姚玉瑩

　　近日，清華大學(xué)對(duì)外交流中心、北京新浦蘭德投資顧問有限公司主任張妍顯得特別興奮，因?yàn)閯倓偨Y(jié)束的“實(shí)戰(zhàn)型旅游地產(chǎn)與酒店管理”培訓(xùn)班不僅收獲喜人，而且后續(xù)報(bào)名人數(shù)還在不斷增加。“作為目前國(guó)內(nèi)唯一一家結(jié)合旅游與地產(chǎn)的顧問公司，做這種培訓(xùn)還是有得賺！”張妍毫不忌諱地告訴記者。

　　在業(yè)界像張妍這樣開心的人還有許多。

　　金鷹，MS壩上別墅項(xiàng)目董事長(zhǎng)，號(hào)稱中國(guó)邁時(shí)度假第一人的他正在實(shí)踐并嘗試著個(gè)中滋味；彭飛，北京嘉年華會(huì)商務(wù)會(huì)館執(zhí)行董事，在為自己日益上升的營(yíng)業(yè)額而備感欣慰；康健一，北京大宅門商務(wù)酒店董事長(zhǎng)，也在為當(dāng)初項(xiàng)目的市場(chǎng)定位而慶幸……旅游地產(chǎn)的投資與開發(fā)猶如一棵含苞待放的郁金香，芳香襲人。

　　酒店業(yè)借勢(shì)

　　中國(guó)飯店協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)高天明介紹，在20世紀(jì)80年代初期，酒店投資的回報(bào)周期一般是3~5年；到了80年代后期，就變成了5~10年；90年代初期是10~15年；而90年代末期以后，酒店的投資回報(bào)周期一般都在15年以上。這與三五年就能見成效，并實(shí)現(xiàn)資金回籠的

房地產(chǎn)開發(fā)相比，足夠讓一些酒店開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商心動(dòng)并行動(dòng)起來。“酒店業(yè)之所以涉及房地產(chǎn)則是更多地看到了酒店與房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)作用。”

　　目前，國(guó)內(nèi)在這方面做得較為出色的有，天津泰達(dá)、浙江開元、南京金陵、廣州粵海、上海海航、河南中州等大中型旅游企業(yè)集團(tuán)，他們紛紛把觸角伸向房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，并結(jié)合各自特色展開頗有成效的嘗試。

　　以天津泰達(dá)集團(tuán)為例，2002年投建的酒店公寓型泰達(dá)國(guó)際會(huì)館，盡管每平方米的價(jià)格高出周邊項(xiàng)目?jī)扇�千元，仍然在開盤當(dāng)月就售罄，并有高達(dá)80%以上的年入住率。同樣，2004年年底，泰達(dá)國(guó)際酒店的附屬樓被改建為東方花園產(chǎn)權(quán)式酒店公寓后，均價(jià)一度賣到10000~12000元/平方米，并在開盤當(dāng)天就銷售一空。

　　同樣，《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》記者在采訪另外一個(gè)酒店“借勢(shì)”個(gè)案——北京

嘉年華會(huì)商務(wù)會(huì)館時(shí)也發(fā)現(xiàn)，這個(gè)由北京服裝三廠改建而成的綜合性服務(wù)酒店也是收益很大。“類似的旅游地產(chǎn)或酒店投資，我們常稱之為‘動(dòng)力地產(chǎn)’。”北京嘉年華會(huì)商務(wù)會(huì)館執(zhí)行董事彭飛在經(jīng)營(yíng)兩年后的今天，對(duì)該項(xiàng)目創(chuàng)新總結(jié)說。

　　項(xiàng)目投資估算

　　像其它地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，旅游地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)也要經(jīng)過周密翔實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研與前景分析。

　　“商務(wù)型酒店一般首先考慮交通便利的市區(qū)，其次要注意周邊的商務(wù)大環(huán)境，再次就是要有條件提供綜合智能化服務(wù)；度假酒店考慮更多的則是周邊人文與自然環(huán)境；至于經(jīng)濟(jì)型酒店可能是，哪里有需求就在哪里建，要求并非很高。”在談酒店選址與市場(chǎng)定位時(shí)，有著18年行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的高天明侃侃而談。據(jù)他介紹，一般五星級(jí)酒店投資需要4個(gè)億以上，四星級(jí)酒店投資需要3個(gè)億以上，但一些低星級(jí)或經(jīng)濟(jì)型酒店投資只需幾千萬甚至幾百萬元人民幣即可。千萬不要貪大求洋，更不要盲目跟風(fēng)，關(guān)鍵是要選好址、定好位，要有特色與主題。

　　另外，酒店運(yùn)營(yíng)所帶來的社會(huì)效應(yīng)是其它行業(yè)所不能比的。因?yàn)榫频晷袠I(yè)是勞動(dòng)力密集型行業(yè)，強(qiáng)調(diào)“人對(duì)人”的管理與服務(wù)，一般酒店客房與酒店員工的比率是1：1.5至1：2.例如，一個(gè)有200間(套)客房的大酒店，就可能解決三四百人的就業(yè)問題。

