是推波助瀾還是拔苗助長

　　淺析人民幣升值對房地產(chǎn)市場的影響

　　2005年7月21日，我國央行正式宣布，從當(dāng)日起,我國實(shí)行以市場供求為基礎(chǔ)、參考“一攬子貨幣”進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度。人民幣匯率不再盯住單一的美元，從而形成更富彈性的匯率機(jī)制；此后，人民幣的匯率一路走高。

　　央行出其不意地出臺人民幣升值的政策，似乎給正在經(jīng)歷宏觀調(diào)控陣痛的中國樓市，打了一針強(qiáng)心劑。 就在央行宣布人民幣升值的一周內(nèi)，滬深A(yù)股市場多個地產(chǎn)股出現(xiàn)漲停。那么，究竟人民幣升值對房地產(chǎn)市場的影響有多大？能否對樓市構(gòu)成重大利好呢？

　　外資熱錢“哄抬”樓市

　　伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)增長速度更快，已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的投資收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)的平均投資收益率。因此，海外大量涌入的熱錢較容易選擇房地產(chǎn)業(yè)作為投資行業(yè)，這對中國的房地產(chǎn)業(yè)過熱產(chǎn)生了推波助瀾的作用。2005年前3個月，外資機(jī)構(gòu)在滬房地產(chǎn)收購資金已經(jīng)超過2003年全年。與此同時，境外資金正在加快進(jìn)入中國其他地區(qū)，北京成為繼上海之后的又一個熱錢聚集地。

　　外資選擇在中國的房地產(chǎn)市場部分過熱、房價居高不下的時候大舉進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場，不得不讓人懷疑外資瞄準(zhǔn)了中國人民幣升值而來。目前由于國內(nèi)投資方式有限，股票市場疲軟，銀行利率偏低等因素，使得眾多投資者瞄準(zhǔn)了不動產(chǎn)投資市場。這些“熱錢”一是為了預(yù)期國內(nèi)商品房市場有增值潛力，二是為了博弈人民幣升值。具有投機(jī)性、逐利性和短期性特點(diǎn)的“熱錢”在匯率平穩(wěn)時，獲取房地產(chǎn)收益；一旦匯率發(fā)生變動，“熱錢”拋售物業(yè)，結(jié)匯流出，獲取房價上漲和人民幣升值后的雙份收益。

　　誰制造了樓市泡沫？

　　伴隨國外人民幣升值呼聲的海外熱錢不斷涌入中國房地產(chǎn)市場，這在一定程度上抬高了房價。有專家學(xué)者說，匯率的變化對房價的影響不會很明顯，因?yàn)槟壳皣鴥?nèi)的購房主體是國內(nèi)居民，由于政府的外匯管制，老百姓手中的外匯資產(chǎn)量極為有限，升值基本上不影響他們的購房行為，影響主要體現(xiàn)在外資參與相對較多的中高檔房地產(chǎn)市場，這種影響在一些大城市會表現(xiàn)得比較明顯，如北京、上海等，這些城市里外資占房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的比重較高。作為房地產(chǎn)消費(fèi)需求組成部分之一的外國人，由于對住房需求缺乏彈性，不會因?yàn)槿嗣駧派��?%而提前或推遲消費(fèi)。但實(shí)際上情況并不全是這樣，大中城市的中、低檔房甚至二手房的房價仍在上升，這是因?yàn)楦邫n房價走高會帶動與房地產(chǎn)市場有關(guān)的其他行業(yè)的價格，比如建材業(yè)、水泥業(yè)、鋼鐵業(yè)，甚至金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等，這自然會帶動整個房地產(chǎn)市場價格的上升。更為重要的是，房地產(chǎn)市場是一個典型的“買漲殺跌”的市場，這也是為什么房地產(chǎn)市場最容易形成泡沫的原因之一。對于購房者，因?yàn)樾睦锍惺苤�房價上漲的壓力，只要經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許，都會盡快購房，因此，多種因素致使中國一些大城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展過快，房價漲速過高，泡沫危機(jī)顯現(xiàn)。

　　政策調(diào)控勢在必行

　　目前人民幣面臨國際壓力，匯率問題受到密切關(guān)注。業(yè)內(nèi)專家也表示，國際游資在人民幣進(jìn)一步升值的預(yù)期下涌入國內(nèi)資產(chǎn)(房地產(chǎn)等)市場,將加劇這些市場的泡沫,潛藏著未來破滅的風(fēng)險,進(jìn)而損害中國金融體系安全和穩(wěn)定性。因此政府應(yīng)趁現(xiàn)在房地產(chǎn)市場泡沫還不夠大的時候進(jìn)行宏觀調(diào)整，提高國家利率，收緊

　　(段路渭)