本報(bào)記者 王芳艷 上海報(bào)道

　　過(guò)去一個(gè)星期，方躍(化名)的日子不好過(guò)。

　　7月24日，他站在明凈的辦公室玻璃窗旁，從上海人民廣場(chǎng)附近的公司寫(xiě)字樓往下俯瞰，寸土寸金的城市繁華依然，但他們的生意，遭受了毀滅性的打擊。

　　過(guò)去幾年，他和他的公司一起，在上海度過(guò)了職業(yè)生涯的第一個(gè)黃金時(shí)期。他所在的S公司只有十多人，但他們代理歐洲富有個(gè)體投資者投資中國(guó)房地產(chǎn)，涉及資金數(shù)十億人民幣，上海的多處高檔樓盤(pán)，無(wú)一不是他們?cè)��?jīng)橫掃的戰(zhàn)場(chǎng)。

　　現(xiàn)在，幸福時(shí)光結(jié)束了。7月24日，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》獲得國(guó)務(wù)院通過(guò)。《意見(jiàn)》非常強(qiáng)硬——“在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購(gòu)買非自用、自住商品房，在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)一年以下的不得購(gòu)買商品房”。

　　對(duì)方躍和他的公司里說(shuō)，這只意味著一個(gè)殘酷的事實(shí)——中國(guó)將對(duì)外國(guó)個(gè)人炒房關(guān)上大門，而S公司的客戶正是來(lái)自歐洲的個(gè)體投資者——他們成為了政策的直接打擊對(duì)象。

　　如今，方躍和他的英國(guó)老板開(kāi)始忙著“善后”——沒(méi)完沒(méi)了的會(huì)議，以期停止一些正在進(jìn)行的交易，或者尋找解決應(yīng)對(duì)的辦法。此后，公司近幾年蒸蒸日上的業(yè)務(wù)將徹底停頓，而他也許需要另謀他路。

　　方躍心情復(fù)雜——有時(shí)他會(huì)抱怨，外資進(jìn)入樓市的金額在總量上其實(shí)還非常小，不足以興風(fēng)作浪，而他的客戶通常不是短期投資，而是長(zhǎng)達(dá)三到五年。但他有時(shí)又會(huì)承認(rèn)，這些資本將會(huì)起到放大效應(yīng)，“說(shuō)真的，我贊成此次的政策調(diào)控，對(duì)咱中國(guó)人有利……”

　　神奇的“管家”

　　對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，S公司就是一個(gè)神奇的管家——即使身在遙遠(yuǎn)的歐洲，也只需把錢交給他們，其余一切公司負(fù)責(zé)打理。

　　“這相當(dāng)于理財(cái)業(yè)務(wù)。”方躍把他的工作看得相當(dāng)簡(jiǎn)單。

　　當(dāng)然，方躍有這樣的資歷——2003年，英國(guó)老板第一次見(jiàn)到方躍，就認(rèn)定他是開(kāi)拓中國(guó)市場(chǎng)的極佳人選。方躍曾在英國(guó)留學(xué)，精通英語(yǔ)，同時(shí)又從事過(guò)管理咨詢工作，對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)了解，而英國(guó)老板有著廣闊的歐洲人脈資源，但卻不懂中文，也苦于對(duì)中國(guó)國(guó)情不通——這是一個(gè)不錯(cuò)的搭配，很快兩人一拍即合，方躍擔(dān)當(dāng)起公司在上海的高級(jí)投資經(jīng)理，負(fù)責(zé)內(nèi)地項(xiàng)目的接洽和談判。

　　平日里，方躍搜尋上海繁華地區(qū)的高檔樓盤(pán)，然后推薦給歐洲客戶。此后的過(guò)程并不復(fù)雜——他們告訴客戶，只要支付29000英鎊起就可以投資上海，一切具體手續(xù)由S公司操作。經(jīng)公證后，S公司成為客戶代理，全權(quán)代理購(gòu)房事務(wù)。而房子的日后出租經(jīng)營(yíng)S公司也會(huì)一手搞定。客戶可以仍然距離他的房產(chǎn)萬(wàn)里之外悠然自得——每年他們都會(huì)收到一張投資報(bào)告，被告知其投資收益情況。這期間，S公司每年收取年收益的10%作為費(fèi)用。

　　到目前為止，方躍戰(zhàn)績(jī)斐然——3年5筆交易，大約480套房子，估算成交價(jià)約有10億人民幣。這些房子分布在上海的高檔樓盤(pán)——年初虹橋區(qū)單價(jià)達(dá)約2萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)不久，方躍代理約70位歐洲客戶拿下78套，總價(jià)達(dá)約1.5億人民幣。這些客戶委托S公司日后進(jìn)行統(tǒng)一裝修，按照酒店式服務(wù)公寓的方式進(jìn)行出租。

