編者按

　　大面積地塊出讓始終是削弱這一輪地產調控成效的核心因素之一。當然，隨著分割出讓的施行，地方政府將獲得更多土地出讓的機會。在這一過程中如何制定相應規則，杜絕尋租機會的滋生，以及如何貫徹區域發展規劃，這些都會是這一舉措一旦實施后需著重關注的問題。

　　認為可作平抑地價上漲過快的舉措之一

　　國土部專家認為，從總的趨勢來看，如果出讓土地面積規模越大，則成交地價在交易底價的基礎上增長幅度越大

　　本報記者 邵軒嵐 發自上海

　　“大地塊分拆之說，目前還處于醞釀階段，還沒有具體的方案出來。”國土資源部新聞處處長龍兵日前在接受《第一財經日報》采訪時這樣表示。

　　所謂“醞釀”，事實上是指中國土地勘測規劃院地價所向國土資源部提出的一份報告，報告認為：從總的趨勢來看，如果出讓土地面積規模越大，則成交地價在交易底價的基礎上增長幅度越大。

　　據有關方面統計，個別宗地溢價幅度達到200%多。土地暴利加速了開發商對大塊土地的爭奪，大量的土地資源因此被迅速壟斷。

　　大地塊易形成壟斷

　　中國土地勘測規劃院地價所所長鄒曉云認為，大地塊的溢價幅度更高，可能存在以下幾個方面的原因：

　　一是在合乎規劃的條件下，開發商對土地利用的調整空間會更大，土地實際增值的預期也相應提高；

　　二是開發商預計通過申請修改規劃條件的可能性越大(實際上大多數項目都有不同程度的規劃變更，如提高容積率、改變商住比例、提高設計標準等)，后期增值的預期也就越大；

　　三是在合乎規劃的條件下，開發商可以通過延長開發周期(實際上是囤積土地)，使土地增值，在后期獲得土地增值，彌補前期的高價成本；

　　四是土地面積規模越大，開發商對該區域的整體壟斷力量就越強，缺少其他的項目競爭，客觀上會使土地價格上升。

　　以上四個原因都有可能激勵地塊價值競價提升。另外，土地面積規模越大，開發商囤積土地，囤積房屋(實質上也是變相囤積土地)的可能性就越大。“地方政府對這些超規模的項目難以控制，既愛又恨，所以往往是睜一只眼閉一只眼。”鄒曉云說。

　　專家建言減小土地出讓面積

　　“應適當減小土地出讓的面積規模，作為平抑土地競價中地價上漲過快的措施之一。”鄒曉云建言。

　　他指出，該措施有利于對土地供應的后期監管。由于小區開發建設納入到了房地產開發流程中，由建設規劃部門來管理，因此目前國土部門對土地供應的后期監管實際上是失控的。

　　鑒于目前各地基本施行熟地出讓，因此地塊規劃與基建也不會存在相應問題。首先要建立將土地規劃和小區基礎設施從房地產開發中分離出來的制度，然后由政府負責小區規劃，并委托專門的公司進行基礎設施建設，土地開發完成后交由政府出讓。開發資金從土地出讓收益中支付。

　　另外，大片土地的小區規劃由開發商完成，小區內規劃由開發商說了算，實際上剝奪了最終土地使用者(購房者)對土地利用規劃的參與權。小區規劃應該由政府代表土地使用者進行，而不是由開發商包攬。

　　大地塊限入能否破解土地暴利？

　　“資源的壟斷導致價格的壟斷，特別是區域市場更容易形成壟斷價格。在前不久的調研中,我們發現北京土地資源越來越多地集中于房地產巨頭。他們的土地儲備上十萬或百萬平方米，可保證未來兩三年的開發。”鄒曉云強調說。

　　他進一步指出，這些地塊還有一個特點，即大多集中某一地區，成片開發，價格也比同地區其他樓盤價格高。“在土地競拍中也存在大地塊‘受寵’現象，其背后的原因就是大地塊容易為抬高房價提供條件。”

　　在這種情況下，將大地塊切分為小地塊招拍掛，降低競爭門檻，使更多的中小開發商，甚至是一般自然人也能參與購買土地，加大土地市場的競爭，打破開發商在土地上的壟斷，已成了現實的選擇。

　　“我們再單純通過進行土地供應量的調控，對房地產市場和開發企業的影響已經軟弱無力。房地產商可開發用地能維持兩三年，政府調控土地供應他當然不怕。因此，在土地供應總量滿足正常需求的同時，必須在土地供應方式上也有所變化，這對穩定房價和滿足大多數中低收入者住房問題更有好處。”鄒曉云這樣表示。但他同樣強調此類分割并不意味著出讓土地一昧求小，具體仍視城市規劃發展的需要而定。

　　記者觀察

　　地產暴利源自土地

　　邵軒嵐/文

　　土地暴利主要來自3個方面：其一，以非市場價格取得的低成本土地。土地是房產成本的重要構成要素，而土地掛拍招制度是在前年中央

　　其二，高額的土地溢價。有人通過各種手段囤積土地，獲取高額溢價。盡管歷經連續三年的調控，開發商們的圈地熱情卻有增無減，道理很簡單：捂上一兩年或兩三年，光土地溢價一項就會讓你盆滿缽滿。據報道，和記黃埔在成都的一個囤地項目，1036畝土地不到兩年內估計就為李超人掙下了超過40億元人民幣的溢價收益！

　　其三，土地批租與征地和拆遷中的低補償。據報道，四川自貢市的紅旗鄉，從1992年到1999年征用農民土地7700多畝,這些土地基本上進入政府官員主持的房地產開發公司手中。當時每個農民獲得失地失業的全部補償是每人8000元安置費。而到了2004年3月，其中一幅71畝的土地，竟以每畝60萬元的起拍價拍賣了出去，之間的巨額溢價并未落入農民口袋。

　　因此，不控制來自土地源頭的暴利，房地產業的痼疾在相當長的時期內都不會被徹底根除。