國務院7月26日召開的全國電視電話會議提出，要堅決抑制固定資產投資過快增長。關鍵要切實把好土地閘門、信貸閘門、市場準入門檻，加強土地調控和管理，繼續加強房地產市場調控。推行符合國情的住房建設模式和消費模式，著力調整住房供給結構，“堅決抑制固定資產投資過快增長”，“堅決遏制部分城市住房價格過快上漲”。

　　語氣強硬的“兩個堅決”，將左右今年下半年以后的房地產市場走勢。從目前的政策取向來看，房地產調控不僅調控投資，調節供應，而且也調控需求，尤其是投資性需求。由于政策有一定滯后效應，伴隨著一段時期的觀望后，下半年房地產市場將呈現適應緊縮的態勢。

　　地產調控從源頭下手

　　上半年我國GDP增長10.9%，令不少人大吃一驚。其中，固定資產投資再次被拎出來仔細梳理。固定資產投資同比增長29.8%，同比加快4.4個百分點，房地產開發投資增長24.2%，加快0.7個百分點。如果考慮到這些數字是在實施了一年半的新一輪宏觀調控后的成果，就不能不說它們不僅是增長過快，而且有“失控”走向過熱的危險。收緊“銀根”和“地根”，是宏觀調控的主要手段。今年以來，央行緊急實施多種貨幣政策手段，包括數次發行短期票據，一個月內兩次調高存款

　　在這種情況下，土地調控的手段被放大和強調。7月25日，建立國家土地督察制度的消息正式發布。跳出國家土地督察辦公室和國家土地督察局的職能來看，建立這個制度的內在動力仍然是加強宏觀調控。國土資源部此前明確表示，土地管理是宏觀調控的最重要手段。一是所有投資項目都要落地，沒有土地就上不了項目；二是投資所需資金也靠土地，貸款要有土地，花錢也靠土地收入；三是政府可以用“土地換資金”。一些地方政府不僅以土地招商引資，而且以土地作抵押，從銀行獲取大量貸款。一些地方盲目擴大征地供地規模，以擴大土地收益，增加可自行支配的“預算外收入”。

　　有專家稱，近兩年來，投資規模及其增速未能有效控制的一大原因，是中央政府在一定程度上對地方政府的失控。而建立國家土地督察制度的初衷之一，就是要強化中央政府的權威，加強對地方政府土地管理和土地供應的監督。運用包括建立國家土地督察制度在內的調控手段，嚴格控制土地供應，將直接影響包括房地產投資在內的固定資產投資的增長。可以預料，調控措施到位并發揮作用后，下半年全國房地產投資增速將隨固定資產投資增速下滑，而房地產投資增速的下滑，明年的房地產供應便將因此減緩。強化土地調控手段，抑制房地產投資增速，就是從源頭上調節房地產供應。

　　調控住房需求

　　調控住房需求尤其是投資性購房需求的政策取向，在7月26日公布的《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》中表露無遺。這份文件相當清楚、完整地表明，轉讓商品房在減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后，必須征收20%的個人所得稅。并且，“個人轉讓住房應繳納的個人所得稅，應與轉讓環節應繳納的營業稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理”。也就是說，二手房個人所得稅不再是自行申報，而是強行征收。這是迄今為止對個人投資投機性購房需求最嚴厲的“打擊”。可以預計，除非在可見的一段時間內，投資者能清楚無誤地斷定，他投資的商品房價格漲幅能超過包括銀行存款利率、個人所得稅稅率、營業稅稅率、契稅稅率以及其他手續費在內的總和，否則他的投資性購房行為就會十分理性地止步了。

　　對內地住房需求尤其是投資投機性住房需求的調控，去年新舊“國八條”早已明文規定，今年的“國十五條”則有所強化。主要是將90平方米以上住房按揭貸款首付從兩成提高至三成，新購商品房5年內轉讓加征營業稅等。由于我國貧富差距較大，部分居民投資投機性住房需求較為旺盛，對這部分需求進行導向性抑制，從理論上說有助于穩定房價。而前不久公布的建設部、商務部、國家發改委等部門《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，則將調控的焦點對準了外資購房需求。據專家說，上半年外資機構和個人在我國內地投資和購買建筑物約為40億美元。從實際效果來看，調控外資的購房需求，可能更多是導向性的。有人稱，外資和港澳臺地區人士可以通過多種方法和途徑來規避以上限制。但政策導向仍會對外來投資性住房需求產生一定的抑制作用。此前，外資購房總額雖然占銷售總額的比例不大，但撬動系數較大，從而被認為是拉動房價上漲的一個不可忽視的因素。