　　方躍說(shuō)，來(lái)買房的歐洲人大多是專業(yè)投資者，不少人有朋友或者親戚在上海，年家庭收入大多是百萬(wàn)美元以上，他們中間的絕大多數(shù)至少在全世界擁有2-3套房子。

　　雖然這些客戶被稱為“有勇氣的選手”——因?yàn)橐�隨時(shí)做好面對(duì)資金進(jìn)出渠道、稅收制度以及對(duì)外資政策等變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，不過(guò)過(guò)去幾年中，外資通過(guò)代理方式進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并無(wú)任何障礙。2002年以來(lái)，根據(jù)國(guó)家外匯管理局的規(guī)定，中國(guó)對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買境內(nèi)房產(chǎn)并無(wú)限制，非居民出售其境內(nèi)房產(chǎn)后，所得人民幣可通過(guò)購(gòu)匯的方式將所得匯出，其稅收待遇也等同于境內(nèi)投資者。

　　“盡管要經(jīng)過(guò)繁瑣的手續(xù)，但理論上資金進(jìn)出都沒(méi)有問(wèn)題，如果金額小，就無(wú)需到外管局去備案。”方躍說(shuō)。而這些買家的資金來(lái)源主要是自有資本和銀行貸款。通常他們會(huì)向中國(guó)的銀行貸款，大約能貸六成。

　　新興市場(chǎng)的邏輯

　　很多人沒(méi)有想到的是，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的吸引力，S公司的業(yè)務(wù)并不需要大肆宣傳，很多歐洲投資者通過(guò)人際關(guān)系主動(dòng)找到他們。

　　但并非一向如此——就在幾年前S公司仍未成立時(shí)，現(xiàn)任英國(guó)老板2000年在上海的個(gè)人房地產(chǎn)投資被他的歐洲朋友們認(rèn)為是一件瘋狂的事情，他們很肯定的說(shuō)，把錢扔在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)只能是打了水漂。

　　但曾在世界知名投行擔(dān)任中國(guó)證券資產(chǎn)分析師的英國(guó)人很慶幸自己的果敢——之后幾年，上海樓價(jià)急劇上漲，更令人驚奇的是，正是這段時(shí)間，從美國(guó)到歐洲英國(guó)，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高漲，投資回報(bào)驚人——這使很多歐洲人開(kāi)始相信，包括中國(guó)在內(nèi)的全球新興房地產(chǎn)市場(chǎng)是值得試探的金礦。

　　越來(lái)越多的朋友開(kāi)始佩服英國(guó)老板的判斷，盡管“有些人連中國(guó)在地圖的什么地方都不知道”，但試圖參與火熱市場(chǎng)牟利的沖動(dòng)越來(lái)越強(qiáng)烈——由此，英國(guó)老板萌生了代理歐洲人到中國(guó)投資房產(chǎn)的想法，S公司在英屬維爾京群島注冊(cè)誕生。

　　這樣的局面在摩根士丹利看來(lái)，有著更為清晰的邏輯——資產(chǎn)價(jià)格重估促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的全球化。今年7月初摩根士丹利發(fā)布《全球資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)概要》分析，整個(gè)速度異常驚人——現(xiàn)在占全球35%市場(chǎng)的美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也只是在1990年代才通過(guò)REIT等手段擴(kuò)展成全國(guó)性的行業(yè)。而2000年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越“GLocal”——這意味著“全球擁有，地方操作”。

　　S公司的操作正是如此——它在上海替歐洲的資本買賣當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)。對(duì)S公司來(lái)說(shuō)，它們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并非中國(guó)國(guó)內(nèi)的代理商，而是國(guó)與國(guó)之間的競(jìng)爭(zhēng)——匈牙利、羅馬尼亞、捷克等地的新興房地產(chǎn)市場(chǎng)都是中國(guó)的對(duì)手。

　　由此，公司的思路很簡(jiǎn)單——中國(guó)概念的最大賣點(diǎn)無(wú)疑是上海。而2003年開(kāi)始的上海樓市每年15%的上漲，更是讓歐洲人心跳加快。

　　這樣的熱情蔓延到了大西洋彼岸，即使2005年開(kāi)始的宏觀調(diào)控也并未阻擋歐洲資本的熱情——在他們看來(lái)，宏觀調(diào)控會(huì)使得市場(chǎng)更加健康。一份歐洲報(bào)紙用go buy in shanghai(買在上海)來(lái)形容上海地產(chǎn)的誘惑力；而另一份報(bào)紙則用了更具煽動(dòng)力的名詞作標(biāo)題——Modern Shanghai：China's City of Perpetual Sunrise(現(xiàn)代上海：中國(guó)的日不落城市)。

