周益廣 上海報(bào)道
最初設(shè)定的1萬平方米項(xiàng)目要求舉行聽證會，有可能下降到5000平方米
舉行聽證會的設(shè)定面積將下降，這一消息最近讓零售業(yè)的開發(fā)總監(jiān)們繃緊了神經(jīng)。
7月28日，在上海舉行的“2006中國泛零售業(yè)發(fā)展總監(jiān)大會”上，國家商務(wù)部市場體系建設(shè)司制度處處長路政閩表示，為了促進(jìn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的科學(xué)布局和商業(yè)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理?xiàng)l例》正在加緊審理，正常情況下應(yīng)該在年內(nèi)出臺。
《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理?xiàng)l例》被稱作是中國的商業(yè)“大店法”，該條例將作為國務(wù)院的行政法規(guī)進(jìn)行頒布，其核心內(nèi)容之一，是對于營業(yè)面積超過1萬平方米的項(xiàng)目要舉行聽證會。
而相關(guān)主管部門透露的最新消息是，當(dāng)初設(shè)定的1萬平方米項(xiàng)目要求舉行聽證會，最終有可能下降到5000平方米。
這對進(jìn)入中國的外資零售商主流業(yè)態(tài)大賣場(Hyper-Market)來說無疑是一件頭疼的事情。因?yàn)閲鴥?nèi)大賣場的直營面積一般都在1萬平方米以下，以家樂福為例，在華店鋪的超市直營面積主要在7000平方米到9000平方米之間，在現(xiàn)行規(guī)定下都可以避開聽證會這一道程序。
商業(yè)房地產(chǎn)三大問題凸顯
7月28日，上海市經(jīng)濟(jì)委員會副主任張新生(曾任百聯(lián)集團(tuán)董事長)表示，去年上海市的社會消費(fèi)品零售總額首次突破了3000億元。但這幾年上海商業(yè)投資呈現(xiàn)增長趨勢也令人咂舌：2005年上海商業(yè)固定資產(chǎn)投資比2004年增長了65%，比同期全市固定資產(chǎn)投資平均增長率高了45%；上海人均商業(yè)面積達(dá)到1.75平方米。
長期參與商務(wù)部組織的國內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)調(diào)研和法規(guī)制定的路政閩指出，我國商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)目前存在三大問題。
第一是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局嚴(yán)重失衡，東南沿海地區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的比重占全國的61.8%，西部地區(qū)零售網(wǎng)點(diǎn)只占全國的15.6%。其中大型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過度集中于城市的中心區(qū)，而且業(yè)態(tài)集中于百貨店與大賣場。我國某個發(fā)達(dá)城市，在城市某個地區(qū)的2公里范圍內(nèi)，就建了8家大賣場。北京三環(huán)以內(nèi)集中了全市74%的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施，而社區(qū)尤其是新建社區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)嚴(yán)重不足。
大型商業(yè)設(shè)施對交通、環(huán)保、安全等方面也造成了一定影響，有些城市是建一處大型商業(yè)設(shè)施，堵一條交通主干道。網(wǎng)點(diǎn)的過分集中和同質(zhì)化，加劇了商業(yè)企業(yè)間的惡性競爭，導(dǎo)致了企業(yè)的整體效益下降，特別是造成一些中小商業(yè)企業(yè)倒閉，破壞了商業(yè)企業(yè)的生態(tài)平衡，影響了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量。
第二是空置面積大幅增長，社會資源浪費(fèi)嚴(yán)重。2005年全國商業(yè)用房空置面積達(dá)3872萬平方米，增長23.2%，占全部商品房空置面積的27.1%，空置面積增速比商品住宅高7.5個百分點(diǎn)。從目前全國空置商業(yè)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的測算，全國空置商業(yè)用房沉淀的資金達(dá)7000億元以上，浪費(fèi)了大量的資源，積聚了不小的資金風(fēng)險。
第三是投資增長過快，潛伏較大的金融風(fēng)險，2005年全國商業(yè)用房投資總額7990億元，比上年增長16%。據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計(jì)，截至今年4月30日，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)貸款余額7673.46億元。商業(yè)用房開發(fā)有50%以上的資金來源于銀行貸款。
