這些被“房價將繼續飛漲”觀點綁架的購房者和準購房者，并不是真正的需求者，在一定條件下他們是偽剛性需求者。只有自住性需求中有能力買房、不會因為買房而降低生活水準的人，才能算是真正的需求者

　　費國平

　　圍繞房地產新政策的爭論越來越激烈。其核心是政府能否用行政手段調控房地產，行政調控要不要遵守法律。

　　調控房地產合法嗎

　　政府不干預市場，是基于市場是完全競爭的假設。在完全競爭的市場中，供給者沒有影響價格的能力，消費者擁有平等的合同地位。而在獨占(壟斷)和轉型的市場中(非完全競爭性行業)，消費者不具有對價格的影響力，獨占有可能產生暴利，不符合社會公共利益，因此，政府有必要對獨占、公共屬性、公平社會、公眾生存需求等交易進行干預。

　　同樣，合同自由隱含的假設前提是，交易參與方是理性人，而且合同符合公共利益。當合同自由不符合公共利益的時候，法律基于對合同正義的追求，允許司法或行政手段對合同進行管制。市場交易由合同構成，對合同的管制，即表現為對市場的管制。

　　土地的稀缺，關乎城市中所有居住者、

　　但是，對合同自由的管制必須要保持自由與管制之間的平衡，管制的方法是通過影響誘因，從而調整人們的行為，達到符合公共利益的目的。

　　政府能直接限制房價嗎

　　前面已經提及，即便是自由市場經濟，也不存在政府不能干預市場，不能對合同自由進行管制的情況，更何況我們是處于轉型時期的市場，法治程度較低，市場競爭處于不充分狀態，完全由市場自我調節必然會滋生房地產業的暴利現象和個別地方政府的短期行為。

　　由市場自我實現資源配置的基礎是競爭公平、競價公開、程序公正，從而實現資源優化配置。正因為目前市場不能完全發揮優化資源配置的功能，所以適度和適當地對扭曲的市場進行干預，顯得尤為必要。

　　根據《價格法》的規定，對于資源稀缺的、公共性的商品可以發布指導價，也可以政府定價。土地的稀缺性、房產的公共屬性在現階段便顯得尤為突出，調控房價管制成本最低、最有效的方法是發布指導價，從而提高消費者影響價格的能力，更可以采取直接定價方式。

　　從歐美、日本等國以及我國臺灣等地區，源于房屋短缺，以及保證居者有其屋的保障安排，均采取了租金管制，也說明管制房屋價格并不違反市場經濟的基本規則。

　　被誤導的偽剛性需求

　　房地產剛性需求，是房地產供給者與市場和政府博弈的基本支撐。擁有房產使用權的情形有兩種：一種是取得所有權，一種是沒有所有權但有使用權(出租是最主要方式)。所謂剛性需求的假設是，絕大部分的房產使用者都需要房產所有權。“居者有其屋”的“有”僅僅被詮釋成了所有，而忽略了擁有不一定要所有。

　　由于房價不斷推高帶來的恐慌性和保全財富不縮水的考慮，使得很多購房者不惜降低基本生活水平而加入“房奴”大軍。這些被“房價將繼續飛漲”觀點綁架的購房者和準購房者，并不是真正的需求者，在一定條件下他們是偽剛性需求者。只有自住性需求中有能力買房、不會因為買房而降低生活水準的人，才能算是真正的需求者。從美國等西方國家看，三分之一到三分之二的家庭選擇租賃方式居住，不影響正常的生活是其購房的基準線，也是區別剛性需求與偽剛性需求的基準。

　　改變偽剛性需求的預期

　　剛性需求與偽剛性需求、投機性和投資性需求對未來走勢的共同期待，構成房價快速、不斷高漲的基礎。那么如何調整偽剛性需求，如何改變需求結構呢？這又涉及對房地產價格影響最大的因素，即土地取得方式。

　　土地的供應主要有兩種方式，一種是一次批租，一次定價；另一種是將土地的價格分批次征收，首次以較低的價格購置，未來定期進行估值并按新的估值征收

　　影響投資、投機和偽剛性需求的一端是土地供應，另一端是租金。如果將土地的價格分批次征收，房產成本處于不斷的變化狀態，并且不是必然上升的單一狀態，那么投機者、偽剛性需求者必然會有一部分退出短缺時期的競購隊伍。而由于未來的不確定性，投資者也將更加謹慎地選擇是否進入。

　　對房價調控的最直接手段是由政府定價。從西方各國管制房租，從而改變需求結構，保證了居者有其屋、控制房價上漲的歷史看，對房租和房價的管制，可能會影響房地產開發的積極性，但掌握好限制租金的幅度，并根據市場變化不斷調整，并不必然一定會影響房地產開發。行政管制的前置性和廣泛性，會降低效率、增加成本，也使尋租現象有了溫床，但管制是否必然會滋生腐敗，取決于是不是愿意完善監督、完善法治，不能因為管制會存在腐敗現象，就完全否定管制本身的意義。(作者為隆安律師事務所主任)