建設(shè)部于7月6日下發(fā)至各地方政府的建住房［2006］165號(hào)《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》13日在媒體亮相，使得此前對(duì)90平方米、70%的種種猜測(cè)得到了確切的答復(fù)。

　　國(guó)務(wù)院有關(guān)部門在今年5月出臺(tái)的有關(guān)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的文件中提出:“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”什么是套型建筑面積，90平方米規(guī)定的是建筑面積還是套內(nèi)面積？70%如何理解，是指單個(gè)項(xiàng)目還是城市開(kāi)發(fā)的總量？對(duì)此，在社會(huì)上引發(fā)了種種爭(zhēng)議。

　　新規(guī)定五大看點(diǎn)

　　看點(diǎn)一:90平方米有定論

　　《意見(jiàn)》規(guī)定，套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積組成。

　　看點(diǎn)二:套型結(jié)構(gòu)比例不得擅自突破

　　為將套型結(jié)構(gòu)比例落實(shí)到具體項(xiàng)目，《意見(jiàn)》特別提出城市規(guī)劃主管部門要依法組織完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作。對(duì)于擬新建或改造住房建設(shè)項(xiàng)目的居住用地，《意見(jiàn)》明確提出兩項(xiàng)強(qiáng)制性指標(biāo)以保障規(guī)定的落實(shí):住宅建筑套密度和住宅面積凈密度。其中，住宅建筑套密度是指每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)；住宅面積凈密度是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積。

　　此外，《意見(jiàn)》還強(qiáng)調(diào)不得擅自突破套型結(jié)構(gòu)比例要求，并對(duì)擅自突破的，城市規(guī)劃主管部門不得核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。

　　看點(diǎn)三:調(diào)整住房與土地供應(yīng)相銜接

　　九部委文件要求，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。與此相適應(yīng)，《意見(jiàn)》明確提出，年度土地供應(yīng)計(jì)劃中已明確用于中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用權(quán)的居住用地，應(yīng)當(dāng)主要用于安排90平方米以下的住房建設(shè)。

　　看點(diǎn)四:調(diào)整未取得施工許可證項(xiàng)目

　　過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合結(jié)構(gòu)比例要求的，提出具體措施，九部門文件僅僅提出要進(jìn)行套型調(diào)整，那么在實(shí)際操作中，應(yīng)遵循什么原則，調(diào)整項(xiàng)目的順序、調(diào)整的程序是什么，是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頗為關(guān)注的問(wèn)題。

　　這些問(wèn)題此次在《意見(jiàn)》中都有了答案。如規(guī)定了調(diào)整項(xiàng)目的順序。首先調(diào)整過(guò)去違反規(guī)定批建的各類住宅項(xiàng)目特別是別墅類項(xiàng)目，在土地出讓合同中約定了銷售價(jià)位、套型面積等控制性要求但企業(yè)未執(zhí)行的普通商品住房項(xiàng)目以及以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目。

　　另外，對(duì)具體調(diào)整工作提出了程序性要求。特別提出對(duì)于已明確為需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)比例的項(xiàng)目，建設(shè)單位拒不調(diào)整的，原審批機(jī)關(guān)可以依據(jù)《行政許可法》第八條有關(guān)規(guī)定，作出變更規(guī)劃等許可的決定。

　　看點(diǎn)五:強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管

　　與已往文件不同的是，此次《意見(jiàn)》針對(duì)違法違規(guī)行為作出了明確的界定，并分別對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位提出重點(diǎn)查處的內(nèi)容。如針對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，查處不按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件委托設(shè)計(jì)；明示或暗示設(shè)計(jì)單位違反設(shè)計(jì)規(guī)范中住宅層高、套內(nèi)基本空間的規(guī)定，規(guī)避套型結(jié)構(gòu)要求等行為。針對(duì)設(shè)計(jì)單位，查處采用不正當(dāng)技術(shù)手段規(guī)避有關(guān)規(guī)劃控制性要求，或向建設(shè)單位提供與審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件不符的圖紙，擅自改變套型建筑面積的行為。針對(duì)施工單位，查處不按照審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行施工，擅自變更設(shè)計(jì)、預(yù)留空間、改變套型建筑面積的行為。針對(duì)監(jiān)理單位，查處接受開(kāi)發(fā)建設(shè)單位明示或暗示，不嚴(yán)格按照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃要求進(jìn)行監(jiān)理，致使套型結(jié)構(gòu)要求沒(méi)有得到落實(shí)的行為。

