姚玉瑩

　　“2006年北京市商業(yè)白皮書”指出，社區(qū)商業(yè)將是未來(lái)五年商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)之一，北京市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)將形成400多個(gè)配套齊全的社區(qū)商業(yè)中心，使之滿足迅速增長(zhǎng)的多元化、個(gè)性化消費(fèi)需求

　　從零星商鋪到集成商業(yè)，從暗流涌動(dòng)到全面規(guī)劃，社區(qū)商業(yè)正越來(lái)越受到開發(fā)商、業(yè)主及投資者的青睞，各大社區(qū)也紛紛推出各具特色的商業(yè)中心，眾多業(yè)主與投資者也是躍躍欲試，想在社區(qū)商業(yè)中大顯身手。

　　究竟利為何往？客從何來(lái)？社區(qū)商業(yè)將怎樣迎來(lái)自己的錦繡前景？

　　《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》特邀幾位嘉賓就社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局與經(jīng)營(yíng)投資話題展開了一輪探討。

　　鄭武順 (順華集團(tuán)總裁)

　　社區(qū)商業(yè)拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展

　　社區(qū)商業(yè)是區(qū)域商業(yè)發(fā)展的一大重頭戲，社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)得好壞會(huì)直接影響整個(gè)項(xiàng)目，甚至區(qū)域價(jià)值的提升。目前通州的各大社區(qū)商業(yè)正越來(lái)越重視傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，以吸引許多中華老字號(hào)連鎖店、專賣店等入駐。

　　社區(qū)商業(yè)的發(fā)達(dá)程度是衡量一個(gè)城市商業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力的重要方面。在我國(guó)，社區(qū)商業(yè)尚處于起步階段，為了營(yíng)造一個(gè)良好的社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，形成良性運(yùn)行機(jī)制，政府部門應(yīng)制定鼓勵(lì)扶持政策。由于社區(qū)商業(yè)便民利民回報(bào)較低的特點(diǎn)，應(yīng)在租金、稅收等方面盡量予以優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)投資者介入。

　　與此同時(shí)，對(duì)有實(shí)力的大型商業(yè)企業(yè)集團(tuán)和連鎖企業(yè)，制定優(yōu)惠政策引導(dǎo)其進(jìn)入社區(qū)，發(fā)揮其品牌及管理優(yōu)勢(shì)，迅速帶動(dòng)社區(qū)商業(yè)規(guī)范化管理和服務(wù)水平的提高。除此之外，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)建設(shè)還可以采取其他形式，如向社會(huì)公開招標(biāo)、廣泛吸納社會(huì)資金、實(shí)行投資主體多元化。

　　為有效推進(jìn)社區(qū)商業(yè)快速、健康的發(fā)展，需要協(xié)調(diào)和組織社會(huì)各方面共同關(guān)心、支持和參與。因此，在社區(qū)商業(yè)的建設(shè)和管理過(guò)程中，要加強(qiáng)各級(jí)政府的商業(yè)、規(guī)劃、建設(shè)、工商、稅務(wù)、交通、環(huán)保、街道等各管理部門之間的溝通與通力合作，在社區(qū)商業(yè)設(shè)施的建設(shè)和利用上，各管理部門之間的職責(zé)分工要進(jìn)一步明確，以確保規(guī)劃的按期推進(jìn)和執(zhí)行。

　　從目前北京2000多個(gè)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展規(guī)劃可以看出，未來(lái)社區(qū)商業(yè)將具有以下特點(diǎn)：1.各商業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶需求，有效開展網(wǎng)上銷售、電話訂購(gòu)、送貨上門，維修等項(xiàng)服務(wù)。

　　2.居民日常購(gòu)物消費(fèi)將在居住地500米范圍內(nèi)完成。

　　3.各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，這是相對(duì)集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場(chǎng)，其服務(wù)對(duì)象主要是社區(qū)居民。

　　4.社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置，種類有：早點(diǎn)快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心，以及名牌企業(yè)的連鎖超市、24小時(shí)便利店等。

　　王志綱 (富力地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理)

　　成功商業(yè)需布局嚴(yán)謹(jǐn)

