本報記者 楊麗萍 北京報道

　　新的土地調控路線圖已經敲定：土地督察制度、供應方式、儲備制度將齊頭并進。

　　土地督察制度落地

　　相對于土地供應方式和儲備制度來說，土地督察制度顯然已先行開啟。

　　“土地督察制度將在國土資源部設立全國土地總督察，同時在地方設立例行的督察制度，相關人員安排則由國土資源部負責，使地方政府和國土部門對土地的審批處在國土資源部日常監管之下，同時配合檢查組的定期檢查，控制地方政府因利益沖動而產生的違法、違規批地情況。”國土資源部一位知情人士向記者透露。

　　國土資源部向地方派駐的9個國家土地監察局包括北京、沈陽、上海、南京、濟南、廣州、武漢、成都、西安。目前此項工作已經展開。

　　“這將是一個長效制度，主要是監督地方政府的土地違法行為，防止圈地反彈。”這位知情人士強調了監察制度的重要性。

　　雖然土地整治風暴已幾年有余，但仍見效甚微。土地違法仍然是土地監管中的一個頑疾。

　　截至今年5月，全國國土資源部門共立案土地違法案件涉及的土地面積同比上升了近20%。而其中地方政府的土地違法問題突出。

　　地方政府儼然成為土地違法的主體。而導致這種現象的根源在于國土資源管理體制的缺失。

　　土地監察制度能否查漏補失?

　　“2004年以前，土地管理基本上實行的是屬地制，國土資源管理和土地監察部門受同級地方政府管轄，不僅對地方政府無法監管，即使對下級的查處也會受到諸多掣肘。”中國人民大學土地管理系教授嚴金明向記者介紹。

　　嚴金明指出，在土地垂直管理的基礎上，通過構建國家土地督察制度，向地方派駐土地督察專員，專員直接向中央負責，能彌補省級與中央之間的這一漏洞。”

　　據了解，目前，相關的配套政策已在研究之中。

　　醞釀地價政策

　　土地督察制度顯然是從向地方政府土地違法開刀的角度來進行新一輪的土地調控，而正在醞釀的地價政策則要從土地供應方式入手來發揮土地調控的職能。。

　　據記者了解，國土資源部將對用于住宅開發的土地供應方式進行重大調整，中低價位和中小套型的普通商品住房將在限套型、限

　　目前，這個政策的征求意見稿已經下發至各省國土資源廳。

　　“具體的操作方式是，先由當地國土主管部門會同其他房地產開發主管部門科學確定一個控制型房價區間，在獲得競投土地資格前，有意向的開發單位要先根據政府部門提供的房價上限，給出一個自己承諾的房價。開發商承諾的房價在政府確定的區間內才能獲得競投土地的資格。然后按照招拍掛制度來確定誰最終得到土地。”國土資源部的知情人士向記者透露。

　　這種說法與此前建設部政策研究中心房地產業處處長趙路興向記者透露的基本一致。開發企業投標時投兩個標，競地價、競房價，在房價、地價上進行一個綜合選擇，選一個相對來說比較平衡的企業中標，然后進行開發建設，保證中低價位、中小套型住房的供應。”

　　新的地價政策將打破“價高者得”的慣例。

　　從內容來看，這個意見稿是對“國十五條”的進一步落實。

　　與“國十五條”一脈相承，據記者了解，這個征求意見稿還提出，在各地的土地供應年度計劃中，中低價位、中小套型普通商品房(含經濟適用房)、廉租房用地不應低于全年居住用地供應總量的70%。而70%的衡量指標為開發用地所規劃建成的商品房建筑面積。一個供應總量上的平衡，并沒有要求每個開發項目均按這一標準進行規劃設計。這又與“國十五條”的細則相吻合。

　　據記者了解，北京市正在考慮對采用招標方式出讓的土地，在戶型、價位等方面提出限制要求，由政府出一個戶型要求和房屋底價，和底價最接近的開發企業拿到土地，以保證房屋建成后價格穩定。而在青島、沈陽等地，相應的限價開發政策已先行啟動。

　　但也有業內人士指出，由于地價涉及到土地出讓金的征收和分配，而相關的政策還在醞釀之中，地價政策的出臺可能還有待時日。

　　儲備機構定位明晰？

　　與土地監察制度、地價政策并駕齊驅的第三駕馬車當數土地儲備制度。

　　“北京有大量的閑置土地都在開發商手中，要是政府能把這些土地收回的話，北京房地產市場就將從土地源頭開始逐漸趨于平衡。”金地集團總裁張華綱向記者道出了目前土地儲備制度中最為普遍的問題。

　　而記者從相關部門了解，在北京在所有住宅用地中，還有2947公頃土地尚未動工開發建設，這些閑置的土地占土地供應總面積的51%。

　　一邊是豐沛的市場存量，而另一邊則是土地儲備機構的“供地荒”。土地儲備制度的缺失可見一斑。

　　“從實際操作的情況看，各地儲備中心出讓的土地被違法閑置(超過2年)后，各地主管部門經常未能依法予以收回，另外對依法收回的土地缺乏具體處理措施。”一位業內人士向記者介紹。

　　“原有體制不僅對存量土地的儲備缺乏有效的管理，對于增量土地的征用利用也是管理不到位。”嚴金明向記者提到，地方政府在征用土地時往往非常盲目。“只要能征用過來賣出去就算數，不管土地如何利用、何時利用的問題。”

　　當然，原有土地儲備制度除了造成土地的無序供應之外，最主要的還可能帶來相應的金融風險。

　　“由于土地收購儲備機構定位不明晰，導致土地儲備機構抵押貸款中，抵押物的性質(即作為抵押物的土地使用權是什么性質的土地使用權)也隨之無法明晰。”嚴金明指出，目前，各地土地儲備中心都是以政府信用作為擔保來進行融資。“用土地作為抵押物先從銀行貸款出來進行土地一級開發或者拆遷補償，然后再把熟地通過招拍掛的形式取得收益，最后再來償還銀行貸款。”

　　由于沒有實際的抵押物，銀行風險可想而知。據記者了解，目前，像北京、天津等地的土地儲備機構的貸款已在百億之上。而據中國人民銀行2005年初的一份報告顯示，2005年1季度末政府土地儲備機構貸款余額達到950億元，幾乎占到房地產開發貸款科目的一半。

　　據了解，新的土地儲備制度將對閑置土地的收回、征用土地和土地融資做出相應規定。

　　“我認為，要解決土地儲備問題，最根本的就是要解決土地儲備整理中心的定位問題。”嚴金明坦言，目前，土地儲備中心既不是企業單位，也不是事業單位，還不是政府機關，但是它卻在執行政府職能。以至于很難確定他們在各項工作的角色，更難追究他們的責任。“如果這個問題解決了，非常明顯的就是土地融資的抵押物問題可能就迎刃而解。”

　　嚴金明同時強調，土地儲備機構不能只為經營性用地做儲備，對于一些社會公益的，如綠化、環保的用地也應該有相應的考慮。

　　而據記者了解，土地儲備制度改革進展順利，甚至在海南、四川等地，相應的工作已經開始，而相關的《土地儲備管理辦法》已進入制訂階段，有望盡快出臺。