新政助推房地產轉型市場等待政策明晰

http://whmsebhyy.com 2006年07月05日 11:43 中國證券報

　　實習記者費楊生本報記者申屠青南

　　“九部委細則”實施已一月有余，關于政策的爭論綿延至今，昨日開幕的“2006(博鰲)房地產論壇”再掀爭論熱潮。與會的專家和地產商認為，新政在推動房地產業轉型方面已開始發揮作用，但在“套型建筑面積90平方米”、“外資進入房地產市場是否應當受限”等不少關鍵性政策的理解上爭議頗大。專家認為，政策還有待進一步明晰。

　　房地產步入轉型期

　　房地產新一輪宏觀調控的啟動，在一個多月的時間里已給市場帶來了或大或小的影響。專家稱，新政將對房地產業的未來發展起到較大的引導作用。

　　“現在是

房地產業的轉型期”，全國工商聯房地產商會會長聶梅生說。她認為，這種轉型至少體現在兩個方面，即彌補房地產作為公共產品的功能屬性和完善房地產的實用功能。她進一步解釋說，住房具有商品和公共產品的兩重屬性。我國在上個世紀90年代的住房制

　　度改革把廉租房“一刀切”，近幾年的發展只注重了商品房的貨幣化，而沒有很好地延續廉租房這一公共產品。

　　此外，聶梅生認為，房地產具有投資和實用兩重功能，而在不同的宏觀經濟形勢下，兩種功能被強調的程度不同。她說，在目前宏觀經濟偏熱，貨幣供應相對過剩的情況下，貸款利率提高了而存款利率不變，這會造成非貨幣的實物資產升值，而最大的可保值實物就是房地產，這就強化了房地產的投資功能。而新政強調的是實用功能，這就需要做好轉型。

　　中國社會科學院金融研究所專家易憲容認為，新政將推動住房發展模式的改變。他說，我國房地產發展模式學習的是高房價、高地價和高福利分房的香港模式，這不適合我國。而“國六條”確定的政策宗旨是調整結構，要發展中低檔的產品，使絕大多數民眾買得起，這將推動改變住房發展模式。

　　90平米定性之爭

　　“九部委”細則中爭議最大的一條便是，“套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”。關于這條規定的合理性在業內頗有爭議。

　　北京大學光華管理學院院長助理周春生認為，這條規定從意圖上講有積極意義，但從具體實施上講，會遇到很大的阻力。他認為，這會是一條非常短命的政策。聶梅生同樣認為，這條規定很難在市場中實現。

　　而關于“70%的新建住房結構比例”的限制對象究竟是單個項目還是地區總量，還取決于各地調控細則的具體規定。不久前出臺的深圳調控細則把限制對象定位為單個項目，這讓許多

開發商感覺到了政策的嚴厲。

　　此外，90平方米如何定性的問題也一直是爭議的焦點，究竟是指套內面積還是含分攤面積的總面積，目前仍未有定論。近日，有人士在博客上透露，建設部將在最近幾天下發“九部委細則”補充意見中，將90平方米定性為建筑面積，即套內建筑面積與分攤共有建筑面積的總和。但記者致電建設部新聞處時，其負責人稱并不知情。

　　外資進入樓市之辯

　　近日來，關于外資進入房地產市場的規定或將出臺的消息在業內傳得沸沸揚揚；但究竟是該限制還是該放開，業內專家的看法并不統一。

　　易憲容認為，外資進入房地產業在許多國家都是有政策限制的，中國也理應如此。在他看來，房地產是關乎民眾基本需求的產品，而且是高利潤行業，必須反對外資利用中國銀行這一杠桿來炒作房地產市場。

　　SOHO中國董事長潘石屹的看法與之針鋒相對：“發達國家幾乎沒有一個國家和地區是限制外國人來購房的，那些限制外國人購房的都是落后國家。”在他看來，外資進入一個國家或城市的房地產市場，恰恰是這個地區經濟發達和開放的象征。此外，潘石屹認為，外資在我國房地產市場的投資主要集中在京滬等特大型城市，而且資金與全國總成交額相比并不算大。

　　有消息稱，關于外資進入我國房地產市場的相關管理辦法正在制定中，該辦法由建設部牽頭，國家外匯局等部門參與，具體公布時間尚未明確。

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