|
作者：黨鵬 來源：中國經營報
站在成都南部新區(qū)三環(huán)路邊，從市政府新辦公大樓北側放眼望去，大片空地雜草叢生，只有幾個長寬各數(shù)十米至上百米不等的深坑，在七月初火熱的陽光下靜靜地暴曬著，提醒路人這里是一個建筑工地。但偌大的工地上，沒有一個工人，也沒有任何建筑機械。
這就是曾經轟動一時的成都“城南地王”。2004年10月29日，和記黃埔以21.35億元拍得這幅1036畝的“巨無霸”地塊，至今已經快兩年了。
日前，和黃成都公司方面對本報記者堅稱，這個被命名為“南城都匯”的項目今年5月12日就已“動土”了，按計劃年底前將開盤。至于究竟何時正式開工建設，他卻語焉不詳。
今年4月，與“城南地王”隔路相望的一幅123畝地塊，被香港九龍倉以7.8億元拍得，地價每畝640萬元，而前者當年的成交價是每畝206萬元。
雖然此前發(fā)生的拆遷風波確實對“城南地王”的開發(fā)造成了一些影響，但和黃是否有意無意地“圈而不發(fā)”，以坐收土地溢價，仍然讓人疑竇叢生。
“拆遷風波”制造尷尬
事情還得從兩年多前說起。
2004年4月底，和記黃埔地產(成都)有限公司成立，注冊資金為300萬美元，和記實業(yè)(重慶)公司總經理屈榕榮兼任該公司負責人。
在拿下“城南地王”兩個月后，長江實業(yè)及和記黃埔(通稱“長和系”)聯(lián)合公布消息稱，兩家旗下的附屬公司carton與和記投資分別擁有50%股權的和黃地產成都公司，在蓉總投資將達30億港元，公司注冊資金也將增至10.5億元人民幣。
這是和黃進入成都市場后首次宣布其增資情況。據(jù)業(yè)內人士透露，新增投資中用于購買土地的約20億元資金，實際上來自建設銀行的貸款。但這一說法沒有得到有關機構的證實。與此同時，和黃開始在成都進行大規(guī)模的招聘。
但隨后的“拆遷風波”卻讓和黃原定的動工計劃被推遲。由于該地塊內喜家小區(qū)270戶居民不滿意拆遷補助標準，不肯輕易遷出，幾經協(xié)商，到2005年5月政府交地最后期限(也是和黃原計劃動工的時間)前，仍有20余戶居民沒有搬遷。當時甚至一度傳聞，和黃要為此打官司向成都市政府索賠1億元。直至今年3月份，最后一批拆遷戶全部安置完畢，風波基本解決。
記者當日進行實地采訪時發(fā)現(xiàn)，該項目工地旁邊，還有一座加油站和一棟破舊的辦公小樓，加油站對面建有成都市第一人民醫(yī)院的部分樓房。據(jù)悉，加油站等建筑不在項目紅線范圍內，而醫(yī)院樓房所在的地塊已于“城南地王”拍賣之前劃撥給了第一人民醫(yī)院，和黃本想將此地一并收回，以便統(tǒng)一規(guī)劃，但最后沒有談妥，只好讓醫(yī)院成為項目的配套設施。
項目進展節(jié)外生枝，也讓和黃成都公司人事動蕩不安。先是此前接替屈榕榮的成都公司經理李啟華(原系香格里拉集團高級經理)被調離，由和黃香港總部派出的黃亞吉全面主持工作，其后新招聘的工程人員，包括土建經理、預算高級經理等先后離職，部分因成都項目“擱淺”而輸送到重慶和黃的干部，也相繼離去。
“和黃的管理體制讓一些新招聘進來的員工難以適應，但更重要的原因是，大家不知道項目確切的開工時間，耗不下去。”一位在此期間加入該公司隨后又離開的成都地產業(yè)人士對記者表示。
兩年坐擁40億元土地溢價
今年4月28日，11家國內外知名開發(fā)企業(yè)參與位于成都南部新區(qū)三環(huán)路外的3號地塊的競拍，“城南地王”就在該地塊旁邊。最終，這幅123畝的地塊被香港九龍倉集團屬下的協(xié)慧國際有限公司以7.8億元總價成功拍得。和黃當時就是11家參拍企業(yè)之一，但只是象征性地舉了幾次牌，頗為耐人尋味。
有成都市場人士分析認為，若和黃拿下這一地塊，其獨特的開發(fā)優(yōu)勢顯而易見：原先的千畝地王相對較低的地價，可以降低平均開發(fā)成本，旁邊還有兩塊地都是可以協(xié)議轉讓的。一旦和黃再將其收入囊中，整個“城南地王”的版圖直接延伸到現(xiàn)在市區(qū)的人民南路一線，并與新的成都行政中心相連，加上規(guī)劃中有地鐵線路經過，地塊及日后開發(fā)樓盤的升值空間可想而知。
但和黃還是輕易地與這123畝地失之交臂了。
成都業(yè)界人士猜測，和黃在拍賣場上的“曖昧”態(tài)度可能有兩種考慮：要么是與九龍倉聯(lián)手做局，借勢抬高“城南地王”的身價，要么通過增加競爭對手的拿地成本，以鞏固自己低價入市的先行之利。
如前所述，該地塊折合單價每畝640萬元，是和黃“城南地王”每畝206萬元的三倍還多。盡管表面上看起來，和黃在成都出師不利，但近兩年的耐心等待，卻很可能為它們賺取每畝400多萬元的土地溢價，上千畝土地，總溢價將超過40億元！有一點必須強調，按有關出讓文件條款約定，“城南地王”的開發(fā)期限長達10年。
實際上，和黃此前在國內城市大規(guī)模圈地，通過分期開發(fā)以獲取土地溢價的手法，已經是不爭的事實。如北京姚家園項目地塊2001年就拿到，但直至2005年9月才開盤。聯(lián)想到北京近兩三年樓價、地價的瘋狂飆升，4年捂地讓和黃的收益難以計數(shù)。
此外，在上述買地操作中，和黃與九龍倉這兩家港資大鱷是否達成過某種默契？記者經多方求證，暫時沒有掌握可靠的證據(jù)。但認真梳理和黃與九龍倉內地地產業(yè)務各自的發(fā)展軌跡時不難發(fā)現(xiàn)，凡是和黃進入的城市，必定有九龍倉的身影，在時間節(jié)點上，往往是和黃率先進入，九龍倉緊隨其后，從北京到上海，從武漢到重慶，再到成都，仿佛一對棒打不散的鴛鴦。而眾所周知，數(shù)家港資財團在香港本地樓市上聯(lián)手翻云覆雨的例子，早已司空見慣。
| 
