有關房產中介的數據顯示，自昨日二手房交易將從8月1日起征收20%個人所得稅的消息發布之后，該房產中介房源中近40%不符合個稅減免要求的房源，其業主中已有接近兩成的為避開個稅而明確表示愿意主動下調房價，欲趕在8月1日前完成交易，降價幅度約占所征個稅的三到五成。

　　市場

　　兩成業主主動降價二手房交易匆忙“避稅”

　　董琳霞 每日經濟新聞

　　二手房個稅政策公布后的首日，上海二手房市場已經掀起繼5月征收營業稅之后的又一輪“避稅”。

　　美聯物業上海11個行政區域32家分行的數據顯示，自前晚個稅消息發布至今，已有接近兩成的掛售業主為避開個稅而主動降價，欲趕在8月1日前完成交易。

　　美聯物業市場研究部資料顯示，截至昨日中午，美聯物業準備交易的房源中有近40%不符合個稅減免要求，在40%掛牌出售的房源中已經有接近20%的業主明確表示愿意下調售價促進成交。降價洽談幅度約占所征個稅的三到五成。

　　中原地產各分行也出現了同樣的情況。

　　目前中原地產各分行約50%的房東仍舉棋不定，房屋的售價暫時維持原價；有個別急售的房東表示，如果能趕在8月1日前過戶，則愿將售價適當下調10%-15%；約有20%的房東則表示將原來的售價改為到手價，將個稅轉嫁到買方身上；另有30%的房東則明確表示改售為租，做長線投資收租客。

　　中原地產虹口區區域副總監瞿嶺表示，一些有意向的客戶沒有改變購房需求，只等業主降價達成交易，而一些獲利的業主同意降價出售，但必須在8月1日前過戶。

　　美聯物業交易管理部高級經理王磊表示，此次個稅開征消息公布至正式實行時間間隔只有5天，要想在5天內成功“避稅”的可能性有限。王磊指出，上家要想出售住宅必須先行還清貸款后方可進行交易，但銀行規定業主還清貸款并且進行注銷7個工作日后方可過戶。所以，交易雙方中上家有貸款且未還清貸款者基本不可能在8月1日前完成交易。

　　王磊表示，交易雙方中上家已經還清貸款且下家申請貸款獲批、上家還清貸款下家購房無需貸款及上下家均無貸款的交易，成功“避稅”的可能性較大。對于已經簽訂買賣合同但來不及完成過戶的交易，仍舊主張由上下家協商解決。

　　美聯物業上海區總經理馮泓睿表示，根據以往經驗，預計業主很有可能采取封盤等待、轉售為租及轉嫁稅收的做法降低損失，由此很可能導致短期內上海二手房房源總量減少，而部分次新“無稅房”可能占據房源主力地位。

　　馮泓睿指出，

上海房價自2003年開始迅速增長，截至去年上半年，上海房價一直處于相對高位。

　　部分房齡2-3年的次新房源及2003年至2005年上半年購入的房源中成交價扣去各類稅費后，基本與現價持平，更有部分房源目前的市場價低于購入價，由此也就不存在個稅。

　　馮泓睿認為，隨著市場上部分“有稅房”業主撤離市場，之后一段時間內可能將有各類“免稅房”占據二手市場房源主力位置。

　　購房者：淘房“黃金周”得抓緊

　　楊羚強 每日經濟新聞

　　“原價88萬元的房子，或許最終能還到80萬元。”在得知自8月1日起買賣二手房征收個稅的消息后，小周興奮地和母親商量。

　　他認為，在7月27日至31日的短短4天里，房東們肯定要競相壓低掛牌價格，盡快將房屋出手。小周準備趁二手房集中“削價處理”的時候，覓房價80萬元左右的一套房齡較新、層次較好、房間朝南的二手房。

　　有意在盧灣區購買一套59平方米二手房的小周，購房預算只有80萬元，這個區域很多房屋的售價接近90萬元。由于與房東報價相差太多，他一直沒能買成房。

　　昨日一早，小周即趕到盧灣區打浦橋附近的各大中介公司，了解最新掛牌房價行情。但讓他有點失望的是，貼在中介玻璃櫥窗上的房屋租售信息照常，二手房掛牌價格大多沒有變動。他回憶到，去年5月“國八條”出臺后，二手房市場的掛牌房源曾經集體降價促銷。

