廣州新政催熱租賃 6月成交量增一成

　　理財專家提醒在目前房貸利率提高的情況下，買房放租仍有風險

　　時報記者 何羽 蒙暉

　　行情 求租者眾 房源增幅較慢

　　淘金路天河北新港西和赤崗成廣州租賃最俏四大區域

　　“國十五條”地產宏調細則實施首月，買房的人少了，租房的人多了。日前，記者從廣州市多家二手中介獲悉，6月廣州房屋租賃市場需求量和成交量均上升1成左右，受5年以下房屋轉讓征收全額營業稅的影響，一些房源由售轉租，租賃市場房源因而有5%左右的小幅增長。

　　放盤價悄提一成

　　據中原地產區域營業經理梁婉萍介紹，從天河北一間中介分行的交易情況看，不僅成交宗數比5月有明顯增加，價格也略有上漲，每套租金約上漲100～200元。如龍口東路鴻翔大廈一套40平方米的單位，月租從1800元漲到2000元；星海花園75平方米單位，以前租2200~2300元，現在漲到2500元。

　　滿堂紅有關負責人也表示，6月前20天租盤的放盤量與上月同期相比增加了18.7%，其中以天河、海珠這兩區的放盤量最大，而以房改房為主的老城區則沒有多大的變化。

　　中地行營業總監歐揚分析，“國十五條”細則的實施讓6月1日后的二手買賣成交明顯減少，買賣雙方觀望氣氛深厚，礙于雙方都不愿承擔稅費，很多賣家轉為放租，因此中介近期的租賃量上升，其中，市區中心樓價的飆升也帶動了租賃價格的上漲。

　　梁婉萍則表示，雖然租賃市場整體客源和房源不少，但因買賣雙方的價格預期不一致，僵持的多，加上專家鼓勵租房，租賃市場因此活躍，放盤的業主基本上都隨行就市地提價。

　　而據中地行董事長徐建平預計，半年后，廣州租賃市場的放盤量和成交量將回復平穩。

　　四大板塊最熱門

　　據中原地產研究部研究主任瞿中奇介紹，目前廣州全市房屋租賃市場均價為30元/平方米，一般在28～31元/平方米之間浮動。其中，天河區的成交量最大，約占一半；海珠區次之，約占四分之一。與5月比較，海珠、越秀、天河等租賃量大的區域價格較為平穩，番禺、白云的租賃均價下降3元/平方米左右，而荔灣則從31元/平方米漲到35元/平方米。

　　記者還從多家中介公司了解到，淘金路、天河北、新港西路、赤崗一帶為租賃的四大熱門板塊，均價約為45元/平方米。天河北有眾多甲級寫字樓，“金領”較集中，在此地段租賃房屋的多為高級管理層。淘金路依托環市東的高級寫字樓，有龐大的租賃市場，而新港西和赤崗路段則因為靠近布匹批發市場較受商人青睞。此外，員村、濱江東、南洲路板塊，工薪階層租賃較多，均價在32元/平方米左右；番禺的華南板塊吸引了部分追求郊區環境的年輕白領，成交也較為活躍，均價在15元/平方米左右。

　　畢業生喜租村屋

　　地產界人士認為，每年六七月間，由于畢業生們離校，在暑期租賃中所占比重較大，是不可小覷的市場新生力量。

　　瞿中奇分析認為，畢業生最近兩月的房屋租賃需求較大，但真正通過中介找房源的不多，估計只占兩三成。畢業生因為經濟基礎仍不穩定，加上眷戀校園周邊的便利條件和熟悉的環境，如果工作地點不是太遠的話，偏好租住校園附近的村屋，而這些村屋租價較低，一般不通過中介，都是自己掛牌招租。

　　據介紹，華工、華農所在的五山地區、華師附近的石牌、中大附近的下渡路、楊箕村屋，都吸引了不少職場新人。他們一般租300～400元左右、沒有家具的十幾平方米單間，或與人合租60平方米，每人每月租金600元/平方米左右。

