孫宏斌緣何賤賣(mài)路勁基建 CEO透底找錢(qián)兩項(xiàng)原則

　　本報(bào)記者 丁凱 姜洪橋 北京報(bào)道 “不論是虧是賺，對(duì)順馳來(lái)說(shuō)這是件漂亮事。”順馳中國(guó)控股有限公司(下稱(chēng)“順馳”)總裁汪浩認(rèn)為，獲得路勁基建有限公司(HK.1098，下稱(chēng)“路勁基建”)注資后，“順馳品牌還在，團(tuán)隊(duì)還在，老孫不是賣(mài)股權(quán)，順馳不是賣(mài)資產(chǎn)。十幾億元現(xiàn)金將徹底解決3年高速發(fā)展積累下來(lái)的資金問(wèn)題。”

　　2006年9月5日，路勁基建與順馳中國(guó)簽訂框架協(xié)議，將向順馳注入12.8億元人民幣戰(zhàn)略投資獲得55%股權(quán)，此外，路勁基建還將促成順馳獲得兩筆總計(jì)5.7億元的短期貸款。

　　成立于1994年的順馳，自2003年底開(kāi)始兩年內(nèi)，迅速積蓄超過(guò)700萬(wàn)平方米的土地。當(dāng)宏觀調(diào)控動(dòng)搖順馳對(duì)市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)計(jì)后，巨額土地儲(chǔ)備反而擠壓著順馳的資金血脈。

　　從2004年開(kāi)始，他們一直試圖掙脫資金枷鎖。

　　易主

　　路勁基建派出百余名員工對(duì)順馳進(jìn)行盡職調(diào)查，將總計(jì)870萬(wàn)平方米建筑面積的項(xiàng)目分為三組：待開(kāi)發(fā)面積130萬(wàn)平方米的蘇州鳳凰城地塊；可開(kāi)發(fā)面積210萬(wàn)平方米的順馳A(主要包括北京、天津、濟(jì)南、青島、鄭州、洛陽(yáng)、武漢及蘇州等項(xiàng)目)；以及可銷(xiāo)售面積530萬(wàn)平方米的順馳B(上海、天津、無(wú)錫等地項(xiàng)目)。

　　按照協(xié)議，路勁基建方面將以不高于3.8億元100%收購(gòu)蘇州鳳凰城R2、R3地塊開(kāi)發(fā)權(quán)；以增資擴(kuò)股形式，分別投入5億元和4億元，持有順馳A、順馳B 55%股權(quán)。

　　相對(duì)于順馳手中巨額的土地儲(chǔ)備，12.8億元的代價(jià)看似十分低廉，順馳中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌也曾在達(dá)成交易后對(duì)路勁基建董事局主席單偉豹表示：“你買(mǎi)了個(gè)便宜貨。”消息宣布后，投資者路勁基建信心大增，其股價(jià)6日、7日分別上漲6.45%、3.84%。

　　但汪浩認(rèn)為：“短期看來(lái)這筆交易對(duì)老孫不是最合適的，但會(huì)讓公司價(jià)值更高。”

　　“實(shí)際上，順馳能賣(mài)出去是幸運(yùn)的。”虎杰投資顧問(wèn)公司首席分析師張寅說(shuō)，“

房地產(chǎn)企業(yè)都面臨資金問(wèn)題，很多企業(yè)甚至都解決不了。”

　　上市

　　“2003年底前后，順馳意識(shí)到可能存在資金問(wèn)題，”汪浩說(shuō)。2003年10月之后，順馳為尋求上市開(kāi)始接觸保薦人，并于次年2月19日與匯豐銀行簽訂上市保薦人協(xié)議。 2004年8月26日，他們通過(guò)香港聯(lián)交所聆訊，但此后便杳無(wú)音信，連上市路演都沒(méi)有進(jìn)行。

　　孫宏斌隨后表示，順馳上市不是為了緩解資金壓力，主動(dòng)順延上市是為了選擇更好的時(shí)機(jī)。而張寅則認(rèn)為：“京滬各地都有房地產(chǎn)商成功在港上市，為什么天津順馳就不行？可能因?yàn)轫橊Y動(dòng)作過(guò)猛，得罪了不少同行。作為上市的前提，投資機(jī)構(gòu)是需要做市場(chǎng)調(diào)查的，這時(shí)候沒(méi)有人替順馳說(shuō)好話，這很重要。”

　　的確，順馳在各地不計(jì)代價(jià)的拿地行為，被認(rèn)為破壞行業(yè)秩序、抬高土地價(jià)格，甚至有同行稱(chēng)其為“害群之馬”。

　　汪浩表示，順馳之所以有當(dāng)時(shí)的舉動(dòng)，主要是因?yàn)椤皩?duì)市場(chǎng)過(guò)于樂(lè)觀，沒(méi)有預(yù)料到宏觀調(diào)控會(huì)延續(xù)那么久”。張寅則認(rèn)為：“當(dāng)年他們的任務(wù)是在全國(guó)擴(kuò)張，并相信自己的商業(yè)模式可以在全國(guó)復(fù)制。那時(shí)候銀行還是支持房地產(chǎn)的，順馳通過(guò)預(yù)付定金的形式在全國(guó)拿地，當(dāng)時(shí)不存在嚴(yán)重的資金問(wèn)題。”

