房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈拷問

　　作者：溫秀 來源：中國經(jīng)營報

　　繼九部委的新政之后，有消息稱，對外資進入房地產(chǎn)領(lǐng)域進行嚴格限制的政策呼之欲出。開發(fā)商的資金鏈在接二連三的調(diào)控中是風(fēng)雨飄搖還是波瀾不驚？

　　資金鏈松緊各異

　　一面標榜土地緊缺造成了房價高企，一面對于土地拍賣無意問津，京城地產(chǎn)開發(fā)商們的表現(xiàn)讓人費思量。近期北京拍賣取消、延期或降價的情況屢見不鮮。

　　開發(fā)商們的動機或許只有他們自己才心知肚明，但資金鏈變化并非完全無跡可循。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，在

　　中國社會科學(xué)院金融研究所尹中立告訴記者，去年調(diào)控之后，開發(fā)商的資金鏈已呈現(xiàn)趨緊的態(tài)勢。其中房屋預(yù)售款比重的下降，以及銀行按揭貸款增長的下降，都表明隨著一系列調(diào)控新政的出臺，人們的持幣觀望導(dǎo)致了房地產(chǎn)銷售收入的銳減，開發(fā)商資金鏈開始抽緊。數(shù)據(jù)顯示，去年全國新增個人按揭貸款較上年減少了近兩千億元。

　　“開發(fā)商怕的不是人們觀望，而是長期觀望�！币�中立告訴記者，如果銷售不振，那么他們的周轉(zhuǎn)就會出現(xiàn)問題，繼而可能影響到整個資金鏈。“如果這種情況持續(xù)一年以上的話，肯定會有一批開發(fā)商出局�！�

　　相形之下，那些有著雄厚儲備的開發(fā)商的日子則大都波瀾不驚。

　　銀行棄卒保帥

　　“那些號稱有多少土地儲備的開發(fā)商會把吃到嘴里的土地吐出來嗎？那些經(jīng)過許多調(diào)控摔打出來的優(yōu)質(zhì)客戶，銀行會主動放棄嗎？從土地開發(fā)到個人按揭，房地產(chǎn)貸款這條錯綜復(fù)雜的生態(tài)鏈能輕易斷開嗎？”一位國有銀行資深人士的一連串反問背后，似乎是一套顛撲不破的商業(yè)邏輯。調(diào)控之下，財大氣粗的銀行與家底殷實的開發(fā)商之間的默契心照不宣。

　　另一位國有銀行高管告訴記者，該行從2003年就拉響了藍色警報，2004年從中小房地產(chǎn)企業(yè)撤資100多億元，留下來的都是久經(jīng)考驗的大客戶。他們貸款額度通常是抵押房產(chǎn)評估后資產(chǎn)的70%，

　　“我們?yōu)樽约侯A(yù)留了30%到40%的空間，而房價即使下降也不可能跌破這個區(qū)間，所以我們的貸款損失其實不會很大�！倍�這也使得銀行在給有恃無恐的“地主”們貸款時心安理得。不過那些既沒地又沒錢的中小開發(fā)商可能就沒那么走運了。北京大學(xué)

　　外資有恃無恐

　　理解市場意味著洞察別人的弱點。

　　山雨欲來的調(diào)控在外資眼里并不可怕，據(jù)記者了解，“三個不可能”是他們與政府博弈的“制勝砝碼”：一是中國城市化發(fā)展對房地產(chǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的剛性需求不可逆轉(zhuǎn)，有需求自然就有供給，他們有機可乘；二是地方政府的考核指標決定了讓政府斷絕與外資的往來根本不可能，外資有恃無恐；三是原來已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)累積了不少市場風(fēng)險，外資的進入可以在一定程度上風(fēng)險共擔(dān)。

　　此外，在外資眼中，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的通病正是他們從中漁利的市場基礎(chǔ)。華盛國際中國區(qū)高級代表趙祥龍告訴記者，國內(nèi)開發(fā)商的資金鏈通常都比較脆弱，抗擊政策風(fēng)險的能力差。而且存在相當?shù)年P(guān)系依賴，他們形成的利益生態(tài)環(huán)節(jié)一旦碰到風(fēng)吹草動，就會導(dǎo)致利益格局的猛烈震蕩和重組。在這種情況下，許多對政策高度敏感的開發(fā)商寧愿以較高的利息(有的高達20%)來“破財消災(zāi)”，鎖定財務(wù)風(fēng)險。而外資只要等愿者上鉤，然后坐收漁翁之利就好。

　　預(yù)計到調(diào)控政策必然碰到種種桎梏，外資當然心態(tài)從容，隨意騰挪。此前提及的某國有銀行高管告訴記者，他估計國內(nèi)房地產(chǎn)市場聚集的外資大約有五六百億美元。他所熟悉的外資有兩類，其中一類是相對循規(guī)蹈矩的產(chǎn)業(yè)基金，另一類則是專門做爛尾樓生意的投機分子。據(jù)他所知，去年宏觀調(diào)控時就有一些美國基金撤離上海，到重慶、南京、廣州等地“興風(fēng)作浪”。