“還有5天，能賣的趕緊賣！”

　　滬上置業(yè)公司昨啟動(dòng)應(yīng)對(duì)方案緊急通知業(yè)主，預(yù)計(jì)8月1日前辦理二手房交易者將大增

　　王舒 楊羚強(qiáng) 每日經(jīng)濟(jì)新聞

　　二手房個(gè)稅強(qiáng)制征收傳聞落地。昨晚7點(diǎn)開始，上海順馳置業(yè)的高層就在內(nèi)部討論這一政策。多方消息指出，國稅總局即將發(fā)文，要求從8月1日起，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)格執(zhí)行《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]82號(hào))和《國家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》(國稅發(fā)[2005]156號(hào))的規(guī)定。雖然發(fā)文尚未明確具體稅率，但如按156號(hào)文件，個(gè)稅應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用”的20%征收。

　　至昨晚9時(shí)，順馳已啟動(dòng)緊急應(yīng)對(duì)方案，要求所有門店的業(yè)務(wù)員向已成交的買賣雙方，通知個(gè)調(diào)稅政策于8月1日開始執(zhí)行的相關(guān)消息，并督促買賣雙方協(xié)助辦理過戶手續(xù)，并在交易中心安排專人協(xié)助客戶辦理交易、納稅等手續(xù)。同時(shí)，盡快向已在該公司門店掛牌的房東，說服部分房東壓價(jià)盡快銷售房屋，并在4天內(nèi)全額付款迅速辦理交易過戶。

　　易居臣信總經(jīng)理柯博仁表示，政策出臺(tái)后對(duì)市場的影響當(dāng)然不會(huì)小，政策執(zhí)行之際短期內(nèi)必有一輪觀望僵持期，會(huì)有部分現(xiàn)金流較為緊張的買家以10%-20%的降幅拋售物業(yè)。但經(jīng)過一年多來的淘瀝，現(xiàn)金流緊張的買家已為數(shù)不多，政策的真正影響還取決于是否會(huì)有地方實(shí)施細(xì)則出臺(tái)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場部經(jīng)理王峻表示，目前市場中剛性需求的信號(hào)仍舊強(qiáng)烈。

　　信義地產(chǎn)公關(guān)部經(jīng)理張錦達(dá)也認(rèn)為，個(gè)調(diào)稅政策的實(shí)施早在意料中，對(duì)

二手房市場交易量的沖擊，應(yīng)該不會(huì)很大。他介紹說，自去年初開始，市場上已經(jīng)風(fēng)傳買賣二手房即將要征收個(gè)調(diào)稅。受傳言影響，已經(jīng)有相當(dāng)一部分業(yè)主提前將所持有的房屋出售。目前將房源掛牌銷售的房屋業(yè)主，對(duì)個(gè)調(diào)稅政策大多能夠接受。而且，經(jīng)過連續(xù)性的政策出臺(tái)，買賣雙方已呈現(xiàn)“膠著”狀態(tài)，購房者不急于買房，房東不急于賣房。市場的交易量已經(jīng)趨于平淡，因此個(gè)調(diào)稅的政策實(shí)施雖然會(huì)影響二手房交易量，但卻不會(huì)造成二手房交易量的大幅度下滑。

　　中星房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理劉承健表示，個(gè)調(diào)稅政策比較合理，對(duì)上海一手房市場的沖擊應(yīng)該不大。連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，已經(jīng)逼迫投資客從上海一手住宅市場撤離，剩余的客群全部是有自住需要的自住客。他認(rèn)為，個(gè)調(diào)稅政策的實(shí)施，只會(huì)使上海發(fā)展商更“死心”為自住客服務(wù)，不再開發(fā)滿足投資者需要的產(chǎn)品。而部分自住客無意購買的產(chǎn)品，銷售將雪上加霜。

　　然而從今日起到7月31日，各區(qū)縣交易中心辦理二手房手續(xù)的人潮盛況又將再現(xiàn)。

　　由于在送件辦理房產(chǎn)交易的當(dāng)日，買賣雙方就必須完成房地產(chǎn)交易契稅的支付，且整個(gè)完稅過程只有1天時(shí)間。因此可以預(yù)見，幾乎所有的房東都會(huì)在8月1日前搶辦手續(xù)以避稅。

　　但張錦達(dá)也認(rèn)為，市場不會(huì)因此出現(xiàn)二手房掛牌量驟增的局面。二手房從掛牌到成交的周期比較長，目前狀態(tài)下購房者的觀望心態(tài)仍然很重，不會(huì)貿(mào)然入場。所以即使大幅度降價(jià)，也未必很快找到買家。

　　業(yè)內(nèi)：異地購買多套住房者仍可能逃稅

　　此次重稅對(duì)部分個(gè)人自用的普通買家仍保有優(yōu)惠。

　　按照規(guī)定，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

　　但不少業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于“自有住房”以及“家庭唯一生活用房”的查證容易存在疏漏，不少樓市投資客物業(yè)投資遍布全國各地，而目前稅收征收情況尚未實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，一個(gè)已經(jīng)在外地購買過多套物業(yè)的資深投資客，只要在上海只有一套住房，仍在上述稅收優(yōu)惠的享受之列。

　　部分剛性需求將從二手房轉(zhuǎn)向新房

　　根據(jù)2005年上海市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)年報(bào)，去年新建商品住宅銷售總面積為2845.7萬平方米，同期二手(存量)房過戶面積為1971.55萬平方米。個(gè)調(diào)稅政策的實(shí)施，有可能使二手房的掛牌量減少，部分剛性需求則可能被迫從二手房市場向新房市場轉(zhuǎn)移。楊羚強(qiáng)

　　8.1起執(zhí)行賣房個(gè)稅新規(guī)

　　新政后再出“重拳”，稅務(wù)總局發(fā)通知明確個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的所得稅征管政策

　　個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房究竟該如何征收個(gè)人所得稅？國家稅務(wù)總局日前發(fā)布通知，明確了相關(guān)問題。新規(guī)定自2006年8月1日起執(zhí)行。

　　新規(guī)定明確，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

　　新規(guī)定還針對(duì)商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)、已購公有住房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房等不同住房類型，就房屋原值的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)作了詳細(xì)規(guī)定。同時(shí)明確，轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金，是指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。有關(guān)合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房

裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

　　關(guān)于住房裝修費(fèi)用，新規(guī)定明確，已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房，即合同注明

房價(jià)款中含有裝修費(fèi)(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

　　新規(guī)定明確，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。

　　在嚴(yán)格個(gè)人所得稅征管的同時(shí)，新規(guī)定也明確，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。陳二厚 新華社