　　不免有些灰心喪氣的他又跑到房屋中介店內，詢問經紀人在消息傳出后有無業主主動打電話“大幅度降價急售”，但房產經紀人的回答讓他更心灰意冷。

　　鼎銘房產的郭小姐告訴他，有不少房東購進時的總價只有二三十萬元，如今總價已上漲到八九十萬元，個稅政策執行后只不過損失個十幾萬元，房東完全可以轉嫁給買家，不會大幅度降價急售。郭小姐表示，周先生8萬元的還價太高，業主難以接受。

　　而在中原地產打浦店，房產經紀人給了周先生進一步的打擊。一些委托房東表示，寧愿8月1日后將個稅轉移給購房者，也不愿意大幅度降價。

　　不過，在徒勞尋找了一上午后，周先生接到鼎銘房產郭小姐的電話。這回郭小姐雖然沒表示房東同意降價，但卻讓周先生盡快看房，如滿意價錢可商量。此后，周先生又接到多家房屋中介的電話，請他務必在近幾天時間里抓緊看房。

　　周先生仍舊期待著，在政策即將實施的8月1日前，或許真能淘到“物超所值”的實惠房。

　　套牢者:心更“定”了

　　楊羚強 每日經濟新聞

　　雖然個稅政策即將實施，但并非每個房東都愿意在8月1日前低價售房。他們中有人是在樓市價格最高位時買進的“套牢者”，有的是因為各種原因換房的自住客。

　　目前和岳父母同住60多平方米的江先生擁有一套位于七寶低密度住宅小區內200平方米的4房2廳復式房。當初購進時看中的是僅3700元/平方米的價格，如今的價格已經達到近7000元/平方米。雖然物有所值，但因為貸款較多，他每月須向銀行還貸4000多元，而他和妻子的月收入卻不足6000元。江先生在外地還有一套每月需要還貸1000多元的物業。沉重的還貸壓力讓他難以承受。

　　月還貸和每月生活花費支出讓他無力存款裝修房屋，房子因此始終空關著。去年初房價最高點時，他曾動過賣掉七寶那套復式房的心思，當時掛牌價是155萬元。但隨著去年3月份調控政策出臺，他的掛牌價下滑到135萬元，仍然沒有購房者購買。隨后因要交營業稅的原因，他又把掛牌價格上漲到145萬元。

　　此后，他將房子的4個房間以每間500元/月的價格出租，用租金支付部分貸款。同時，他仍然將房屋掛牌出售，只是一直沒有人買。昨日關于征收個稅的消息傳到他的耳朵里后，他卻不賣了，并決定出售外地的物業。在他看來，他的房子價值要比周邊的其他次新房或新房更高，不愿在未來4天里“割肉”，也不愿為賣房支付個稅。

　　江先生的選擇只代表持有物業不多的上海投資客的心態。對一些外來投資者而言，不能在個稅正式實施前賣房，則是“騎虎難下”的無奈。在上海做生意的黃小姐是溫州人，她曾作為“太太炒房團”的一員來滬炒房，并且在最高價位吃進數套房子。如今，這些房子中的大部分已經拋售，只剩余一兩套虹口區瑞虹新城的住宅。

　　對黃小姐來說，個稅政策的出臺已經沒什么影響了。倒不是因為她準備長線持有物業，關鍵在于她買進的價格已經高于目前的掛牌行情價。所以對她來說，只要房價不漲，任何時候賣房都無須繳納個稅。

　　同是溫州人的陳先生曾在滬做過房地產中介生意，認識很多溫州炒房客。他介紹，個稅政策即將執行的消息傳出后，有相當多的朋友找他賣房。不過，那些朋友賣出的房子數量很少，且價格只是比市價便宜5%。這些朋友當初購進的二手物業價格都很高，如今已經沒有什么利潤了。因此，征不征個調稅，對他們已沒影響。

　　前瞻

　　租房市場有望再度火爆

　　趙寅 每日經濟新聞

　　8月1日起二手房交易征收個稅的消息公布后，臣信房屋行銷部市場研究中心主任陳艷向記者表示，滬上二手房市場出現整體明顯降價的可能性并不大，該政策有可能引起租房市場再度火爆。

　　按規定，受個稅政策影響最大的應該是5年內購房的群體。

　　陳艷表示，目前市場形勢不明朗，降價不一定會成為5年內次新房購買者的選擇。對于這些購房者來說，選擇撤盤觀望或轉售為租的可能性更大。對于該政策實施后有可能使部分市場需求轉到新房市場上的說法，陳艷表示贊同。她表示，購買者對于一手房有比較高的地段要求，目前滬上市中心較好地段的一手房十分稀缺，購房者選擇余地不大。

