中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任、首席經(jīng)濟學(xué)家孫飛勾勒本土REITs發(fā)展路徑圖

　　本報記者 馬玉榮議解

　　自從2005年12月21日內(nèi)地首只REITs-廣州越秀房地產(chǎn)投資信托基金正式在香港聯(lián)合交易所上市以來，國內(nèi)有條件在海外上市的房地產(chǎn)企業(yè)都想借這股東風，積極謀求跨境發(fā)行REITs。中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任、首席經(jīng)濟學(xué)家孫飛認為，我國應(yīng)該借鑒發(fā)達國家發(fā)展REITs的成熟經(jīng)驗和成功模式，盡快推出符合中國國情、具有中國特色的房地產(chǎn)投資信托基金——REITs。

　　發(fā)展REITs的市場環(huán)境

　　目前全球REITs市值約達5��000億美元，美國是REITs市場最發(fā)達的國家，目前共有180檔分別在紐約證交所、美國證交所與NASDAQ交易所上市，市值約在3000億美元左右。

　　REITs為何會吸引投資人的眼球？根據(jù)S＆P統(tǒng)計，過去五年來，美國不動產(chǎn)證券化基金平均年化報酬率為12.5%，優(yōu)于美國國內(nèi)

股票型基金的0.04%，相較S＆P500股價指數(shù)虧損2.4%則更為出色。另外，REITs將不動產(chǎn)證券化商品納入資產(chǎn)配置，除可分散風險、對抗通膨外，更可以提高投資組合的效率性。此外，REITs具備稅負低、流動性佳、高且穩(wěn)定的現(xiàn)金股息殖利率，也是吸引投資人的重要因素。以目前油價居高不下，可能引發(fā)通脹疑慮的情況看來，REITs的高股息特色，成為市場上公認的抗通脹投資工具。

　　REITS的英文全稱為Real Estate Investment Trusts，是一種證券化的

房地產(chǎn)投資基金，通過發(fā)行收益憑證(基金單位)，集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資組合，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。

　　作為REITs 發(fā)展的根基，房地產(chǎn)業(yè)在我國隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活的改善正在逐步成為經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一�熤档镁�惕的是，我國的房地產(chǎn)業(yè)已成為與金融業(yè)高度依存的一個行業(yè)，大約70%以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自金融機構(gòu)貸款的支持。近年來�� 房地產(chǎn)貸款在金融機構(gòu)新增資產(chǎn)中的比重呈上升的趨勢，從2001 年的39%，預(yù)測會上升到2005年的42%至67%，2010 年的45%至62%。其可能存在的系統(tǒng)性信貸風險應(yīng)當予以警惕。

　　為了防止房地產(chǎn)市場的風險最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫，中國人民銀行在2003 年6 月13 日出臺了新的房產(chǎn)信貸政策(銀發(fā)��2003��121 號)，對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人

住房公積金貸款等7 個方面提高了信貸門檻。該政策在房地產(chǎn)界引發(fā)強烈反響。由于中國并沒有完全開放房地產(chǎn)金融市場，除銀行信貸之外沒有更多的金融工具，房地產(chǎn)信貸門檻的提高導(dǎo)致房地產(chǎn)融資體制中融資渠道狹窄�熧Y本成本提高。房地產(chǎn)商正在急切地尋找著除銀行之外的多元化的融資通道。

　　中國REITs市場體系

　　從實踐情況來看，已經(jīng)有一些信托投資公司正在做REITs的積極準備，如深國投旗下的深國投商用置業(yè)公司與美國最大的商業(yè)地產(chǎn)信托投資公司西蒙房地產(chǎn)集團，以及摩根士丹利房地產(chǎn)投資基金簽署了合作開發(fā)商業(yè)中心的框架協(xié)議。平安信托也已經(jīng)著手物色和收購一批商業(yè)地產(chǎn)項目，作為將來開發(fā)REITs產(chǎn)品的儲備。另外，香港證監(jiān)會允許房地產(chǎn)信托基金投資世界各地房地產(chǎn)項目，實際上就是允許內(nèi)地或海外發(fā)展商將其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項目以REITs形式到香港上市，這對于內(nèi)地的REITs發(fā)展無疑具有借鑒和推動作用。