　　“國十五條”提出的限戶型、限面積、限價格，是一種范圍更廣泛的需求調控。一段時期以來，由于房地產市場持續繁榮，房價上漲較快，在許多地區催生了一種戶型面積片面求大求奢的傾向，北京等城市的三居室面積達160平方米已相當普遍。商品房“三限”，尤其是要求必須是在“三限”的基礎上進行土地出讓，是對住房需求以量化的形式進行直接干預，如果這一規定被嚴格遵行，一部分住房需求必然要被暫時延擱。

　　觀望之后的市場

　　而令地產商們驚慌失措的90平方米、70%兩個數字，既是對供應的調節，也是對需求的調節。新規定必然會對整個房地產市場的供應和需求產生全局性的重大影響。此后，中小戶型、中低價位的商品房將占市場的主體（70%以上）。這種供應結構是實行住房商品化以來所沒有的。不僅地產商要適應這種改變，購房者也要適應這種改變。也就是說，90平方米、70%本身即是對供應和需求的雙重調節。

　　土地出讓要執行新的規定，套型建筑面積90平方米以下的住房要占70%以上，且必須限戶型、限面積、限價格，要做到這些，就必然要修改現有的出讓流程，這也是一個重大變化。國土資源部甚至還沒有拿出規范性的樣本來，目前還停留在調查研究的基礎上。那么，現在是繼續按以前的計劃和程序出讓土地，還是等國土資源部新的規范出臺以后再推地？許多城市舉棋不定。這勢必影響下半年的土地供應數量，進而影響明年的房地產開發投資和商品房供應量。同時，按照建設部今年165號文件，90平方米、70%是實行總量控制還是落實到每一個具體項目，由各地規定。但是，目前除深圳、大連、成都等少數城市外，絕大多數城市尚未出臺“國十五條”的實施細則，因此，當地的地產商們不得不停下來，既不拿地，也不推進項目開發，而是等待。

　　在等待的不只是地產商們，還有大批準備購房的人們。他們認為，國家如此興師動眾地調控房地產市場，嚴厲措施不斷出臺，就是要把房價打下去。一般人都能看出此次房地產宏觀調控濃郁的行政意味。沒錯，90平方米、70%和商品房“三限”的規定，都是再明顯不過的行政調控。雖然有專家提醒說，國家調控房地產市場強調的是“穩定房價”，而從來沒有講降低房價，但許多普通的購房者仍然相信，當明年大批中小戶型、中低價位的商品房推出后，即使房價不下降，自己選擇的余地也會大得多。地產商在觀望，購房者也在觀望。觀望的時間會有多久？沒有人能準確預測。也許3個月，也許6個月甚至更長。

　　在經濟稍顯過熱，國家下半年將加強對固定資產投資的宏觀調控大背景下，在強化土地調控等手段的作用下，房地產投資增速會有所下滑。同時，由于要執行新的規定，土地出讓程序和計劃要重新修改，今年下半年的土地出讓數量會減少或減緩，這也會影響明后年的房地產供應量。而地產商推遲拿地速度，延緩項目推進速度，將直接影響下半年以后的商品房供應量。總之，下半年起，商品房供應量同比將會有所減少或減緩。與此同時，需求也被抑制。包括外資購房需求和國內投資投機性住房需求，相當一部分自住房需求也由于觀望而暫時延擱。

　　房地產市場本質上由供求關系決定。那么，被抑制的住房需求量，是否恰與被減少的住房供應量相近？同樣沒有人能準確預測。不過，有業內專家分析說，很多住房需求目前只是延后而不是完全消失了，一段時間的觀望期過后，如果這批住房需求被某種因素催化而集中釋放，是否會像去年下半年至今年一季度的北京、深圳、廣州那樣，出現房價的反彈？在行政調控的高壓之下，也許不會。但有一點幾乎可以肯定，今年下半年以后房地產投資增速會減緩，商品房銷售額、銷售面積增幅也會下滑，新開工面積增長趨緩，新購地面積或許會再次出現負增長，整個房地產市場會呈適度緊縮的局面。

　　需要提醒的是，房地產市場適度緊縮是可以接受的，但冷清、蕭條卻是不可接受的。因為，“

　　△地產商在觀望，購房者也在觀望。市場觀望的時間會有多久？沒有人能準確預測。