住房大眾需求進(jìn)入黃金時(shí)代

　　宏觀調(diào)控倡導(dǎo)“理性購房”

　　6月13日，建設(shè)部官員首次對(duì)“90平方米占項(xiàng)目戶型比例70%”的九部委細(xì)則作出解釋：套型建筑面積90平方米大約折合建筑面積100平方米~105平方米，70%指的是城市總量的比例而非針對(duì)具體項(xiàng)目。

　　導(dǎo)致地產(chǎn)輿論前沿的地產(chǎn)商們集體失語的癥結(jié)，就此似乎釋然。然而，盡管不再對(duì)具體項(xiàng)目戶型比例進(jìn)行控制，但住宅消費(fèi)的趨勢(shì)卻呼之欲出，倡導(dǎo)“理性購房”的聲音也從未如此強(qiáng)烈。

　　“國六條”出臺(tái)以后，針對(duì)其關(guān)于小戶型比例的強(qiáng)制性規(guī)定，業(yè)內(nèi)曾有人評(píng)價(jià)：這是政府自1998年以來首次提出要改變傳統(tǒng)的住房消費(fèi)觀念和消費(fèi)模式。

　　與此相呼應(yīng)的是，早在4月26日北京萬通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖的斷言：如果不理性消費(fèi)，買不起房的去買房，買不起大的去買大的，最后日子難過，那是活該。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，我國部分城市中，大戶型住宅比例達(dá)85%以上，一般的城市平均也達(dá)到了60%的比例。現(xiàn)實(shí)的國情是，中低收入者占人口總數(shù)的80%以上。而我國的住房自有率已經(jīng)達(dá)到了71.9%

　　從一些發(fā)達(dá)國家的住房狀況看，住宅面積平均超過了100平方米，但到了110~120平米后戶均面積就不再上升，反而倒退回來，回到80~100平方米。

　　“國六條”一出奢侈購房當(dāng)止

　　當(dāng)前中國人對(duì)房產(chǎn)的需求是建立在一系列中國現(xiàn)實(shí)國情基礎(chǔ)上的，如人多地少，人口繼續(xù)增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程加快，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)收入差距拉大，家庭規(guī)模化、小型化趨勢(shì)加快，負(fù)債消費(fèi)意識(shí)全面集中形成。這些因素融合在一起發(fā)揮作用，導(dǎo)致需求膨脹，而且具有相當(dāng)?shù)膭傂浴�剛性需求宜“疏”不宜“堵”，相�?duì)于去年的“國八條”，“國六條”顯然正在往“治本”的方向發(fā)展。

　　在購房消費(fèi)中，不少年輕人追逐奢侈與豪華，甚至漠視自己的收入水平與收入風(fēng)險(xiǎn)超前消費(fèi)，以至于形成“房奴”階層。“國內(nèi)的年輕人買房確實(shí)有些沖動(dòng)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國區(qū)負(fù)責(zé)人盧航對(duì)此也頗為感慨。

　　不止是沖動(dòng)。當(dāng)一個(gè)人把自己的存款、父母的積蓄、外加數(shù)十萬貸款，換成一處近百平方米、豪華裝修的住房，精神卻再也輕松不起來。面對(duì)每天數(shù)以百元計(jì)的銀行債務(wù)，他要幾十年如一日地度過。白領(lǐng)生活變成了精打細(xì)算，以前天馬行空似的職業(yè)追求變成了謹(jǐn)小慎微、唯唯諾諾。

　　然而在指責(zé)政府、房產(chǎn)商的同時(shí)，我們有沒有反問過自己：對(duì)于奢侈與豪華的需求是否過于貪婪？

　　“非理性購房”反思

　　消費(fèi)者的購房心態(tài)一般可以劃分為以下幾種：富豪型、投機(jī)型、思考型、沖動(dòng)型和盲目型。除富豪型以及投機(jī)型購房心態(tài)以外，沖動(dòng)型和盲目型也都屬于不理性的購房心態(tài)。這樣的購房者通常對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)變化估計(jì)不足，從而欠缺適應(yīng)市場(chǎng)的能力。沖動(dòng)和盲目心態(tài)會(huì)給購房者帶來巨大的損失。

