經(jīng)濟適用房醞釀推行以租代售政策
http://www.sina.com.cn 2006年08月23日 11:22
北京日報
新政出臺之前本市仍定向賣給拆遷戶
本報記者 劉揚
讓無數(shù)中低收入家庭夢縈魂牽的經(jīng)濟適用房有可能改變現(xiàn)在的全售方式，取而代之以租賃，建設(shè)部有關(guān)專家組正在研究此事。不過市建委負(fù)責(zé)人昨天表示，在新政出臺之前，本市仍然堅持目前執(zhí)行的定向銷售方式。
經(jīng)適房供不應(yīng)求
“以租代售”，即經(jīng)濟適用房改變現(xiàn)在全部出售的形式，部分或者全部面向低收入人群出租。這樣的做法可以幫助更多中低收入家庭解決安居問題，同時緩解目前經(jīng)濟適用房嚴(yán)重供不應(yīng)求的矛盾。
據(jù)了解，目前本市已取得經(jīng)濟適用房購買資格，正“排隊”準(zhǔn)備購買經(jīng)濟適用房的市民已多達(dá)十多萬人，而本市每年竣工的經(jīng)濟適用房僅有200萬平方米，以每套80平方米計算，也只有2萬多套，而且大部分經(jīng)濟適用房已安排定向銷售，“排隊”的市民基本上是望梅止不了渴。
需求有望分流
有關(guān)部門正在醞釀的住房體制改革將最終形成一系列住房保障產(chǎn)品，即廉租房、經(jīng)濟適用房和限價商品房。其中廉租房只面對低保人群，租金非常便宜，但數(shù)量很少；不夠條件申請廉租房的中低收入家庭可以申請租住經(jīng)濟適用房，這些住房條件較好，但租金要高于廉租房；希望購買產(chǎn)權(quán)房的中低收入家庭還有一個選擇，就是購買限價商品房，這些房子比普通商品房便宜，但由于開發(fā)商繳納了土地出讓金，價格應(yīng)該比現(xiàn)在銷售的沒有繳納土地出讓金的經(jīng)濟適用房要貴一些。因此，目前在經(jīng)濟適用房一個“窗口”“排隊”的市民將會分流到租賃經(jīng)濟適用房和購買限價房兩個“窗口”。
基金當(dāng)“新房東”
經(jīng)濟適用房以租代售牽涉到開發(fā)模式的問題。
現(xiàn)在經(jīng)濟適用房的開發(fā)模式是政府劃撥土地，開發(fā)商建設(shè)，消費者購買；如果以租代售，投資一個經(jīng)濟適用房項目的回報期可能從2年變成20年，哪個開發(fā)商有耐心做這樣的買賣呢？
華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司地產(chǎn)策劃三部高級項目經(jīng)理何鋒說，本來經(jīng)濟適用房利潤就比普通商品房要低，政府要求控制在3%以內(nèi)，一旦實行“以租代售”后，其漫長的操作過程更會給開發(fā)商資金回籠造成一定的壓力，因此肯定會有大量開發(fā)商選擇利潤更高的項目。
“不過，”何鋒話鋒一轉(zhuǎn)，“不同的資本要求的回報不同，有的要求高利潤高風(fēng)險，有的要求低風(fēng)險低利潤。經(jīng)濟適用房的開發(fā)有一定的政府保障性質(zhì)，政府會相應(yīng)分擔(dān)一定的風(fēng)險，這樣的話，政府可以把項目整體賣給基金，基金會對其穩(wěn)定的租金回報感興趣的。”
我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司北京分公司常務(wù)副總要嘉佳也同意這一觀點:“部分基金可能會對經(jīng)濟適用房感興趣，他們追求的是穩(wěn)定的租賃回報率，而投資風(fēng)險卻小得多。”
開發(fā)經(jīng)濟適用房的東家，今后除了個別格外“厚道”的開發(fā)商，應(yīng)該還會出現(xiàn)信托、基金等新的組織形式。這些金融組織并不懂房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，因此代替他們行使開發(fā)職能的很可能是已有項目代建經(jīng)驗的項目管理公司。