　　由此可以看出，查處的違法違規(guī)行為主要是指運(yùn)用各種方式變更套型結(jié)構(gòu)要求。同時(shí)，這也顯示出主管部門此番調(diào)整住房結(jié)構(gòu)比例的決心。

　　90平方米從嚴(yán)70%從寬

　　此前，業(yè)界對(duì)90平方米、70%存在很大爭(zhēng)議和猜測(cè)。受此影響，地方細(xì)則遲遲未能出臺(tái)，市場(chǎng)處于迷惘狀態(tài)，許多開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人都保持觀望的態(tài)度。而《意見(jiàn)》的出臺(tái)雖不能說(shuō)是及時(shí)，但對(duì)重要概念都做了明確說(shuō)明，也讓開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者們松了口氣。

　　《意見(jiàn)》給人的整體感覺(jué)是:90平方米從嚴(yán)，70%從寬。其中，90平方米套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積組成。70%是指:各城市(包括縣城)年度(從6月1日起計(jì)算)新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。

　　“90平方米不是拍腦門想出來(lái)的，是有依據(jù)的。”一位建設(shè)部?jī)?nèi)部人士表示。此前，建設(shè)部曾就個(gè)人住房面積進(jìn)行過(guò)專項(xiàng)調(diào)研，得出的結(jié)論是人均30平方米最適合中國(guó)國(guó)情。隨后，建設(shè)部在“十五”計(jì)劃當(dāng)中明確提出了這一概念。“但是，后來(lái)這個(gè)指標(biāo)在地方擴(kuò)大了，變成了35平方米、40平方米，在這樣思路的指導(dǎo)下，大戶型開(kāi)始偏多，結(jié)構(gòu)的問(wèn)題凸顯出來(lái)。”他說(shuō)。所以，此次《意見(jiàn)》中再次使用這一標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合“戶均3.1人口”，得出90平方米的標(biāo)準(zhǔn)，而這一嚴(yán)厲限制沒(méi)有給地方政府回旋的余地。從社會(huì)調(diào)查結(jié)果來(lái)看，普通老百姓的住宅面積集中在兩個(gè)區(qū)段，一個(gè)是50至60平方米，一個(gè)是80至120平方米左右，兩個(gè)平均下來(lái)90平方米，所以以90平方米作為一個(gè)限定是有一定道理的。

　　《意見(jiàn)》下發(fā)各方反應(yīng)

　　有些開(kāi)發(fā)商表示，明確了90平方米為建筑面積等于在小戶型的界定上更加嚴(yán)格。同樣，以建筑面積代替套型建筑面積的做法，其實(shí)是簡(jiǎn)化了評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。也有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，與70%的城市總量相比，90平方米建筑面積的界定其實(shí)影響不大，建筑面積與套型建筑面積的差別只是很少的單套指標(biāo)的變化。有的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，對(duì)于大多數(shù)市中心項(xiàng)目或已經(jīng)在規(guī)劃階段的項(xiàng)目而言，“70%”使用城市總量的說(shuō)法無(wú)異于“大赦令”。

　　也有開(kāi)發(fā)商表示:“70%由單個(gè)項(xiàng)目變成各城市總量控制，看似寬松了，其實(shí)麻煩更大。已經(jīng)審批但沒(méi)有拿到開(kāi)工證的項(xiàng)目本來(lái)就在等著，總量控制意味著規(guī)劃部門要重新制定控規(guī)，這一拖10個(gè)月、8個(gè)月的，還不有一批開(kāi)發(fā)商都要死掉！”

