|
本報記者 郭曉婧 北京報道
“商業物業的租賃將成為管理層鼓勵券商開展資產證券化的五類基礎資產之一。”在證監會剛剛結束有關券商開展資產證券化業務試點的征求意見后不久，來自券商的消息顯示，監管層對券商未來開展資產證券化的鼓勵方向已經定調。
苦于產業基金政策障礙而不得在國內發行REITs(房地產信托基金)的地產商們眼尖地發現了其中玄機——“將商業物業的租賃納入企業資產證券化的基礎資產范疇，是監管層為緩解地產商融資壓力而進行的一項有益嘗試，與房地產信托基金(REITs)十分相似。”
探索“類REITs”
據知情券商透露，未來有五類資產的證券化將得到管理層鼓勵(如圖)。自2005年8月以來，證監會批準發行了7個企業資產證券化項目。五類資產的證券化大多在7個項目中都能找到先例，可謂是對之前經驗的總結。
唯一的例外是第四類——商業物業租賃，尚未實施過。值得關注的是，這一項與之前受到熱捧、近期又遭遇寒流的房地產信托基金(REITs)有幾分相似之處。
廣州證券結構金融研究中心負責人倪曉武曾參與過越秀REITs發行及后續運作。他認為，將商業物業租賃歸入企業資產證券化的基礎資產，在某種意義上，可以算作是在國內操作“REITs”的一種變通方式。
根據REITs的資金投向的不同，可以分為三大類：資產類、抵押類和混合類。其中資產類REITs的主要收入來源于房地產租金，目的在于獲得房地產產權以取得經營收入。
而用于證券化的商業物業租賃與之也有相似之處，“很多商業地產具有穩定收益,例如用于收租的商鋪和寫字樓,每年都能為業主回收租金。以商業物業租賃作為開展資產證券化的基礎資產，能夠將未來幾年租金提前變現，有效緩解開發商的資金壓力。”倪曉武表示。
兩者的重要區別在于，作為證券化基金資產的商業物業租賃，物業所有權仍在發行人手中。而作為REITs，物業所有權已不屬于發行人。
這一差別并不阻礙商業物業租賃的證券化將來成為緩解商業地產壓力的重要方式。對于正面臨寒流的商業地產而言，管理層鼓勵“類REITs”的消息來得很是及時。
內外受困
2005年12月21日，內地首只房地產信托基金——越秀REITs——在香港正式掛牌，當日即上漲13.8%。越秀REITs開創了內地房地產企業在香港發行REITs之先河，使內地的商業物業可以借助香港資本市場套現，這同時也給境外房地產投資者帶來投資內地商業性地產項目的機會。
此后，REITs開始風靡全國。“REITs的產品特點在于，它不僅是一種低風險、高收益的房地產投資產品，還能夠有效地拓寬開發商的融資渠道。”倪曉武說。
然而時隔半年，REITs風光大不如前。
截至目前，在香港發行的REITs除了領匯外，其他都已跌破發行價。年初聲稱要去港市發行內地第二單REITs的大連萬達，現在也基本擱淺發行計劃。
內地地產股在海外遭遇寒流，形同于REITs之路全面受阻。受限于政策法規和稅收制度，房地產信托基金在內地的操作尚有難度。
目前，《產業投資基金試點管理辦法》仍處于各部委會簽階段，包括渤海產業投資基金在內的四單產業投資基金都是以國家發改委特批之下成行，每一單的背后都有著雄厚的政府力量支持，包括房地產信托基金等大多數項目很難享受到這樣的待遇。因此在管理辦法出臺前，房地產信托基金將始終無法跨越這一法律障礙。
國內高昂的稅收成本是REITs一個難以逾越的高門檻。高達33%的企業所得稅,再加之營業稅，這幾近38%的稅收比例足以讓人望而卻步。此外，在交易環節是否需要征收印花稅還不能確定。而在境外，REITs享受著稅收優惠。例如新加坡已經豁免注入REITs的物業所應繳付的印花稅。
包括REITs在內的產業投資基金受限于以上障礙遲遲難以在內地取得發展。之前聯華信托公司發行的“聯信寶利”信托產品也只是“準REITs”。
“以前，地方政府和各部委都曾醞釀產業投資基金，并且還為此成立過專門機構，耗費了大量的物力財力，最后都無疾而終。這個局面是政府各部門間權力割據所致。”北京大學經濟學院教授何小鋒說。
據券商人士透露，目前仍有部委在探索并試圖開發與產業投資基金類似的產品。此次管理層將商業物業租賃作為證券化的基礎資產之一，不僅解決了商業地產的內憂外患，也是探索“類REITs”的一項有益嘗試。
| 
