房地產(chǎn)外匯管理出新規(guī) 外銷型商用物業(yè)將受挑戰(zhàn)

　　近年來大量涌入中國房地產(chǎn)市場的外資，被看成是推動中國部分城市房價快速上漲的重要因素之一。為此，國家外匯管理局、建設部9月4日聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題的通知》，對境外購房主體購買境內商品房的外匯管理進一步加以規(guī)范。這是繼今年7月份出臺171號文件《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》以來，國家有關部門對外資購房行為的再度規(guī)范，同時也是對1 71號文件相關條款的進一步細化。

　　外資購房需先結匯

　　根據(jù)新規(guī)定，今后符合購買條件的外資，購房款將全部統(tǒng)一以人民幣支付的方式結算。業(yè)內人士認為，這意味著外匯直接購房時代的終結。

　　《通知》規(guī)定，符合購房條件的境外機構在境內設立的分支、代表機構，境外個人及港澳臺居民和華僑等，無論是從境外匯人購房款，或是使用境內外匯帳戶支付購房款，均需由指定外匯銀行將購房外匯資金結匯后劃人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣帳戶。

　　據(jù)《上海證券報》報道，此前，境外個人通過外匯直接購房的情況比較普遍，而境外機構購房多采用結匯成"民幣后購房自勺方式。因此，結匯后購房的規(guī)定，對外 資購房并不造成實質的影響。但方便了金融系統(tǒng)對外資購房行為的監(jiān)管和統(tǒng)計。

　　外資介入門檻提高

　　從外匯資金的監(jiān)管層面。進一步規(guī)范外資投資中國房地產(chǎn)市場的行為是此次《通知》的核心內容。華高萊斯總經(jīng)理助理、地產(chǎn)金融中心副主任陳建評價說，該《通知》"明確了外資投資房地產(chǎn)違規(guī)行為的處理辦法，涉及監(jiān)管的各個層面，且執(zhí)行力很強"。

　　陳建舉例說，《通知》提出有三種情況不予辦理相關外匯手續(xù)，即外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本未全部繳付的，或未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額的35%的，不予辦理外債登記和外債結匯核準；境外機構和個人并購境內房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權，未能以自有資金一次性支付全部轉讓款的，不予辦理轉股收匯外資外匯登記；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，在合同等文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報條款的，不予辦理外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更。

　　陳建認為，這些規(guī)定的提出，提高了外商企業(yè)投資中國房地產(chǎn)的門檻。據(jù)他介紹，171號文件出臺之前，外資投資房地產(chǎn)的主要形式包括收購物業(yè)和股權投資兩大類。在股權投資中，要求有固定回報的現(xiàn)象較為普遍。而《通知》對此可謂"明令禁止"，對這類外資將起到一定的抑制作用。

　　商用物業(yè)影響最大

　　房地產(chǎn)業(yè)內人士普遍認為，《通知》對那些外資投資較為集中的，特別是具有經(jīng)營性質的商用物業(yè)將產(chǎn)生較大的影響。

　　陳建說，《通知》對境外資金購房條件設限，縮小了外資購房的適用范圍，將進一步遏制游資炒房行為。以外銷為重要銷售途徑的項目，如高檔

　　記者就此聯(lián)系了多位商用物業(yè)開發(fā)商，他們普遍不愿就此事作出評價。另一位不愿具名的開發(fā)商表示.17l號文件對寫字樓市場的影響已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。外資對寫字樓產(chǎn)品的追捧，放大了該物業(yè)實際的市場需求量。一旦外資嚴格限人，就很可能造成此類物業(yè)的大量空置。另外，在銀行緊縮銀根，信托融資渠道不暢的情況下，外匯管制進一步增加了商用物業(yè)的融資壓力。(記者 劉婷婷)