　　“伴隨著會(huì)展經(jīng)濟(jì)的崛起，帶薪年假制度的普及和入境游客的雙位數(shù)字增長(zhǎng)，中國(guó)的酒店業(yè)有望徹底扭虧為盈，重現(xiàn)80年代中期的輝煌鼎盛。”在酒店投資與管理方面有著豐富經(jīng)驗(yàn)的高天明最后補(bǔ)充道，“越來越多的省、市、自治區(qū)將會(huì)把旅游業(yè)作為當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。”

　　“投資5000多萬就可做一個(gè)商務(wù)會(huì)館。”彭飛在談到嘉年華會(huì)商務(wù)會(huì)館建設(shè)時(shí)向記者介紹道，“目前，會(huì)館已為社會(huì)提供了近500個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，并成為豐臺(tái)區(qū)稅收大戶。”

　　奧運(yùn)商機(jī)借用

　　記者在問及北京酒店業(yè)應(yīng)如何避免在2008年奧運(yùn)會(huì)期間酒店“供不應(yīng)求”，而在奧運(yùn)會(huì)之后出現(xiàn)酒店“供過于求”現(xiàn)象時(shí)，高天明指出，“其實(shí)借用北京周邊城市的酒店和北京市內(nèi)的大學(xué)校舍及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館要比興建新酒店來得更實(shí)惠。”

　　然而，在談到前不久市場(chǎng)傳言“奧運(yùn)會(huì)前擬新建110家星級(jí)酒店”這個(gè)消息時(shí)，這位旅居美國(guó)8年，并曾于1984年作為留美學(xué)生代表親自參加第23屆洛杉磯奧運(yùn)會(huì)會(huì)務(wù)工作的酒店專家頗有感慨地表示，興建新的星級(jí)酒店絕不是辦好北京奧運(yùn)會(huì)的前提，旅游地產(chǎn)包括酒店投資需謹(jǐn)慎行事。

　　因此，高天明建議，將北京各大學(xué)的2008年秋季開學(xué)時(shí)間延期到9月18日殘奧會(huì)之后；從今年就開始有計(jì)劃地

裝修改造北京奧運(yùn)場(chǎng)館周邊院校的研究生宿舍、留學(xué)生公寓或外國(guó)專家樓，并對(duì)北京當(dāng)?shù)睾椭苓叺貐^(qū)的低星級(jí)飯店、社會(huì)旅館或招待所進(jìn)行升級(jí)換代，以滿足國(guó)內(nèi)外游客或奧運(yùn)代表團(tuán)的用房需求。奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，這些改建建筑又可歸還學(xué)校或社會(huì)使用，從而既可提高北京住宿業(yè)的整體檔次，又可避免盲目投資或重復(fù)性建設(shè)帶來的資源浪費(fèi)。

　　如此看來，為了保險(xiǎn)起見，一些借奧運(yùn)之名進(jìn)行項(xiàng)目投資的旅游地產(chǎn)開發(fā)商可能需先探好路子再“試水”，以免出現(xiàn)1999年昆明世博會(huì)后“人去樓空”的窘境。

　　戰(zhàn)略前景看好

　　“中國(guó)旅游地產(chǎn)熱一直會(huì)保持到2020年，將持續(xù)走強(qiáng)15年。中國(guó)的內(nèi)需拉動(dòng)，逐年增加的入境游，方興未艾的會(huì)展經(jīng)濟(jì)，以及旅游設(shè)施的不斷完善，將使中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展迎來一個(gè)大飛躍。”高天明強(qiáng)調(diào)。在行業(yè)界限日漸縮小的今天，旅游地產(chǎn)業(yè)必將會(huì)朝著多元化趨勢(shì)發(fā)展，其中兩大主流有：以鮮明特色為內(nèi)容的主題街區(qū)投資建設(shè)；以酒店、景區(qū)(點(diǎn))、街區(qū)等多元素為內(nèi)容的綜合性開發(fā)。

　　據(jù)高天明介紹，目前，天津泰達(dá)集團(tuán)擬斥資收購(gòu)兩個(gè)具有典型自然與人文特征的旅游景區(qū)景點(diǎn)，并創(chuàng)建出一套成熟的經(jīng)營(yíng)管理模式，以便翻版托。另外，還將出資收購(gòu)一家國(guó)際旅行社，實(shí)現(xiàn)旅游集團(tuán)的多元化發(fā)展戰(zhàn)略。

　　“包括泰達(dá)在內(nèi)，幾乎所有旅游房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)日益集團(tuán)化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化、專業(yè)化，并最終形成‘泛旅游’的綜合性公共服務(wù)平臺(tái)。”高天明最后期許道。

　　同樣，彭飛在介紹目前深圳與北京兩家嘉年華會(huì)商務(wù)會(huì)館時(shí)，對(duì)未來的戰(zhàn)略發(fā)展也是充滿自信。“未來三年內(nèi)，將在全國(guó)六大經(jīng)濟(jì)區(qū)興建五六家連鎖會(huì)館。”