本報記者 翟宇 發自上海

　　境外機構和個人在境內購置房產必須采取實名制，而且在境內未設立分支機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，將不得在境內購買商品房。

　　這是即將出臺的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(下稱《意見》)中的有關規定。一位地產界人士表示，這一規定將嚴重打擊境外游資投機內地房地產市場。

　　《第一財經日報》日前獲悉，《意見》明確規定，境外機構和個人購置自用、自住商品房，必須持有效證明到土地和房地產主管部門辦理相應的土地使用權及房屋產權登記手續。境外機構的有效證明包括，政府相關部門批準設立駐境內機構的證明；境外個人須持來境內工作、學習，經政府相關部門、機構批準的證明。

     境外個人購房受打擊

　　上海某房產代理機構負責人表示，此前，不少境外人士都是通過中介機構直接在內地購買房產，從資金進出到登記產權各方面幾乎沒有限制。而新規定中的工作、學習一年以上時間要求，將導致這部分個人投資者在內地購買房產受限。

　　另據了解，在中國內地工作的境外人士大部分都沒有到相關部門申請相關的簽證，即沒有其在內地工作的有效證明。這部分境外購房者也將因該《意見》受到很大影響。

　　此外，《意見》對港澳臺地區居民和華僑在內地購房采取了較為寬松的政策：“因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。”

　　因此，盛富企業管理咨詢有限公司董事總經理黃立沖表示，受新規打擊較為嚴重的地區可能是上海、北京等境外投資者較多的城市，而對港澳投資者聚集的深圳、廣州等區域，影響相對較小。

    摩根士丹利等基金或受挫

　　《意見》還規定，境外機構只能購置自住、自用商品房。黃立沖認為，這對摩根士丹利這類在境內以收購商業物業和住宅為主的房地產基金威脅也不小，因為整幢商業寫字樓的投資很難被認定為自住。

　　但某境外房地產基金管理公司的吳先生表示，目前有很多境外基金的投資都是通過其他機構進行房地產物業的收購，如中介公司或顧問公司，將自己的員工派駐這些機構，由他們在境內尋找合適的物業，并進行收購。這些機構將不會受到影響。

　　此外，吳先生還透露，一些基金會與在境外設有分公司或是境內的項目公司通過境外公司控股的房地產公司進行合作。這種交易在境外可以直接完成，因此也將不受《意見》的管制。

　　黃立沖認為，如果境外機構只能購置自住、自用商品房，將直接扼殺境內公司發行REITs(房地產投資信托基金)的想法。如麥格理銀行在我國的商業物業投資，以及與大連萬達的合作，其意圖都直指REITs。

　　目前境內企業發行REITs，必須通過一家境外公司收購內地的物業，通過境外公司的運作，將物業資產打包上市。如果境外機構只能購置自住用房，則類似的收購將無法進行。“像瑞安房地產，也將無法將其商業物業打包成REITs到境外上市。”黃立沖表示。