上海報道 見習記者 周益廣

　　沃爾瑪正在中國二、三線城市大舉圈地擴張，從廣東、福建、浙江、江蘇等沿海省份的地級與縣級城市，到湖南、湖北、河南、安徽、山西、四川等中西部省份的地級城市，到處都是沃爾瑪及其合作伙伴“深國投”的足跡。

　　但在這場浩浩蕩蕩的“圈地運動”中，沃爾瑪自己并沒有投入多少資金，其合作伙伴深國投商用置業有限公司才是沃爾瑪的“展店推土機”。

　　“公開的秘密”

　　“外資超市在二、三線城市拿地一般都可以獲得優惠，沃爾瑪這樣的世界500強企業，在長三角買地的價格要比市場價格每畝便宜100萬元左右。”某外資超市的發展經理陳武(化名)透露，“而一個項目的土地面積一般在30畝到50畝之間，光土地這一項可以優惠3000萬元到5000萬元，這等于是地方政府送給外資零售企業的見面禮。”

　　陳武曾負責開發杭州、無錫、昆山等城市的項目，任務是在這些城市尋找合適的地塊或者是商業配套項目開設大賣場(Hyper-market)。杭州西湖區由于商圈質量優良而成為公司給他布置的重要目標，一次拿地經歷讓他感受到了沃爾瑪的威力。

　　2005年1月，陳武了解到杭州西湖區古墩路與三墩塘路交叉口有一宗商業地塊要掛牌出讓，備感興奮。

　　但是“競買單位須引進一家或一家以上世界500強排名前100位的企業進駐該商業中心”的競買人限制性條件讓陳武打消了念頭。

　　經過詳細打聽后，陳武了解到這是沃爾瑪談下來的地塊。所謂的“掛牌出讓”，不過是根據國家土地政策的例行程序。

　　公開資料顯示，該地即杭政儲出(2005)1號地塊，土地面積為18170平方米，用途為商業金融業用地，容積率為3.58，由深國投(杭州)商用置業有限公司以8997萬元的價格拿下，拿地價格約每畝330萬元，而這一區域當時的住家用地價格也在每畝400萬元以上。一般來說，同一區域商業用地價格要高于住宅用地。

　　而在土地掛牌出讓會上，只有深國投一次舉牌，也只有深國投一家符合競買人的限制性條件。

　　“這是地方政府為沃爾瑪量身訂制的競買條件，”陳武說，“這是個公開的秘密。”

　　而在2004年8月31日以前，土地出讓不需要招拍掛程序，深國投都是通過協議轉讓的方式獲得土地。

　　“有的地方甚至會補貼土地出讓付出的成本。”陳武說，“政府出讓的土地是熟地，七通一平是需要成本的，如果要拆遷的話成本就更高了。”

　　各地政府的國土資源局土地出讓和成交的大量公開信息顯示，2004年8月31日后深國投買地為沃爾瑪建商場，競買土地的手法與杭政儲出(2005)1號地塊如出一轍：土地掛牌出讓時設置的限制性條件，幾乎只讓深國投有資格舉牌，而最終價格基本上為起始價格。

　　根據各地國土部門的相關資料,這些地塊均處于當地的黃金地段。如南海的地塊,位于當地業界稱為南海“黃金商業地王”的桂城商業中心區；杭州的地塊位于住宅密集的西湖區；東莞的地塊處于該市中心區鴻福路的黃金地段；昆山的地塊位于城市主干道前進西路；常熟的地塊位于市中心的步行街附近的青墩塘路與海虞路交叉口，等等。

　　沃爾瑪為何能把住定價的主動權？原因有三。其一，沃爾瑪的世界500強企業排名第一的身份，是二、三線城市招商引資的重點目標；其二，沃爾瑪在中國每年200億美元的采購金額，也吊足了地方政府的胃口；此外，沃爾瑪是個強勢的國際品牌，各種調查報告顯示其入駐后會帶動一個區域的商業氛圍，并提高周邊的土地價格，這也是沃爾瑪在與地方政府打交道時特別稱道的籌碼。