　　專家指出，目前對(duì)消費(fèi)者應(yīng)該培養(yǎng)的是思考型的購房心態(tài)，在購房時(shí)有備而來，能夠詳細(xì)考察所選項(xiàng)目的具體情況，充分考慮到居住需求，然后再理智地做出選擇。這就要求消費(fèi)者首先從多個(gè)方面把握好理性購房關(guān)，而不應(yīng)該只考慮房?jī)r(jià)這一條。

　　一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不但要滿足業(yè)主起碼的對(duì)生活空間的要求，而且還要滿足人們的可持續(xù)發(fā)展的要求、環(huán)境要求、便利要求、社區(qū)本體的區(qū)域要求、年老者的要求等各個(gè)方面。如果為業(yè)主提供的僅僅是一套房子，而忽視上述各方面的要求，那么不管你的房子價(jià)格有多低，最終都不會(huì)使人感到舒心。最豪華的房子和最便宜的房子都不是最好的，最好的是真正適合自己的房子。

　　大眾用房進(jìn)入黃金時(shí)代

　　“為抑制房?jī)r(jià)過快上漲，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。”在5月29日“國六條”細(xì)則以九部委意見面世后，關(guān)于首付比例提高的硬性規(guī)定尤為引人注目。

　　在香港，60平方米以下的房子占整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的72%以下，90平方米以上的大房子只占10%；在美國曼哈頓，年輕人購買的也通常是六七十平方米的小戶型，很少有人高負(fù)債買大房子。而在北京，我們的房子則是越大越好賣、越貴越好賣。非理性的購房為房?jī)r(jià)非理性上漲提供了空間。

　　“很多年輕人認(rèn)為成功的生活方式就是高消費(fèi)，就應(yīng)該進(jìn)高檔的交際場(chǎng)所，就應(yīng)該住豪華的房子。這不是我信仰的生活方式，我認(rèn)為簡(jiǎn)樸是一種美德，自由更加寶貴。”陽光100董事長(zhǎng)易小迪如是說。

　　規(guī)定實(shí)施后，不乏開發(fā)商感到無奈，也不乏購房者為先前猶豫感到惋惜。但以筆者看來，這項(xiàng)規(guī)定代表了一個(gè)信號(hào)，一個(gè)提醒購房者理性消費(fèi)的信號(hào)。這意味著，此次的宏觀調(diào)控將從非理性的投資購房、奢侈購房開刀，繼而將購房者的購房需求引向簡(jiǎn)約、實(shí)用、注重性價(jià)比的高品質(zhì)樓盤。

　　但這個(gè)信號(hào)并不意味著結(jié)束，它意味著開始。從這個(gè)信號(hào)起，激烈的競(jìng)爭(zhēng)將使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入大眾用房的黃金時(shí)代。

　　高端需求轉(zhuǎn)向大眾需求

　　2006年宏觀調(diào)控以來，

　　后一種聲音在業(yè)內(nèi)不乏支持者，陽光100董事長(zhǎng)易小迪就是其中一位。他提出，這種需求轉(zhuǎn)變將使房地產(chǎn)擁有非常大的發(fā)展空間，當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入大眾時(shí)代以后，需求的主力將是青年階層、白領(lǐng)階層。

　　“競(jìng)爭(zhēng)激烈是必然的，競(jìng)爭(zhēng)激烈不一定是壞事情。”易小迪指出，“我就認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將很快地走向中產(chǎn)階層的需求，這是最快的趨勢(shì)。我看好城市往大眾化的方向發(fā)展。”

　　(本報(bào)記者 胡蓮)