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張睿 孫喜興
“第六章應多加一條：廣告收益等公用場所經營收益應歸業主所有……”——《廣東省物業管理條例(修訂草案)》(以下簡稱草案)日前在網上征求意見時，草案中未涉及的物業小區公用場所經營收益歸屬問題，引起了不少網民的討論。廣州市律師協會常務理事、中誠濟法律師事務所的許奮飛律師表示，2003年國務院頒布的《物業管理條例》第55條已經明確
了公共收益歸業主所有。廣州市業主委員會聯誼會也表示，廣州部分業主委員會連同物業管理法的一些專家已經提交意見給省建設廳。本月底，部分業主委員會還要召集開會協商這個問題。
小區樓頂上架廣告牌、電梯里掛廣告牌，這些收益到底該歸誰呢？
現象
廣告進小區越來越熱
廣告業內人士告訴記者，由于小區里的住戶作為廣告受眾，具有人數穩定、層次清晰的特點，而電梯廣告有到達率比較高的特點，因此，現在到小區投放廣告已經越來越熱，許多廣告公司都有專業的部門接洽小區廣告的業務。
記者采訪了多家廣告公司，對方均表示有開展小區廣告的業務。記者從某廣告公司提供的一份詳細的樓盤投放資料了解到，廣州大部分的樓盤都引進了廣告投放業務，可以提供廣告位，電梯間、過道、大堂是主要的廣告位，此外，還可以根據客戶需要選擇廣告位。“只要不滋擾業主，你想把廣告放在哪里就放在哪里。”某廣告公司的業務員告訴記者。至于怎樣才算不滋擾業主，該業務員就簡單地歸納為：廣告聲音不會大到傳入室內。
小區出租廣告位收益可觀
據某戶外廣告公司提供的報價單顯示，小區樓盤電梯一幅平面廣告(廣告規格：42×57cm)一個月的發布價格為600元，但凡一次性投放100個廣告位以上，每幅價格最低可以低到300元／月。
而廣告公司同小區的物管公司或是業主委員會簽署廣告合同時，一般用提成的方式或是直接商議廣告位租金的方式確定小區收益。據廣告業內部人士稱，小區方面一般能獲得廣告發布費用三四成左右的收益。以工業大道一個中型小區為例，該小區有94部電梯，通常一部電梯有二至三塊這樣的廣告牌，保守估計該小區單電梯廣告這一項，年收益就高達40多萬元。“如果是做電梯電視廣告，收益情況更為可觀。”該人士稱。
某些小區公用場所經營收益一半不知去向
記者從廣州市業委會聯誼會了解到，根據廣州部分小區業委會提供的資料，在這些小區里，大概有五成的公用場所經營收益(包括廣告、小區道路做對外停車場等等經營方式)歸入了專項維修經費，而其他一半收益由于缺乏監督，很難統計具體的去向。“很難說那些廣告費是進入了物業公司‘荷包’還是流向業主口袋，尤其在一些管理不規范的小區，物業管理公司甚至是業主委員會的成員都有可能對這筆錢黑一手。”一位曾經做過物業管理的業內人士告訴記者。
但大型樓盤的物業管理公司大多否認了上述看法。廣州天河區某大型小區的物業公司總經理就表示，現在小區的物業管理還是比較透明的，共用場地的經營收益所得，不管是直接進入專項維修經費還是其他經費，到最后受益的都是業主。
原因
缺乏監管、權利意識不強
“呵呵，壓根兒沒追究過這個問題。”
“廣告費好像是交給物業公司的吧。”
“沒注意，沒研究過。”
記者在宏城廣場就小區里的電梯廣告問題詢問了20多位不同小區的業主，聽到的最多的答案就是以上幾種。
“現在廣告進小區在廣州已經是非常普遍的事情，畢竟不影響到正常的生活起居，業主大多對此也沒有什么意見。只是有許多業主對于這些公用場所經營所得的權利意識還不太強，因此這個問題受到的關注度并不是太高。”廣州業委聯誼會主席孫威力表示。
另外，目前80%的小區還沒有成立業主委員會，這種情況下，廣告公司一般都是和物業管理公司直接簽約，“經過業主大會同意”的條件就成為一紙空文。沒有業委會對物管進行監督，就會使這筆收益存在監督漏洞。
現有法規難以保障業主合法權利
“哪些才算是公用部位和共用設施設備呢？條例里面沒有明確規定。”廣州市政協委員吳名高說。他認為，依據現行條例，公共收益歸業主所有是毫無疑問的，不過實際情況卻大相徑庭，“我估計大概有80%的收益是歸物業管理公司甚至發展商所有。”
為什么會有法難依呢？吳委員認為，首先，關于公共收益歸屬問題的條例沒有細化，讓物業管理公司和開發商有機可乘。其次，對于公共收益部分的使用，目前相關法規規定的門檻較高，業主想要真正支配那些收益也很難。有些條例明明是保護業主權益的，但是實踐上很難執行。最后，業主的維權意識不夠強，多一事不如少一事，沒有人主動出來維權，其他業主也很少會第一個站出來維權。
解讀
國家物管條例明確 公共收益歸業主監管
2003年9月1日起施行的《物業管理條例》第55條中已明確規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”小區的共用場地是業主的共有財產，物業公司在沒有業主的授權情況下是沒有任何處置的權利的。如果物業公司私自處置共用場地資源并從中獲利，是嚴重的侵權行為，那么不管是業主委員會還是業主大會，甚至單個業主都是有權利去起訴物業管理公司并要求合理的賠償。
記者向法律界專業人士進一步了解到，現在有一些小區開發商還擁有一部分物業，也是小區業主之一。那共用部分的收益又怎么分呢？據了解，如果開發商是小區的業主之一，即對小區樓頂和建筑外墻面與其他業主一同享有共用權，在樓頂架設廣告牌或在建筑外墻墻體上涂刷廣告語，也應征得其他業主、物業管理公司的同意。如果開發商并不是小區業主，但想進行上述行為，應當向所有業主通報情況，可以在征得業主大會、物業管理公司的同意后進行。依據“誰所有，誰受益”的原則，這部分的廣告收入歸全體業主共有。
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