　　租房者 量“入”為“租” 謹慎擇屋

　　高薪族天河北一帶單身公寓是不錯選擇，普通族可選擇租金較低的房改房

　　如何租用合適的房子？哪種類型的房子適合哪種類型的打工族？挑選房子應看重配套、租金、物管，還是交通？時報記者采訪了多位行家，為不同收入階層的租房族篩選了幾種方案。

　　月入6000元以上：考慮高檔單身公寓

　　對于收入豐厚的打工族，租賃單身公寓或單間是不錯的選擇，既可擁有獨立的空間，又享有優越的物業管理服務，尤其是在天河區上班的人士，在天河北商圈租屋可節約不少交通成本。天河北附近的鴻翔大廈、天誠廣場、僑林苑、耀星華庭和天逸名都等樓盤的單身公寓供應量十分大，這些樓盤都位于天河北的中心區，物管素質較高，樓齡小，一般都配置齊全的家私家電。單間面積一般在30～40平方米，月租約為1500～2000元，適合月收入在6000元以上的高級白領階層。

　　月入3000～5000元：最好選月租在千元內

　　這一類人士，月租金預算最好在500～1000元之間，一般可在寫字樓或商業密集的地區選擇離工作地點近、生活配套成熟的物業。

　　海珠區的新港西和江南西一帶集中了許多房改房單位出租，以新港西為例，帶家私家電的單間面積在40～45平方米，月租約750～1000元。附近公交線路多，且有百佳超市、食肆、銀行、市場等配套，生活方便。而新港中赤崗板塊的租金相對要低一些，如鴻運花園70平方米的兩房單位月租金900元，租金均價約12.86元/平方米。由于該地段位于地鐵二號線和三號線的交匯處，靠近天河區商圈，而且租金較低，是打工族租屋的首選板塊之一。

　　而番禺區也有不少優質樓盤可供選擇，如祈福新邨“綠怡居”58平方米的兩房單位，最便宜的月租為600元，麗江花園“麗影樓”68平方米的兩房單位租金700元。

　　月入3000元以下：考慮繁華地段房改房

　　這類人用于支付租金的較少，月租金預算約在500元左右�？蛇x擇租金低廉的房改房，如淘金路、廣園新村、石牌和赤崗等地都有不少的低價單位供應，月租金均價約10元/平方米，不過樓齡都比較老。

　　此外，在南洲路至工業大道南一帶也有不少廉價的商品房可供選擇，曉港灣是其中一個租金較低的樓盤，該樓盤30平方米帶家私家電的單間月租金為500元，工業大道南的雅致花園28平方米的單間月租金也只有400元，十分適合單身人士居住。而萬華花園80平方米的南向單位月租金約為400元，樓齡一般只有8年左右。南洲路緊鄰廣州大道南，往返天河區和老城區的交通都十分方便，適合打工族居住。

　　放租者 放租真的比賣掉賺得多？

　　理財專家認為買房放租收益率受市場影響大，出租回報率8%才有盈余

　　個案：劉先生在小北路有一套70平方米的房改房，近20年樓齡。購置新樓搬遷到了天河后，他當時聽從朋友的建議，覺得房子是一筆穩固的資產，不能輕易賣掉，所以去銀行按揭了新房，老房子配備簡單家私電器，出租1400元/月，雖然需要經常往返打理，但劉先生一直覺得值。

　　點評：此房目前市價值約35萬，出租回報率不足5%，低于貸款利率，加上物業老舊，升值空間有限，租不如售。而且理財專家提醒，買房出租還要承擔利率上升的風險，并且要考慮到自籌資金的利息收入損失。

　　以租養供風險也不小

　　理財專家認為，買房放租與其它理財項目一樣有風險，其收益率受市場影響較大，在目前房貸利率提高的情況下，應謹慎買房放租。

　　按照國際上一般的租售比(即房屋售價與月租金之比)來衡量住房投資價值，正常范圍應該在1∶100~1∶230之間。這意味著，把房子出租，100個月至230個月(大致相當9年～20年)內能收回購房款，買房就是合算的。如果回收期長于這個時間，租房就更加劃得來。但是，這一概念沒有考慮中國特殊的國情。在多數國家里，購房者買房的同時也買了地產，土地及其上面房子可以世代繼承無窮無已，而中國只是買的房產，土地使用權只有70年。

　　雖然廣州的租賃市場十分活躍，基本上不愁租不出去，但租得出去不等于能租個好價錢。據地產中介的理財專家分析，租金的高低主要和地段和房屋品質有關。高收益的物業，一般交通方便配套成熟，處于商圈或甲級寫字樓集中地段，高收入人群較集中。

