yù)付資金規(guī)模已經(jīng)超過(guò)100億元。王石曾認(rèn)為，從資金流上看，除非有強(qiáng)大的財(cái)團(tuán)或銀行做后盾，否則順馳按期交付地價(jià)款是不可能的。

　　2004年，宏觀調(diào)控開(kāi)始了。盡管這輪調(diào)控被老百姓普遍看做是“催漲

房?jī)r(jià)的調(diào)控”，但是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈仍然是一個(gè)打擊，尤其是對(duì)預(yù)售款的回籠速度以及銀行房貸規(guī)模都有了明顯的約束，順馳開(kāi)始有些“力不從心”。它一邊仍保持不斷高價(jià)拿地(不拿地更無(wú)法生存下去)，一邊在許多城市拖延交付地價(jià)款。最終，繼2005年順馳大規(guī)模裁員縮短戰(zhàn)線的新聞爆出，2006年的第一場(chǎng)秋雨到達(dá)之際，43歲的孫宏斌“泣血賤賣”了自己的順馳控制權(quán)。

　　我將“順馳＋孫宏斌”與“德隆＋唐萬(wàn)新”相提并論絕非出于淵源上的巧合，比較它們從“起高樓”到“樓塌了”的全過(guò)程，不難看出許多相似之初。

　　做二手房代理起家的孫與個(gè)體戶出身的唐萬(wàn)新都屬于“坐

火箭發(fā)起來(lái)”的資本家，他們發(fā)大財(cái)?shù)墓餐�秘訣之一就是“用別人的錢暴富”。

　　順馳之所以能用“二流的資金鏈”(相對(duì)于萬(wàn)科、綠地等大開(kāi)發(fā)商)拿一流甚至超一流的土地規(guī)模，歸根結(jié)底在于一個(gè)“拖”字訣，在拖中等待銀行貸款、預(yù)售款、信托款等來(lái)填資金的洞，一旦這個(gè)項(xiàng)目卡殼就趕緊在另一個(gè)城市開(kāi)發(fā)更大的項(xiàng)目以求博資金的回籠――俗話說(shuō)“十個(gè)陰溝五個(gè)蓋”就是指這種景象。我想，很多人覺(jué)得“房產(chǎn)商是壞人”的原因之一，就是這個(gè)群體里最多“空麻袋背米”者――此致潘石屹同志。

　　這個(gè)“拖”字訣的另一個(gè)重要作用就是“挾持”了地方政府和銀行作“肉盾”――如果實(shí)在拖不過(guò)去了，死了我一個(gè)必得拉幾個(gè)官員行長(zhǎng)陪葬。當(dāng)順馳在全國(guó)欠了上百億的地價(jià)款時(shí)，那些人恐怕明知是飲鴆止渴也必須跟它繼續(xù)烈火干柴下去了吧。

　　時(shí)勢(shì)造英雄也。唐萬(wàn)新是倒霉的，他雖然也有不少肉盾，卻碰上了中國(guó)股市長(zhǎng)達(dá)4年的大熊市，終于抗不過(guò)去了；而孫宏斌幸運(yùn)地遇到了“調(diào)控中的房?jī)r(jià)大漲”，這輪大漲至少幫他爭(zhēng)取了一倍的時(shí)間，否則恐怕順馳就不是被“賤賣”這么簡(jiǎn)單了。

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