限制外資購房的六部委文件千呼萬喚始出來，但這種和風細雨式的調控并沒給市場帶來任何意外

　　□本報記者　馬韜

　　外資對于中國樓市到底意味著什么？國內官產學三界一直缺乏冷靜客觀的評估。但要求打壓外資的社會情緒卻越來越強烈，主管部門終于也順應民意，出臺限制外資的政策。

　　7月24日，建設部等六部委聯合發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(下稱《意見》)。在《意見》中，對境外個人、機構及外資房地產開發商均有相關的政策管制。

　　這只是一個框架性的政策，具體的執行細則還在制定之中。記者從國家外匯管理局獲悉，外管局將從資本項目管理方面制定配合《意見》的細則。而記者聯系到的商務部、建設部相關部門的領導，均不愿對此政策置評。

　　7月21日，仲量聯行北京分公司副董事高世斌博士接受記者采訪時表示，對于即將出臺的限制外資購房政策并沒有想象中的嚴厲，一是沒有規定賣出的時間限制，二是稅收方面也沒有差別，影響最大的只是注冊資金要達到投資額的50%這一點。

　　難以限制個人投資

　　“即便是來一波大的調整，持續兩年三年，也不會有任何壓力。”臺灣人朱梅生2002年開始在上海炒樓，是上海最早的外資炒家之一，目前他手中有9套房。他對此次《意見》的出臺并不擔心。因為他和大多數外資炒家一樣，看中的是長期收益。

　　在他們眼中，中國大城市的房價盡管已經高企，但與海外相比，依然極具投資價值。“即便現在的上海房價，還是非常便宜，在臺灣，2萬元最多能買到公房———就是最不好的房子，而在上海，2萬元就能買到好房子。”朱梅生說。

　　朱梅生在臺灣30年前的一套房子，如今增值40倍，所以他堅信：“大陸處在高速發展期，房價怎么會不漲呢？長期來看，這種高收益率是必然的。”

　　2005年樓市宏觀調控之后，上海的房價開始下跌，恰恰引來更多的外資買家。“以我周圍的朋友來看，更大量的資金是在去年房價下跌后進場的。這回如果房價再降，肯定會來更多的資金。”根據朱梅生的估計，他及他周圍已經投資大陸樓市的人，只占總量的兩成，“我們只是先頭部隊，大部隊還在后面呢”。

　　根據《意見》，港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房———工作一年的規定對他們并不適用，這對像朱梅生這樣的投資者來說，大陸的樓市對他們仍然是開放的，除非在后期出臺的細則中“一定面積”被明確規定———可想而知，“一定面積”是多么難以明確的數據。

　　此次政策出臺，并不能對這些私人投資者產生太多的影響。他們有其他渠道無障礙地進入中國樓市。“我周圍很多朋友的貿易公司，生意做完了，錢就不轉走了，直接以公司的名義買房了。”朱梅生認為，非港澳臺及僑胞，如果想投資大陸樓市，一樣可以借用僑胞的身份進入，他的意思很簡單，一年的限制可能會形同虛設。

　　“這次政策很明顯是限制炒作的外資的，而機構是無法炒作的，所以限制的是炒作風最盛的個人投資者。”國際物業顧問公司仲量聯行的亞太區董事陳立民說。

　　7月25日，北京市率先發文明確“自住房”定義，稱港澳臺居民及華僑只能在北京購買一套自住房。而這一嚴格的細則規定，引起了各方的密切關注。

　　對境外投資基金影響較大

　　根據《意見》，此后，外資機構投資性買入物業，必須在中國成立投資公司，而在此前，機構可以通過海外基金的形式直接持有物業。

　　“以投資公司的形式持有物業，會被雙重征稅，這就讓REITS(房地產投資信托基金，一種通過發行收益憑證募集資金的方式)無法成行了。”陳立民在一張紙上詳細計算，“和以前海外基金直接持有的方式相比，最少要多交5%的稅，而REITS的核心就在于，只征一次稅。”