　　中原地產研究人員分析，廣州真正收益高的地段在天河北、淘金路、新港西、赤崗板塊。另外樓齡、

　　出租回報率逾6%才持平

　　出租是否劃算，主要看出租的收益是否高于貸款的成本。目前，1年貸款基準利率已達到5.85%，5年以上貸款基準利率是6.39%，因此，出租房屋年回報率要達到6%以上才持平，否則賣樓還貸更劃算。另外，算上房屋出租的隱性成本，例如轉租的空置期、家私的維護、日常的打理、樓齡的折舊等，據統計，實際上出租回報率要達到8%左右，才有盈余。

　　時下，不少地產商常常在宣傳上強調樓盤的投資回報率達8%以上，以吸引買家。理財專家提醒，想買房出租的投資者，不要被這些字眼所迷惑，因為開發商的投資回報率計算通常采用較高的預期租金作為基準計算，租房者應該在周圍的中介租賃市場了解相同地段房屋的出租情況再作決定。

　　租房故事1 房租漲400元無奈寄人籬下

　　曉雯畢業一年了，在過去一年里，她租住在崗頂鬧市區某部隊宿舍的一套兩房單位，房子鬧中取靜，治安管理很好，可能是房東不了解行情，因此月租金比較便宜，才900元，這對月收入4000元左右的曉雯來說完全不成負擔。

　　5月“國六條”15條配套細則出臺后，曉雯對政府平抑

　　跑了大半個月，曉雯發現地段稍好的房子價格還真不便宜，一套兩房的房改房月租至少都要1200元以上，帶小區的商品房更要近2000元。這下子曉雯可傻了眼，眼看房東就要收樓了，無奈的她只好匆匆搬進一位師姐家。

　　師姐的房子也是租來的，一房一廳，所幸唯一的床是張架子床，兩個人不用在大熱天“孖鋪”。兩人平日較談得來，所以住在一起倒也沒有什么摩擦，曉雯提出自己也出部分房租，但被師姐拒絕了，她不好意思白吃白住，便隔三叉五地買些水果、零食補充“糧倉”。第一個星期平安無事地過去了，但到了第二個星期，問題逐漸出來了：師姐的男友晚上經常過來坐，戀人在一起難免有些親昵動作，這時候曉雯就成了“電燈泡”。雖然師姐對此從未說過什么，但曉雯心里卻很不是滋味，便常常借故出門直至22時以后才回來，而每到這時，她總有一種流浪的感覺。

　　老是寄人籬下不是長久之計，曉雯加緊找房子。習慣住在鬧市中心的她想找地段好些的房子，預算在1000元左右。從5月到現在，曉雯已看過十幾套房了，但是越心急就越不容易找到“心水”房子，看過的房子要么光線不好，要么樓層太高，要么租金太貴……她現在一談起房子就頭痛得不得了：怎么租間房子也這么折騰人！

　　租房故事2 被舊租客狠宰了一筆

　　與其他大學畢業生比起來，小崔算是比較幸運的，因為公司有宿舍提供，用不著一畢業就忙著找房子。但公司宿舍靠馬路太吵，才住了3個月小崔就想另外租房住，剛好朋友小張也想找房子，兩人便決定合租一套房。由于兩人的上班地點都在天河，他們便在網上找了天河公園東邊的一套兩房單位，家電基本配備，雖然樓層低了些，光線也不好，但是環境不錯，兩人還算滿意。

　　在簽合同時，小崔和小張才發現原來招呼他們看房的男青年只是這房子的租客。房東來了，同意與舊租客提前解除合約，但房子的費用要他們三人自己結算。由于小崔和小張都沒有什么租房經驗，所以幾乎所有條件都由舊租客說了算：新租客的月租“付六押一”，舊租客再住兩天收拾行李，水費電費煤氣費到時再結算。

　　過了兩天，舊租客如約搬離，交房時給了小崔兩天的住宿費60元以及水電煤氣費用40元(當時繳費單還沒出，所以這40元是先墊付)。末了，舊租客還把一些小家具送給了他倆，兩人感恩戴德，便把舊租客給的100元退回給他，雙方約定互不拖欠。

　　孰料，半個月過去了，各種欠費單也接著來了：電費、電話費、煤氣費高得離譜，水費也相當于四五個人的量，各種費用加起來總共有1500多元。這時，兩人打電話給舊租客，結果那個號碼卻已經欠費停機了，找到房東，房東也聯系不上舊租客，他倆只好各出700多元付清了賬單。

