買房買成空中樓閣 七十年使用權(quán)困局待突破

　　曉蕾／文

　　越來越多坐擁房產(chǎn)的人恍然間發(fā)現(xiàn)：自己花費(fèi)巨資購買的房產(chǎn)，卻沒有地面的土地所有權(quán)，70年的使用權(quán)困局，成為懸在國(guó)民頭上的達(dá)摩克利斯之劍，難道我們辛苦還完房貸，還要留一筆錢等著購買土地使用權(quán)？“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統(tǒng)美夢(mèng)無法再做。正在制定中的物權(quán)法，能否讓房子不再成為空中樓閣？

　　問題正在積累，拖延不是辦法。目前正在審議中的物權(quán)法，也許會(huì)成為從根本上解決問題的契機(jī)。從物權(quán)法草案起草到今天的五次審議，70年房產(chǎn)困局都是焦點(diǎn)。

　　四審之前的草案都一直規(guī)定，私有房產(chǎn)的土地使用權(quán)到期即消滅，土地使用者應(yīng)在期滿之前一年提出續(xù)期申請(qǐng)，交納土地轉(zhuǎn)讓金后繼續(xù)使用。除因公共利益需要收回土地的外，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。

　　這個(gè)規(guī)定遭到眾多質(zhì)疑，首先相較人們想得到治本之策的期待，

物權(quán)法同以往的法律一樣沒有任何突破，1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》早有類似規(guī)定。而到期要申請(qǐng)，不僅增加了交易成本，也使人們對(duì)財(cái)產(chǎn)的可預(yù)期性和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定性受到很大沖擊。

　　第五次審議的草案終于有了不小的一個(gè)進(jìn)步，規(guī)定區(qū)分居住用地和商業(yè)、工業(yè)用地，居住用地不需要申請(qǐng)，土地使用權(quán)70年大限到期之后自動(dòng)續(xù)期。參與立法的專家分析，修改后的規(guī)定意味著，到期后即使拖欠土地轉(zhuǎn)讓金，也不會(huì)導(dǎo)致自己的“物權(quán)”消滅，只不過是負(fù)有“債務(wù)”，這對(duì)房屋的居住使用者的意義完全不一樣。

　　但是目前的草案對(duì)續(xù)期的期限、續(xù)交土地轉(zhuǎn)讓金的標(biāo)準(zhǔn)和辦法等沒有更具體明確的規(guī)定，而是授權(quán)國(guó)務(wù)院另行規(guī)定，再次將問題留到往后。

　　物權(quán)法(草案)起草小組成員、中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授王軼告訴筆者，土地使用權(quán)期限和費(fèi)用之爭(zhēng)，實(shí)際上涉及到財(cái)富在國(guó)家和民眾之間的分配，現(xiàn)在很多地方“經(jīng)營(yíng)城市”，財(cái)政靠地吃飯，這個(gè)期限規(guī)定得短一些，在財(cái)富分配上對(duì)國(guó)家和政府有利。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，“國(guó)不應(yīng)與民爭(zhēng)利”，要藏富于民，民富國(guó)才能富，所以這個(gè)期限可否規(guī)定得長(zhǎng)一些，或者收費(fèi)能不能少一些，甚至只是象征性收費(fèi)？

　　無論如何，畢竟這已經(jīng)是一個(gè)開始。居住用房涉及每一個(gè)人——包括政府官員和人大代表的切身利益，每一步都要異常慎重，而要徹底解決房產(chǎn)70年困局，正如有關(guān)專家所言，還需要“歷史的智慧”。

　　著名房地產(chǎn)商潘石屹的觀點(diǎn)是：一項(xiàng)過于復(fù)雜的政策執(zhí)行起來難度是非常大的，這樣常常會(huì)造成很多政策無法執(zhí)行。中國(guó)的土地使用權(quán)僅有70年的時(shí)間，這70年的期限問題是所有購房人和投資者都非常關(guān)心的問題，但多少年來，這事情就含糊著過來了。今天物權(quán)法終于有了一個(gè)明確的說法，這70年的期限可以續(xù)期，續(xù)期后交多少出讓金，按當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院的規(guī)定執(zhí)行。但讓人不能理解的是為什么住宅就可以自動(dòng)續(xù)期，而商業(yè)用房(寫字樓和商鋪)就不能自動(dòng)續(xù)期，一定要提前一年去申請(qǐng)？在北京有許多項(xiàng)目，同一塊土地上，上面是住宅，下面是商鋪，上面的用地性質(zhì)是住宅，下面的用地性質(zhì)是商業(yè)。為什么不能做得簡(jiǎn)單一些，或者索性都能自動(dòng)續(xù)期？70年后，我們一定都不存在了，能不能讓我們的子孫后代看到這些法律時(shí)覺得是簡(jiǎn)便的，易于操作的，而不是專門制定出來難為人的。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾說：自己買的房子只有70年的擁有權(quán)，這個(gè)規(guī)定顯然是一個(gè)不合理的矛盾的制度，把很多問題推給了未來，推到了70年以后。在我看來，這個(gè)規(guī)定是相當(dāng)可笑的，因?yàn)榉孔痈�其它商品不同，它是推不�?dòng)、長(zhǎng)在地上的，現(xiàn)在很多房子都是剛建起來，60多年后我們會(huì)發(fā)現(xiàn)周圍布滿了突然“無主”的房子擺在那兒，國(guó)家要用車子把它們運(yùn)走嗎？這會(huì)帶來大量的經(jīng)濟(jì)問題和社會(huì)問題。

　　茅于軾表示，雖然現(xiàn)在的物權(quán)法草案提出自動(dòng)付費(fèi)續(xù)期，看來是決策層對(duì)規(guī)定作了新的解釋，但依舊是可笑的。按照新的邏輯，新房子70年后依舊會(huì)帶來問題多多，怎么續(xù)費(fèi)？怎么判斷“公共利益”？這些都是回避不了的。很多人抨擊它的操作性，因?yàn)槲覀儾豢赡芏ㄏ乱粋�(gè)標(biāo)準(zhǔn)，譬如

房?jī)r(jià)原價(jià)的百分之多少，或者算上折舊等等，去判斷房主續(xù)期付出的代價(jià)，甚至我們無法想像——在70年后，所有交易的條件絕對(duì)會(huì)與今天的不同，譬如利率、城市環(huán)境等等都會(huì)有所改

　　變。如果不做出一些比較實(shí)在的標(biāo)準(zhǔn)，恐怕關(guān)心自己的房子的人們是不會(huì)滿意的，而這些人相信幾十年后將占人口的大多數(shù)。

　　我更想強(qiáng)調(diào)的是，無論延期交易的方式如何，都必須建立在對(duì)等協(xié)商、雙方(房產(chǎn)擁有者與國(guó)家之間)同意的前提下進(jìn)行，這是合理交易的基礎(chǔ)。按照目前的立法情況，應(yīng)該說是把國(guó)家和個(gè)人之間的關(guān)系稍微扯平了，但需要更堅(jiān)決的字眼與制度去保證。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之前，在改革之前，人們的財(cái)產(chǎn)權(quán)基本上都是不受保護(hù)的。在那些可以侵犯他人財(cái)產(chǎn)的歷史階段，人與人不平等，所以特權(quán)的爭(zhēng)奪是最激烈的。在這個(gè)階段以后，人與人的關(guān)系就變成了平等的博弈，這個(gè)時(shí)候人們才能把注意力轉(zhuǎn)移到合作和創(chuàng)造上來，也許這是大家關(guān)心這個(gè)話題的最長(zhǎng)遠(yuǎn)意義吧！