　　根據(jù)我國的現(xiàn)實情況，REITs的設(shè)立需要滿足以下兩個要求：首先是促進穩(wěn)定的中長期投資取代短期炒作，保證房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。其次是REITs應(yīng)當成為銀行信用的有利補充，而不是轉(zhuǎn)嫁風險的工具。國內(nèi)信托公司與海外投資基金合作，利用其在海外融資、REITs上市推介的優(yōu)勢，進行優(yōu)勢互補，是我國REITs發(fā)展的現(xiàn)實選擇。

　　孫飛指出，加緊建設(shè)中國REITs市場體系主要從以下三方面考慮：

　　首先、為REITs市場進入實際標準化操作創(chuàng)造必要的法制環(huán)境

　　在美國，REITs可以獲得有利的稅收優(yōu)惠，REITs不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，且免除公司稅項，避免了雙重納稅。而目前我國法律尚未對信托收益的納稅作出明確規(guī)定。而要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《證券投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進一步完善《公司法》或制定專門針對產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展的《產(chǎn)業(yè)投資基金法》、《REITs條例》等法規(guī)。其次是制定出REITs的專項管理制度，如投資資格的審定、投資方面的限制、投資比例的確認等，以促進REITs的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應(yīng)逐步完善證券場外交易市場和產(chǎn)權(quán)交易市場，使REITs的資金運用與回收機制更為完善。另外，我國這方面可參照美國稅法的有關(guān)規(guī)定，對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

　　其次、加快REITs組織體系建設(shè)，積極培育機構(gòu)投資者

　　REITs基金必須具備嚴密的組織機構(gòu)，包括管理委員會、監(jiān)督機構(gòu)以及具體運行操作機構(gòu)。借鑒美國經(jīng)驗，并結(jié)合我國現(xiàn)實的金融體制，我國應(yīng)建立由商業(yè)銀行、證券公司、保險公司、信托投資公司等組成的多元化投資機構(gòu)體系。由信托投資公司等金融機構(gòu)具體負責操作運行，由保險公司對開發(fā)項目開立擔保信用證，還要組建大批房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房地產(chǎn)證券等級評估機構(gòu)，并組建專門的監(jiān)管機構(gòu)進行監(jiān)督。國際REITs資金來源中很大一部分是機構(gòu)投資者的資金。像保險基金、養(yǎng)老基金等機構(gòu)投資者，資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠為REITs提供穩(wěn)定的資金。但事實上，我國目前還沒有真正意義上的機構(gòu)投資者，這對于權(quán)益型有限期、自我償付式REITs的發(fā)展非常不利，所以加快培育機構(gòu)投資者勢在必行。

　　第三、造就復(fù)合型專業(yè)人才并完善信息披露制度

　　加強REITs的人才培養(yǎng)，需要盡快建立起一支既精通REITs業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運作的專門管理人才隊伍。與此同時，還要積極促進REITs業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會計師、審計師、資產(chǎn)評估師等綜合型專業(yè)人才的隊伍建設(shè)，以一流的人才隊伍來促進我國REITs市場的優(yōu)化發(fā)展。

　　孫飛認為，基于我國目前房地產(chǎn)和金融證券市場的相關(guān)法律制度，中國本土發(fā)展REITs市場有三種優(yōu)化路徑，鑒于國內(nèi)尚處集合資金信托計劃階段，也即REITs初級階段。總體上說，國內(nèi)可發(fā)展三種REITs形態(tài)：集合資金信托計劃、封閉式產(chǎn)業(yè)投資基金和房地產(chǎn)公司型REITs。比較三種國內(nèi)REITs產(chǎn)品的選擇路徑，其中發(fā)行信托計劃是當前所處的階段；房地產(chǎn)公司型REITs的模式是面臨法律制度障礙相對較小、未來可能較大發(fā)展的路徑；而封閉式產(chǎn)業(yè)基金目前無相關(guān)法規(guī)支持，預(yù)計短期難以形成。