　　對以“收購———提升物業價值———獲得穩定的租金收入———REITS退出”這種方式操作的境外基金來說，收購后，是在資本市場退出的，然而最后的一個環節，也即實現利潤的環節，被《意見》斬斷了。

　　“對境外投資基金影響非常大。”陳立民說，“但不會影響方向，機構長期看好是不會因這個政策而改變的，最多，會在策略上進行調整以應對新政策。”

　　而對于政策出臺對外資投資機構的限制，陳認為更多體現在承諾壓力上：“很多機構剛剛募集了專門投資中國大陸樓市的基金，現在沒法操作了，可想而知那些機構現在多么被動，對其投資熱情絕對是個打擊。”

　　但對于開發型的外資企業來說，《意見》似乎并無涉及，只是通過注冊資金提高了外資設立房地產開發公司的門檻而已。

　　來到大陸時間最長的外資房地產開發公司凱德置地，在《意見》出臺后，向記者表示：限制外資進入樓市的政策將增加外資房地產企業的投資成本，提高了市場準入門檻，肯定會對所有外資房地產企業的在華業務產生影響，但不會改變他們在中國的長期投資方針。

　　由于具體細則尚未出臺，對外資的影響無法進一步判定。

　　“據我所知，外管局對有購房目的的外資，已經停止審批兩個月了。以我的分析，我覺得會有很多案例會死掉。”陳立民說。

　　在此次政策出臺之前，已有耳聞的外資機構的動作已經加速。戴德量行商鋪部高級助理董事張家鵬告訴記者：“有投行的朋友在加速處理手中的收購事宜，寄希望于政策出臺之前完成交易。”

　　今年4月在中國成立了專門投資中國大陸樓市基金的摩根士丹利，近來動作加速：6月以8億元人民幣將位于徐家匯的豪宅華山夏都苑的A棟樓收入囊中，19.6億元人民幣收購東海廣場。

　　值得思考的是，如果將外資機構作為炒高中國樓價的主要力量的話，那么為什么在《意見》出臺前還會加大投資力度呢？從預期來看，《意見》會收窄炒作空間，機構在這時候的動作，是否本身就能說明原本他們就沒有炒作的心態呢？

　　外資進入冷凍期

　　對于《意見》中有很多行政味道頗濃的部分，使很多限制無法明確，中國社會科學院金融研究所研究員尹中立卻認為是一著好棋：“讓外資感覺到不確定，就是成功了，這就可以阻止投機性資金長驅直入。”

　　“不能回避的是，能感覺到政策在出臺的時候是有所顧慮的，必須管，然而又沒有太大的把握，所以，就以目前這種彈性十足的形式出臺了，這樣，以后可根據具體情況可松可緊。”尹中立說。

　　陳立民也認為即便細則出臺，也絕對不會出現一棒子打死的局面，畢竟，目前對中國來說吸引投資還非常重要。

　　但在細則出臺之前，市場將進入冷凍期。陳立民表示，從現在開始，到今年底才能有外資購買國內房產的交易成交。“細則不出臺，所有的交易都得停下來。如果考慮到細則出臺后，機構還需要調整策略，然后重新開始收購談判，而談判一般也得持續半年以上，那2007年中開始能重新進入交易期，也是很正常的。”(本報記者張春蔚對此文亦有貢獻)

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　　建設部、商務部、發改委、人民銀行、工商總局、外匯管理局《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》摘要：

　　一、境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應申請設立外商投資企業。

　　二、外商投資設立房地產企業，投資總額超過1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。

　　三、外商投資房地產企業的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權轉讓協議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。

　　四、境外個人在華居住超過一年可以購買自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內沒有設立分支機構的境外機構不得購買商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。

　　五、符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制。

　　六、各地不得擅自出臺對外商投資房地產企業的優惠政策，已經出臺的要清理整頓并予以糾正。

　　(來源：新華網)