　　事實(shí)上，正如北京大學(xué)周春生教授所說(shuō)，90平方米是建筑面積還是套內(nèi)面積并不是最關(guān)鍵的問(wèn)題，通過(guò)眾多建筑師、設(shè)計(jì)師的探討，中小戶型的設(shè)計(jì)在技術(shù)上不是不能解決，重要的問(wèn)題是70%的定義由此前的單個(gè)項(xiàng)目到總量控制，從規(guī)劃的角度來(lái)講雖然更加合理，但隨之而來(lái)的問(wèn)題是操作的難度。

　　《意見(jiàn)》中指出，各地要根據(jù)總量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對(duì)交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求。這就表明，政策執(zhí)行的關(guān)鍵還是要靠地方政府。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，地方規(guī)劃部門如何公平、科學(xué)地制定規(guī)劃？如何準(zhǔn)確地判斷市場(chǎng)需求？

　　開(kāi)發(fā)商改戶型北京細(xì)則在醞釀

　　或許是提前聞到了165號(hào)文件的味道，7月12日北京市期房住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)由前一天的552套降至328套。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，165號(hào)文件明確了“國(guó)六條”細(xì)則的幾個(gè)關(guān)鍵性內(nèi)容，也打破了房地產(chǎn)行業(yè)的觀望氣氛，在市場(chǎng)前景逐漸明朗的情況下，以大戶型為主流的住宅市場(chǎng)上交易量短暫下降，也是可以理解的。但根據(jù)分析，短期內(nèi)住宅交易量的下降，并不能完全說(shuō)明是受新政的作用。建設(shè)部政策研究中心副主任王玨認(rèn)為:“調(diào)控的真正效果還要再等一段時(shí)間才能看到，特別是要看地方政府落實(shí)政策一段時(shí)間后才能確定調(diào)控的成與敗。”

　　近期，上地“地王”橡樹(shù)灣等住宅項(xiàng)目著手更改規(guī)劃，將原來(lái)的大戶型改成建筑面積90平方米以下的小戶型，以降低時(shí)間成本。但有業(yè)內(nèi)人士表示，北京細(xì)則出臺(tái)之前，項(xiàng)目盲目更改規(guī)劃將來(lái)可能會(huì)遇到審批難的問(wèn)題。而從北京三家規(guī)劃設(shè)計(jì)院得到的消息，除上地“地王”橡樹(shù)灣外，北京還有至少10個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始更改戶型規(guī)劃。調(diào)查顯示，目前更改規(guī)劃的項(xiàng)目仍占少數(shù)，而且大部分是一些規(guī)模較小、臨近市區(qū)的項(xiàng)目。

　　銀行方面，建設(shè)銀行北京分行、工行北京分行以及深圳發(fā)展銀行等銀行都表示，將按照“建筑面積90平方米”的界限執(zhí)行首付成數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。所以，消費(fèi)者要想申請(qǐng)到8成的貸款，就必須符合“建筑面積90平方米以下”的條件。

　　本市實(shí)施細(xì)則將何時(shí)出臺(tái)？北京市建委新聞宣傳部的負(fù)責(zé)人表示，因?yàn)榇舜蔚胤郊?xì)則涉及多個(gè)部門的執(zhí)行內(nèi)容，地方細(xì)則的討論將召集規(guī)劃局、發(fā)改委、建委等各相關(guān)部門。該負(fù)責(zé)人同時(shí)透露，此輪房地產(chǎn)

宏觀調(diào)控事關(guān)全局，北京市的地方細(xì)則很可能不從建委口徑下發(fā)，而是直接由北京市政府統(tǒng)一發(fā)布。因此，專家預(yù)計(jì)細(xì)則出臺(tái)的時(shí)間可能不會(huì)像市場(chǎng)想像的那樣快。周媞文