　　但低價拿地只是沃爾瑪在華擴張的重要一步，而非全部。

　　低成本擴張鏈

　　在中國已經有60家分店的沃爾瑪，主要通過沃爾瑪深國投百貨有限公司和沃爾瑪華東百貨有限公司兩個法人進行運作。

　　根據工商資料，沃爾瑪深國投百貨有限公司注冊資本7828萬美元，沃爾瑪華東百貨有限公司注冊資金970萬美元，美國沃爾瑪占股比例均為65%。在華擴張10年開設了60個門店，沃爾瑪投進來的自有資金僅為5718.7萬美元。

　　據悉，深圳國際信托投資有限公司(下稱深國投)是沃爾瑪在華的第一個合作伙伴，持有沃爾瑪深國投百貨有限公司35%的股份。深國投商用置業有限公司(下稱深國投商置)是深國投的子公司，系專門為沃爾瑪在中國配套建設商場而成立。

　　沃爾瑪讓深國投拿到了土地價格這個“順水人情”，深國投自然要在租金價格上給沃爾瑪優惠。據業內人士透露，沃爾瑪給深國投、大連萬達等“訂單商業”合作伙伴的租金水平都特別低，僅僅保證對方有6%到8%的年回報率。簡而言之，沃爾瑪通過深國投的低價買地獲得低租金。

　　而深國投開發的這些項目不能從沃爾瑪身上獲得什么利潤，但是可以通過一層小商鋪和四五層出租給其他商戶獲利。值得一提的是，深國投并不會長期持有這些商業房產，獲利途徑是通過將建成的項目權益轉讓給新加坡嘉德置地以及

　　根據深國投長沙項目信托計劃書中的公開信息可以推算，深國投商置將該項目公司股權轉讓給凱德商用的溢價率為36.5%。

　　根據深國投商置官方網站的信息，以目前深國投與嘉德置地合作的20個項目看,第一次合作,凱德商用以9.8億元購得6個項目51%的股權；第二次凱德商用以33.73億元購得14個項目的65%股權。而這些價格都應該包含了轉讓時發生的溢價。如果按36.5%溢價率進行推算，深國投開發沃爾瑪商業項目投入的平均成本每個在2.5億元左右，開發50個項目投入的建設成本在120億-150億元之間。

　　深國投用20個項目51%的權益已經套取了43億余元的現金，而手中剩余49%的權益，在嘉德置地把這些項目打包成地產基金上市時，深國投可以再次套現，并獲得更高的溢價收益。而嘉德置地的如意算盤顯然是通過地產基金形式上市套現，最終將這些項目轉化為公眾的投資。

　　除了將項目權益轉讓給國際資本進行套現，深國投還運用自身信托金融機構的優勢進行信托融資。從2004年11月發行長沙項目的貸款信托產品后,深國投為長沙、重慶、蕪湖、漳州項目發行了集合資金信托計劃,共募集資金約8億元。

　　上述資金可以投入到新項目中進行滾動投資。與此同時，深國投還引入摩根士丹利、美國西蒙地產的投資。據了解，在杭州西湖區項目、鄭州二七區項目上已經運用了這兩家國際巨頭的資金，并引進華納影城入駐。

　　深國投這架“展店推土機”成為沃爾瑪迅速攻城略地的豪華戰車，不僅選址和買地的工作也交給了深國投，而新建門店的巨額資金也通過這位伙伴在資本市場成功解決。

　　第一零售網總編丁利國分析，沃爾瑪這些跨國零售巨頭在中國的投資本來就很少，如果新店不虧損，完全可以實現“零成本擴張”。

　　據分析，沃爾瑪新開門店的固定資產投資基本上都是合作伙伴投進去的錢，包括空調、電梯等商場附屬設備都不用自己掏錢。沃爾瑪自己的投資僅為貨架、冷儲設備、收銀系統、辦公設備以及超市內部與外部的

　　沃爾瑪新店開張時的“首單不回款”制度、占用供貨商“賬期”，也成為

　　“如果不虧損，完全可以利用這個賬期形成的沉淀資金進行擴張。”丁利國說。