　　歐洲人的信心確保了S公司的好日子。今年5月，一張愛(ài)爾蘭報(bào)紙如此報(bào)道——“最近幾個(gè)月S公司擴(kuò)張了規(guī)模，以適應(yīng)愛(ài)爾蘭人日益增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資需求”。分析師說(shuō)，這種投資沖動(dòng)是因?yàn)閻?ài)爾蘭本土房地產(chǎn)已經(jīng)飽和無(wú)更多利潤(rùn)，但是上海這樣的城市，可以獵到更好的資產(chǎn)回報(bào)和租金收益。

　　“其實(shí)客戶也冒了很大的風(fēng)險(xiǎn)，他們認(rèn)為中國(guó)是一個(gè)新興市場(chǎng)，投資存在很大不確定性，相應(yīng)的，他們希望帶來(lái)更多的投資回報(bào)率。”方躍說(shuō)，客戶一般要求至少5%的租金回報(bào)率，但租金回報(bào)率絕對(duì)不是他們最看重的，未來(lái)幾年上海的資產(chǎn)升值以及人民幣升值才是焦點(diǎn)。

　　S公司非常明白這一點(diǎn)——他們的公開(kāi)資料稱，投資上海房地產(chǎn)的資本收入將分為三塊，資本升值、租金收益和匯率升值。資本升值取決于房子本身價(jià)格的變化，2005年投資回報(bào)是15%，S公司可以做到25%；租金收益率，過(guò)去保持的紀(jì)錄是達(dá)到6%-8%；而人民幣被普遍認(rèn)為大大低估，因此，在投資期間一旦人民幣升值，投資者有望獲得20%-25%的潛在收益率。

　　更大的手筆：機(jī)構(gòu)投資者

　　即使生意不錯(cuò)，但面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)大蛋糕，S公司只是截取了非常小的一塊——方躍說(shuō)，因?yàn)樗麄冎皇亲鰝�(gè)體海外投資者的代理。

　　很難衡量這些個(gè)體投資者在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資金額——初步統(tǒng)計(jì)的結(jié)果是，相較2003年，上海、廣州和深圳三地，2004年境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買房地產(chǎn)的比例分別提高了5.9、2.6和3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海市2004年該比例已達(dá)到15.5%，2005年上半年則進(jìn)一步躥升至16.8%。非居民機(jī)構(gòu)和個(gè)人目前已成為上海、北京、廣州新開(kāi)高檔樓盤(pán)的重要購(gòu)買者。

　　但個(gè)人代理機(jī)構(gòu)還遠(yuǎn)稱不上巨鱷——地產(chǎn)界比較奪人眼球的是高盛、摩根士丹利這樣的機(jī)構(gòu)投資者，盡管他們的負(fù)責(zé)人總是神龍見(jiàn)首不見(jiàn)尾，但他們動(dòng)輒幾億的出手總是占據(jù)報(bào)紙的頭條。

　　知名地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)盛陽(yáng)地產(chǎn)發(fā)布的《2005中國(guó)外資地產(chǎn)基金生態(tài)報(bào)告》指出，當(dāng)年海外資本在中國(guó)房地產(chǎn)的投資超過(guò)150億美元，并以每年三倍以上的速度增長(zhǎng)。

　　市場(chǎng)總是風(fēng)云突變。7月新出臺(tái)的《意見(jiàn)》則是徹底粉碎了一些還急于進(jìn)入中國(guó)的投資者的幻想。方躍始終認(rèn)為，與他們的遭遇相比，機(jī)構(gòu)投資者受此次政策的影響較小。

　　“不愧是摩根士丹利，在前幾個(gè)月就搶先買樓，大概是已預(yù)感到外資會(huì)受到限制。等到政策出臺(tái)時(shí)，他們?cè)缫寻刀汝悅}(cāng)。”方躍依然記得一個(gè)細(xì)節(jié)，4月上海浦東的房地產(chǎn)成交金額異動(dòng)，在一天之內(nèi)突然猛增7億，這相當(dāng)于350套單價(jià)約200萬(wàn)元的房子，而這一切的背后就是摩根士丹利在出手。

　　此后，摩根士丹利幾乎是每個(gè)月便有動(dòng)作。6月中旬將位于上海徐家匯的華山夏都苑A棟樓收入囊中，交易涉及金額約8億元人民幣。7月中旬收購(gòu)上海靜安區(qū)的“爛尾樓王”東海廣場(chǎng)，交易總金額高達(dá)19.6億元人民幣，創(chuàng)下外資“掃樓”紀(jì)錄。

　　除了購(gòu)買物業(yè)，摩根士丹利還為有潛力的房地產(chǎn)公司注入資金，游說(shuō)企業(yè)打包上市，將前期的股權(quán)和投資套現(xiàn)獲利。

　　顯然，相比S公司代理海外個(gè)人投資者，這是更為玄秘卻更加刺激的游戲。

　　(實(shí)習(xí)記者徐瑾對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）