　　這事已過去了一年，如今小崔又在找新的房子，記者就是在中介行碰上小崔的。小崔向記者說，這事在他心里留下了一個心結，他今后再也不敢在網上找房子了，也不會再輕易相信別人，自己無論做什么事都要先去調查一番，他都快成“偵探”了。

　　租房故事3 高不成低不就，租房陷入兩難

　　老友陳平已結婚兩年了，兩口子卻仍然租住在別人的屋檐下，按照夫婦倆月入8000元的薪水，買套普通兩房絕對沒問題，但兩人卻對買房抱著頑固的偏見：要買就買三房以上的大單位，而且房子地段、環境、交通、小區配套都要一流。這么高要求的房子有是有，但價錢卻超出了兩人的承受范圍，兩口子只好一直租房住了。

　　陳平和妻子的上班地點一個在西一個在東，結婚前，陳平租住在荔灣區，婚后考慮到妻子上班遠的問題，便折中在楊箕租了套房。房子所在的樓盤是個新社區，房子也是剛交樓，只有一房一廳，月租1500元。雖然房子小了點，但兩個人住倒也不嫌擠，加上出行方便，他們還是挺滿意的。

　　但住了幾個月，房子太小帶來的麻煩事也來了。父母、遠方的朋友、鄉下的親戚來了都沒有地方住，夫婦倆不得已只能將他們安排在招待所，但一晚百把塊錢也不是個小數目。半年下來，夫婦倆一算，為此至少花去了6000元，平均每月1000元，加上房子月租1500元，每個月至少要在房子上面花2500元，還不如租個兩房單位劃算。

　　商議之下，陳平和妻子決定另覓小窩，租房范圍選擇在老東山區一帶。兩人對原先住的小區情有獨鐘，便想在同一個小區租一套兩房，但月租卻至少要2500元，超出了2000元的預算�？紤]再三，他們在淘金路租下了一套兩房房改房。搬進去后，兩人對這套房子的居住環境越來越不滿意：樓齡老，通風光線不足，房子樓層低，一到梅雨天氣便到處都濕漉漉。一年的簽約期終于快熬到頭了，他倆對原先住的小區懷念至極，加上此時兩人的工資都漲了，加起來收入已過萬，便尋思著在該小區找個兩房，預算是3000元以下。

　　到梅花路一帶的中介一問，陳平夫婦倆傻眼了，原來那個小區的兩房單位月租漲到了3000多元，又超出了預算，3000元的價錢根本租不到這一帶大型小區的兩房，想買房又買不起，兩人為房愁到了極點。

　　專家支招 實地勘察租房要細致

　　近段時間有租房需求的消費者越來越多，尤其是剛走出校門的大學生，因經濟能力弱而基本上都選擇租房住。那么，租房該注意哪些事項以保障自身權益呢？對此，二手理財投資專家給出以下建議。

　　1.盡量找有資質的中介公司。小中介公司本身的合同不完善，可能沒有經過律師看過，如果發生糾紛，很難保障消費者權益；

　　2.查看

　　3.注意出租屋的消費環境和衛生環境、其它配套，看有無小區物管；

　　4.租金占自己月收入的四分之一以內比較保險。談租金時要貨比三家，看多幾個盤；

　　5.租客可以爭取3～5天的免租期，收拾屋子等等；

　　6.檢查家具清單，寫明品牌，并試用；

　　7.如果合同期內可能因為工作調動引起租房地點有所變更，租房者一定要在合同內注明“假如因工作調動等原因需提前中斷合同，業主應退還押金”，以保障自己的權益。

　　另外，理財投資專家進一步提醒，租房過程中還有不少細節需要留意：

　　首先，應對房屋進行實地勘察，包括戶型、采光、是否安靜、周邊交通狀況等，最重要一點是看水電、馬桶等日常設施是否良好，必須把所有的家電都試用一遍以檢查插頭是否漏電、煤氣是否泄漏等；

　　其次，在簽租賃合同時，一定要把權利義務分清，例如房租、水電、煤氣、電話、有線電視等費用如何繳納，每月啥時繳納房租，房屋設施如果非人為損壞該由誰負責維修，如果房東提前終止合同該如何賠償等。再有就是簽訂合同時要標明房屋內設備的數量、成新度等情況，越具體越好；

　　第三，如果合租對象不大熟悉，一定要互相留下身份證、工作證等復印件以及聯系電話，并協商好物業管理、水、電、煤氣、電話的費用的分擔問題，最好以書面形式明示，以減少不必要的經濟糾紛。