　　二手房交易將急劇下挫

　　李麗 每日經濟新聞

　　自8月1日起二手房轉讓繳納個稅的消息公布后，業內專家表示，政策將對上海一二手房市場、營銷代理等造成較大影響。

　　二手房交易量將急劇下挫

　　業內人士認為，二手房交易征收所得稅政策實施后，將給滬上二手房市場帶來更大沖擊，炒房、轉讓、投機、投資行為都將受到嚴重打擊。

　　天地行研究部主任翟國勝表示，距8月1日還有4天，二手房買賣雙方過戶將集中展開。政策實施后，二手房市場將陷入新的低迷觀望期，交易也會隨之再度減少。

　　中瑞市場研究總經理朱鋒認為，8月1日前會掀起“割肉”類拋售的小高潮，房源總價至少下調15萬元，部分投資客較多的房源由于競爭激烈，可能會降價達50萬元；8月1日后市場將回歸冷清，交易量急驟下降，下降幅度在50%左右。

　　翟國勝表示，政策實施后，二手房市場會進一步觀望，部分賣房者將減緩出售步伐，同時買方會因此加強房價走低預期，進而暫緩購房。政策實施后，不排除一部分賣房者將稅賦轉嫁給購房者而進行提價的行為，但賣方單方面的加價行為往往無人接盤，只能形成更多的有價無市局面。

　　轉售為租

　　朱鋒認為，由于成交量急劇下挫，大部分投資客必然將房源轉向租賃市場。隨著出租房源的增多，必然導致租金下調，并可能更多采用群租方式。小型中介門店為了生存需要，將可能靠群租等交易維持生存。

　　由于群租的個人租金相對較低，一般在400-600元/月，因此有較多缺乏經濟實力的租客選擇群租，而房東的總租金一般都較普通月租費用高。

　　滬上房產專家蔡為民表示，由于出租房源增多，租金水平必然被壓低。中介行業將面臨嚴峻考驗，品牌中介公司將“貼錢”維持直營店生存，而加盟店則可能面臨倒閉的危險。

　　爛尾樓產生幾率提高

　　蔡為民表示，政策在對二手房影響的同時，對一手房產生的影響更大。由于一手房還沒有蓋好，隨著投機、投資客退出市場，自住客一般不會以租房過渡方式等待期房落成，而二手房交易完成即可入住。因此，大多數自住客都會選擇二手房而放棄期房。

　　早在5月“國六條”及其細則出臺后，投機客已經基本被驅逐出場。隨著近期政策不斷推出，投資客也不敢久留，剩下大多已是自住需求。

　　翟國勝表示，二手房與一手房相互促進，兩者相互扶持。從二手房市場堵一手房市場中的投機客，促使短期內無獲利空間，半年內房價會有一定幅度的下挫。

　　“搶先降價也是商機。”蔡為民表示，投資利潤已大幅下降，必然出現拋售。

　　蔡為民表示，仍會有部分樓盤即使降價仍然求售無門，這些樓盤主要聚集在偏郊地區，由于自住客成為這些市場的絕對主力，而交通不便、生活配套設施不完善的區域由于居住機能不夠健全，從而可能無人問津。

　　由于無人問津，市場將繼續采用降價方式，一手房會“跳水”，偏遠區域的降價幅度甚至可能超過40%。偏遠地區應加快推動生活配套設施來吸引自住客戶目光。

　　蔡為民表示，偏遠地區的新盤由于無成交或較少成交，開發商資金鏈必然十分緊張，未來這些郊區的爛尾樓產生幾率相對較高。

　　個別中高端樓盤降幅或較大

　　記者從中原地產宏潤分行獲悉，徐匯區一套原價135萬元的三房房源，在房東得知新政后，總價立刻下調15萬元。

　　蔡為民認為，由于在2004年高峰時段中高端房產的投機、投資客較多，受政策影響，中高端房源“割肉”的必然較多。明年底前，中高端房售價可能將下降20%-30%，部分投資客較多的樓盤由于競爭激烈，下降幅度有望達到40%。

　　蔡為民認為，市中心樓盤由于品質相對較高，交通、生活配套設施較為完善，只要降價到位，一定會有購房者購買。1年后滬上頂尖豪宅售價將不超過4萬元，中高端房產售價不超過2.5萬元。