　　俗話說(shuō)，一鋪養(yǎng)三代。位居國(guó)貿(mào)大商圈，要想做出成功而有特色的社區(qū)商業(yè)，我們勢(shì)必要經(jīng)過(guò)一番精心的規(guī)劃與布局，其目的是使購(gòu)物中心的任何一部分都能最大程度地吸引大批購(gòu)物消費(fèi)者。

　　社區(qū)商業(yè)是建成“購(gòu)物中心”、“生活廣場(chǎng)”、“娛樂(lè)休閑一條街”，還是只建成臨街商鋪式的商業(yè)形態(tài)，

開發(fā)商應(yīng)在前期規(guī)劃時(shí)要做到心中有數(shù)。例如，白領(lǐng)一簇的可能就需配備中產(chǎn)階層的一些時(shí)尚消費(fèi)品與娛樂(lè)設(shè)施。同樣，普通業(yè)主若只想理個(gè)發(fā)，買個(gè)油鹽醬醋什么的，可能就近完成。

　　一般來(lái)說(shuō)，社區(qū)商業(yè)會(huì)把四種類型的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分別匯集在一起。一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運(yùn)動(dòng)用品等應(yīng)當(dāng)集中布置；二是女士用品店和兒童用品店，應(yīng)該集中在一起，便于消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格、顏色、款式的比較；三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等；四是個(gè)人服務(wù)，如干洗店、修理店等也要集中布置。另外還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個(gè)性之間維持一種平衡。

　　開發(fā)建設(shè)社區(qū)商業(yè)時(shí)要重視對(duì)承租戶的科學(xué)組合與安置，核心承租戶對(duì)引導(dǎo)人流起關(guān)鍵作用，占總購(gòu)物中心面積的約40%，其位置最先確定。對(duì)普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目需組成群體以增強(qiáng)吸引力，而另一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目必須相互避開。

　　因此，社區(qū)商業(yè)建設(shè)時(shí)必須考慮配套與結(jié)構(gòu)的合理性，以及經(jīng)營(yíng)中的安全隱患。

　　目前，一些社區(qū)商業(yè)尚處于傳統(tǒng)開發(fā)期，社區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)存在著許多不盡如人意的地方，諸如一些餐飲、修理等項(xiàng)目與居住區(qū)混雜開設(shè)，油煙噪音等嚴(yán)重影響著社區(qū)生活。雖然一些新建住宅配套建設(shè)了商業(yè)設(shè)施，但存在著重房產(chǎn)開發(fā)、輕商業(yè)建設(shè)的現(xiàn)象，沒(méi)有把商業(yè)建設(shè)提到一定的高度去考慮。

　　王健民 (業(yè)界資深專家)

　　借鑒國(guó)外商業(yè)模式

　　社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國(guó)出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。60年代，英國(guó)、日本、法國(guó)等國(guó)家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來(lái)。

　　國(guó)外的社區(qū)商業(yè)主要以購(gòu)物中心的形式出現(xiàn)。購(gòu)物中心是一個(gè)由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購(gòu)物中心有寬敞的停車場(chǎng)，其位置靠近馬路，顧客購(gòu)物來(lái)去便利。因此社區(qū)購(gòu)物中心在國(guó)外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。

　　英國(guó)、新加坡等國(guó)家，政府對(duì)社區(qū)購(gòu)物中心的開發(fā)實(shí)行強(qiáng)有力的控制，開發(fā)者須與地方當(dāng)局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系。而在美國(guó)，政府對(duì)社區(qū)商業(yè)開發(fā)的干預(yù)要少得多，主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的而進(jìn)行開發(fā)。

　　國(guó)外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、

房地產(chǎn)開發(fā)商，甚至是保險(xiǎn)公司、基金會(huì)等。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍。國(guó)外社區(qū)商業(yè)中心一般都實(shí)行開發(fā)和經(jīng)營(yíng)分離的做法。開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營(yíng)商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營(yíng)，形成良性的運(yùn)作機(jī)制。對(duì)此，國(guó)內(nèi)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者需予以關(guān)注。