一字難改 霸王條款成收房攔路虎

　　——百旺·茉莉園收房親歷記

　　收房驗房是我們買房過程中的重要環節。因為如果不能在驗房中及時發現房屋質量存在的問題，而草率收房，那么一旦日后出現質量糾紛，開發商就會把問題推給業主或者物業，這樣業主就將處于極為不利的境地。因此，業主在收房的時候一定要擯棄“反正怎么折騰都沒用”的心態，不能輕易就放棄本該維護的權益。

　　6月29日，記者和北京漢卓律師事務所楊曙光律師陪同本報讀者趙女士前去百望山腳下的百旺·茉莉園收房。

　　收房最好多帶現金

　　開發商在寄送給趙女士的收房流程里注明了可以使用銀行卡支付相關款項，所以趙女士并沒有準備多少現金。可是到了收房辦公室，物業工作人員才告知趙女士刷卡系統出了故障，只能用現金交購房余款、契稅和物業費。幸好要付的購房余款不多，現金還夠用。要不然在百望山這地方要找個銀行取錢還真不方便。

　　楊律師提醒讀者驗收房屋時必須做細致的前期準備：一、準備好相關證明和文件，包括身份證明、購房合同、樓書以及開發商的其他相關宣傳材料；二、準備好充足的現金，如購房余款、契稅、公共維修基金、物業費以及其他相關費用，一般在兩萬元左右；三、和其他業主取得聯系，了解他們的收房情況，并做好相關準備。其中對購房合同中的交房條款以及樓書中的承諾要仔細閱讀，以便對房屋狀況和社區狀況一一比對，以驗證開發商的承諾是否得到落實。

　　物業合同有效期引爭議

　　北京的收房程序，一般是開發商要求業主在指定的時間段進行，并且要求業主先交相關費用，簽收各種單據后，才能拿到鑰匙看到自己的房子。但是在南方一些城市都是允許業主先看房屋，滿意后再簽署相關文件和物業合同，最后拿鑰匙。北京的做法多有不合理之處，所以楊曙光律師提醒大家，簽單據交費的時候要謹慎。因為一旦簽收，就表明您已經接納該房屋，如果此后出現質量問題，開發商會推給物業，物業也會推給開發商，這樣問題就很難得到有效解決了。

　　茉莉園的做法也是如此，要求業主先交納契稅、公共維修基金、一年的物業費和取暖費。楊曙光律師指出，契稅應該在辦理產權證時，由業主交給小區所在地稅局，當然業主也可以交給開發商代辦；而公共維修基金應由業主交納給小區所在小區辦，開發商無權強制業主交納。而物業費更是有文件規定，不能一次收一年，應按季度或半年期交納。

　　楊律師還提醒大家，在簽訂前期物業管理合同之前，一定要注意幾個細節：一是看物業費是否有明晰的價格構成。在茉莉園的物業合同中只列了一條，不帶電梯的住宅，物業費為1.58元/平方米/月。至于1.58元由哪些項目構成，合同中沒有明確。楊律師認為，這樣不利于業主了解物業服務構成，也不利于業主今后維權。比如美麗園業主就是利用物業明確各項目的收費標準后，才憑借此標準擠掉服務中的水分，成功降低物業費(詳細情況見1172期E11版)。二是要注意前期物業合同有效期是如何規定的。在北京市的物業合同示范文本中，關于前期物業合同有效期一般規定為至“小區業委會成立或入住一年后”。但是在茉莉園物業合同中只規定為至“小區業委會成立”，這樣就會讓業主非常被動。因為從目前北京市小區成立業委會的情況看，入住兩三年甚至十年都難以成立業委會，這樣就意味著在業委會成立前，業主要更換物業必須有證明物業嚴重違反了物業合同，但要收集足夠的證據不是一件容易的事。物業也很明白這一條款的作用，所以在趙女士和楊律師提出要修改這一條款時，物業公司負責人是死活不同意。

　　教您五步巧驗房

　　在無奈簽了物業合同后，趙女士終于拿到了自己的房屋鑰匙，開始了驗房程序。這里筆者要提醒大家，驗房是件大事，有條件的話最好請監理公司為您驗房，這樣更有保證。如果條件不允許，您可以按照以下方法驗房，也能起到一定作用。

　　驗房前要準備好相關工具，如鐵錘、插座、水盆、廢報紙等。別小看這些東西，在驗收的時候它們都會發揮大作用。房屋驗收主要有五個關鍵環節。

　　第一步 門

　　門是房子的臉面，所以要仔細驗。首先要先查驗門面是否有劃痕和磕傷，如果有應向陪同的物業人員注明，嚴重的可以要求更換；第二，要把門合上，握住手柄用力搖，看閉合是否嚴密，如果有晃動則表明閉合不嚴；第三，來回開關，感覺鉸鏈是否順滑，同時聽開合時是否有噪音；第四，把門打開后，把手輕輕放開，看門是否動，如果會動，則表明門安裝時沒有裝正，不水平；第五，把門關上后，用鑰匙反復實驗看開關是否順滑；第六，看貓眼是否能清楚地觀察門外的情況，以及門的密封條是否完整密閉；第七，看密封條粘貼是否牢固。趙女士房子大門的密封條粘得就不牢，輕輕一扯就掉了。

　　第二步 窗

　　現在房屋大量采用落地窗，以保證采光通風，所以窗戶質量尤為關鍵。趙女士購買的是疊拼

　　第三步 插座

　　現代家庭電器眾多，插座安裝質量的好壞需要認真檢測。首先，看零線、火線、地線裝接是否完整、正確，正確的接法是“左零右火上接地”。其次可以用專門工具檢驗插座狀況。當然，簡單一點的方法就是帶上有顯示燈的家用插座，需要一個個插座耐心試，看是否都通電。此外還要注意插座的插片是否夠緊，如果過于松動，容易造成對電器的損害。此外，用相關電器還可以檢驗總開關對各房屋插座的控制情況。

　　第四步

　　衛生間是使用率較高的空間之一，所以衛生間的上下水、地漏和防水情況要仔細檢查。一般衛生間有上水管、中水管、下水管和坐便器下水管，檢驗時可以打開水閥，看是否有水流出。若有水流出，可用事先準備的水盆，接一盆水，猛倒進地漏，看是否迅速漏完，若未迅速漏完，則表明存在問題。淋浴區的防水高度在1.8米左右，非淋浴區防水高度在0.3米左右(廚房的防水高度就是0.3米)。再往上，能看到一組大水管，這時要看水管與墻體結合是否嚴密，若不嚴密，會出現水漬。若衛生間水管和墻體接縫處出現水漬，表明上一層的防水存在問題。還有需要注意的是，若不是明衛，應建有通風管，檢驗通風管要用到之前準備的廢報紙，點燃后放到通風口，看煙是否迅速被排走。

　　第五步 陽臺和露臺

　　陽臺和露臺主要看排水系統是否順暢，北京雖然雨量不大，但若排水不暢還是會給房屋內造成不利影響。一般可以用水盆接滿水猛地倒在排水口，看排水情況，不過正好這些天北京有幾場大雨，已經幫趙女士檢驗了陽臺和露臺的排水效能。

　　陸經強/文并攝