　　對于自住客戶而言，目前并不急于入市，要根據樓盤品質、地段等要求來判斷樓盤價格。去除楊浦區以外的4號線沿線所圍合成的新內環房源，如果出現低于目前市場價25%的房源，而房源又無明顯瑕疵，購房者可以考慮購買。

　　商業地產將成投資新熱點

　　商業、辦公類物業受政策影響相對較小。蔡為民認為，商業、辦公類物業將成為新一輪投資熱點，會有更多資金進入。由于土地資源的稀缺，購買人群增多必然導致物以稀為貴，1年內商業物業的價格有望上漲20%。但由于商業地產的開發成本及市場需求相對偏少，房產商不會輕易嘗試商業類物業開發。

　　算賬

　　投資回報率降多少

　　李麗 每日經濟新聞

　　二手房交易將征個稅，樓市投資回報率會降多少？

　　若某房源在去年3月3日交易完成，按當時的價格水平，總價約120萬元。由于營業稅自去年3月7日開始征收，因此交易中賣方需繳納的費用為中介費用、合同印花稅、交易手續費。

　　中原地產宏潤分行經理張振凱表示，該房源所要繳納的費用約1.275萬元，投資回報率(凈利潤)約37.5%。

　　一旦該樓盤的交易安排在今年8月1日以后，房源的買賣價格預計在100萬元左右，而房源交易費用較上述費用外增加了營業稅及附加、個人所得稅。

　　張振凱表示，此房源8月1日后所要繳納的費用共計10.625萬元，而投資回報率(凈利潤)就只剩約3%-4%。

　　從上述數字可以看出，一旦個稅征收，投資者將增加9.35萬元的費用，投資者的利潤將較去年3月前的高峰時段下降約33%。

　　諫言

　　裝修費申報謹防打擦邊球

　　董琳霞 每日經濟新聞

　　在“個稅風暴”席卷下，滬上代理機構及中介行業也在最快時間內對政策作出反應。

　　富陽控股認為，個人所得稅的征收短期內必然會使市場產生震動。隨著“國六條”、“171號文件”、個稅政策的推出，市場觀望氣氛濃厚起來，一手房市場成交量將進一步低迷。在二手房市場，賣家也會更加堅定轉售為租的決心或出于稅費轉嫁的目的提高售價。總體來看，買賣雙方將在一個新的價格區間內展開博弈。

　　富陽控股研發部分析師顧俊表示，此次政策出臺的目的是在保障自住購房者利益的情況下，兼顧居民改善居住條件的需要，對投資性購房者加以限制。此次提出的“家庭唯一的住房”概念是個重要轉變，這是對以前政策“個人唯一住房”概念的深化，避免了家庭成員分別作為產權人變相購買多套房產以達到避稅目的的行為。

　　不過，總體來看，政策實際效果還有待檢驗。

　　首先，從出臺時機來看，個稅政策與前段調控政策的時間間隔太短，看似是對市場下了一系列猛藥，但也容易導致市場麻痹。

　　其次，從內容上來看，營業稅免征期為5年，而個稅免征期也為5年，因此征收個稅只是進一步增加本已較高的短期炒房成本。

　　其三，一系列政策都對自住購房者給于減免優惠，而“自住”難以界定，這使得規避稅收存在操作空間。

　　其四,雖然個稅稅率高達20%，但由于可以扣除各項成本，納稅基數并不大。例如裝修一項，

商品房裝修費最高可占房價10%，可能出現投資者只對房屋進行最基本裝修，出售時卻按最高額申報，由于考證其出具發票、憑證的真實性及現場實際情況等需要大量成本，因此監察工作難以具備現實可行性，這將導致精裝修名義的準毛坯房成為二手房市場主流產品。

　　中原地產浦東新區區域副總監葉厚彪表示，個稅政策出臺后，約50%的客戶表示會延長觀望時間，大部分準備購房自住型的客戶將此視為特大利好，他們認為無論是一手房還是二手房的價格都會有一定跌幅。

　　中原研究咨詢部經理龔敏表示，個稅政策在征收營業稅政策后2個月即出臺，表明政府對此次調控市場的決心及力度，今年調控力度及深度必將加大。

　　龔敏表示，長期來看，該項政策的意義在于通過進一步調節供求關系來達到抑制房價上漲的目的。由于征收個人所得稅后進一步加大了賣方的成本，未來以投機為目的需求將被徹底清除，雖然賣方可能會轉為長期投資，長期出租政策，這對供應量也會產生一定的影響，但考慮到市場總量龐大的因素，價格仍可能得以平抑。