　　收縮

　　“2004年第四季度，在進(jìn)行2005年預(yù)算時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)未來(lái)兩年要支付的地價(jià)款達(dá)到五六十億元，那時(shí)明顯感覺(jué)到了資金的壓力。”汪浩說(shuō)。

　　以2004年底汪浩在年終大會(huì)上的講話為標(biāo)志，順馳自2005年進(jìn)入了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型年，開(kāi)始了包括管理架構(gòu)和人員規(guī)模方面的調(diào)整和戰(zhàn)略布局上的收縮，汪浩用“非常痛苦”來(lái)描述這種收縮。順馳不僅決定不再拿地，不再進(jìn)入新城市，還把人員規(guī)模從2005年6月的高峰期2800 人，逐步調(diào)整到2006年初的2200人。同時(shí)，他們的融資計(jì)劃也由上市調(diào)整為尋求私募基金。

　　汪浩證實(shí)，2005年6月底到10月底之間，順馳中國(guó)與摩根斯坦利進(jìn)行了較為深入的談判，最終的條件是后者出資7.5億元買(mǎi)下順馳 20%的股份，而如果次年順馳獲利低于既定標(biāo)準(zhǔn)，摩根斯坦利所獲股份將變成40%。“當(dāng)時(shí)合同都已經(jīng)準(zhǔn)備好了，但是不知道什么原因，最終大摩放棄了合作。”汪浩說(shuō)。

　　當(dāng)時(shí)順馳已面臨資金困境，但終究不如今天這樣窘迫，于是選擇通過(guò)短期財(cái)務(wù)投資配合上市渡過(guò)難關(guān)。由于融資計(jì)劃再次碰壁，順馳資金壓力進(jìn)一步嚴(yán)峻。

　　“順馳中國(guó)從2005年開(kāi)始主動(dòng)收縮是明智的，只是收縮力度不夠。”張寅認(rèn)為。

　　求生

　　2006年2月，順馳中國(guó)打破了原有的總部-區(qū)域公司-城市公司的三級(jí)架構(gòu)，取消區(qū)域公司這一管理層級(jí)，并開(kāi)始了進(jìn)一步裁員，2006年6月，人員規(guī)模迅速縮減為1200人。

　　獲悉順馳的資金困境，房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)投資者和基金組織紛至沓來(lái)，試圖與順馳合作。經(jīng)歷了兩次失敗的嘗試之后，順馳董事會(huì)制訂了尋求資金的兩項(xiàng)原則：要徹底解決順馳資金困境；必須保持順馳品牌和團(tuán)隊(duì)的完整，并使公司價(jià)值最大化。在這兩個(gè)原則下，孫宏斌在2006年3月至今的半年內(nèi)，與包括和生創(chuàng)展、世貿(mào)集團(tuán)在內(nèi)的多家公司和機(jī)構(gòu)接觸，但進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判的，只有在6月底主動(dòng)找上門(mén)來(lái)的路勁基建一家。路勁基建正試圖借由對(duì)順馳的注資進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，并與順馳一樣抱有成為中國(guó)頭號(hào)開(kāi)發(fā)商的期望。

　　不到3個(gè)月的時(shí)間里，雙方簽訂了前文提及的框架協(xié)議。而此前，順馳中國(guó)已經(jīng)與路勁基建旗下的雋御地產(chǎn)在7月13日達(dá)成協(xié)議，后者于7月21日已經(jīng)促成旗下一家公司為順馳北京提供人民幣2.7億元短期貸款。此外，為使順馳中國(guó)獲得相關(guān)銀行的3億元貸款，路勁基建和旗下公司還向相關(guān)銀行提供了現(xiàn)金存款作為抵押。

　　雙方約定順馳團(tuán)隊(duì)和品牌將得以保全。甚至在路勁基建全資收購(gòu)的蘇州鳳凰城R2、R3地塊，其操作仍將由順馳中國(guó)完成。這些使得汪浩認(rèn)為順馳重新燃起了希望。他們制訂了未來(lái)3年的盈利目標(biāo)，并打算放棄6個(gè)三、四線城市市場(chǎng)，完成當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售后，將把全部精力收縮在10個(gè)左右大城市進(jìn)行縱深發(fā)展。

　　汪浩說(shuō)：“原來(lái)順馳中國(guó)是抱著一堆問(wèn)題的，現(xiàn)在這些問(wèn)題沒(méi)有了，順馳仍然將在未來(lái)3年啟動(dòng)上市計(jì)劃，并嘗試于未來(lái)5年-10年成為中國(guó)第一的開(kāi)發(fā)商。”正如張寅所說(shuō)，無(wú)論此次合作是否賤賣(mài)，順馳終究算是幸運(yùn)的。此時(shí)，仍然有無(wú)數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在尋求擺脫資金短缺的泥潭。

　　來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)網(wǎng)