同時，個人購買商業(yè)用房貸款數(shù)量更大，據(jù)建行統(tǒng)計(jì)，該行個人購買商業(yè)用房貸款余額是商業(yè)用房開發(fā)貸款余額的3倍以上。
據(jù)專家測算，全國個人購買商業(yè)用房貸款約2000億元，而個人還貸主要是靠商鋪?zhàn)饨穑蜷_發(fā)商承諾的投資回報(bào)，從目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營狀況看，這部分貸款潛伏了較大的風(fēng)險。
“大店法”牽動利益方
“無序搶點(diǎn)與盲目投資造成商業(yè)用房大量空置，投資過快積蓄了較高的金融風(fēng)險，這是商業(yè)大店法需要加緊出臺的幾個主要因素。”中國連鎖經(jīng)營協(xié)會秘書長裴亮接受本報(bào)采訪時說。
商業(yè)用房的過快增長，與外資零售商近年來在中國快速圈地息息相關(guān)。隨著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的急劇增加，單店銷售額在激烈競爭的狀態(tài)下也呈下降趨勢。
樂客多(NEXT-MALL)的倒閉，山姆士、物美、樂購、世紀(jì)聯(lián)華等一大批知名零售企業(yè)開始關(guān)閉不良門店的舉措，給商用房產(chǎn)投資者已經(jīng)敲響了警鐘。
“選址，選址，還是選址。”這是西方零售業(yè)界開發(fā)投資的至理名言，但合理的規(guī)劃和公開透明的游戲規(guī)則是保障各方利益的重要準(zhǔn)則，好市口如果濫布點(diǎn)仍將是一場噩夢。
裴亮介紹，“大店法”最初是由全國人大代表、湖南步步高商業(yè)集團(tuán)董事長王填牽頭提出的議案，每年開“兩會”前他都會到中國連鎖經(jīng)營協(xié)會及其他行業(yè)組織來征求意見，同時商務(wù)部也已經(jīng)征求了外資零售商的意見。
盡管《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理?xiàng)l例》于2004年11月開始審理，目前正在審議當(dāng)中。但商務(wù)部已經(jīng)要求各地編制商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，各城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。商務(wù)部將根據(jù)審議通過的各個城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，對相應(yīng)城市的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行備案審查。
據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，全國大部分城市已經(jīng)完成了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃或規(guī)劃初稿的編制工作，2006年5月底，全國38個直轄市、計(jì)劃單列大城市、省會城市已全部編制完成城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。江蘇、浙江、遼寧等8省所有地級市也完成了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制工作。
路政閩介紹，實(shí)施聽證制度將成為條例的另一個重要內(nèi)容。在商務(wù)部起草的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃當(dāng)中，對聽證也作了一些規(guī)定。聽證的內(nèi)容包括：競爭狀況分析、服務(wù)設(shè)施是否完備、是否會引起交通路線的改變、是否導(dǎo)致交通堵塞等因素。
事實(shí)上，上海、西安等眾多大城市早已實(shí)行大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的聽證制度，但是并沒有看到明顯的限制性效果。
“聽證會是由協(xié)會來主持，得出來的結(jié)論對政府主管部門僅僅是個參考。”上海連鎖經(jīng)營協(xié)會一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“開店批文是商務(wù)部門發(fā)的，營業(yè)執(zhí)照是工商局發(fā)的，聽證會的效果并不明顯。”
第一零售網(wǎng)總編丁利國(曾任家樂福中國區(qū)發(fā)展總監(jiān))認(rèn)為，條例出臺后對外資零售企業(yè)并非沒有好處，比如一個區(qū)域不去限制的話可能會開三家賣場，如果規(guī)劃好只開一家，在獲取項(xiàng)目的競爭中外資比內(nèi)資肯定占優(yōu)勢，因?yàn)榈胤秸姓猩桃Y的需求；而規(guī)劃不允許有第二家，搶到網(wǎng)點(diǎn)的外資企業(yè)既得利益又有了更好的保障。與此同時，這對于投資增長過快的現(xiàn)象也將加以抑制，因?yàn)槎嗔寺犠C會這道強(qiáng)制性程序，項(xiàng)目周期將免不了要延長。
裴亮也表示，這一法規(guī)已經(jīng)考慮了外資零售企業(yè)的利益訴求，條例出臺后，外資零售商的利益保障將更加有法可依。
