行業利益介入美麗園物業糾紛案

　　本報記者 陳文雅 北京報道

　　美麗園業委會主任雷霞感到了前所未有的茫然和壓力。而壓力的來源，來自北京市第一中級人民法院在5月30日傳來的一紙民事裁定書。

　　這封民事裁定書，全面推翻了半年前有關美麗園糾紛案的二審判決結果，要求法院

擇日再審。此前，2005年3月，美麗園業委會把為該小區服務的物業管理公司——北京鴻銘物業公司告上了法庭，主要訴訟請求是物業公司退回虛增的物業費成本，并于2005年12月15日獲得了全面勝訴。

　　促使啟動中止二審判決的司法程序的，是一份附有包括中科院研究員王家福、北大教授魏振瀛、尹田等在內的法學專家簽名的“物業專家給物業代理律師的意見”、一封注明由北京物管協會副會長朱華、

　　在接受記者采訪時，美麗園的業委會“同盟”之一——健翔園業委會的主任任晨光表示：“事態的進展，說明小區業主與物業公司之間的物業糾紛問題，已經由各小區單打獨斗的游擊戰，演變成了各小區業主聯盟同物管行業利益團體之間的集團軍作戰。”

　　物管行業利益代言者出手

　　美麗園的物業糾紛案是北京市首例業委會作為原告起訴的物業費官司。2005年底二審美麗園業委會勝訴以后，“美麗園”成為各地業主論壇上的熱點話題。

　　不過，接下來的事并不像業委會和業主們設想的那么順利。在2005年底北京一中院的判決結果下達以后，鴻銘物業并未按照法院判決結果和業主重新結算

　　今年1月份，鴻銘物業公司向北京市一中院提交了再審申請，并請求行業利益的代言人——北京市物業管理協會出面援手，今年4月，物業管理協會召集六家物業管理公司以及多家研究機構的專家學者開研討會，更在致北京市一中院的函件中指出，該法院二審的判決將“會在北京市各住宅小區中造成無法挽回的社會效應和極其惡劣的后果，將會嚴重妨礙物業管理行業的正常運作和發展”，因此要求“有關領導慎重考慮該案后果，從社會穩定和諧的全局出發，重新審理此案”。

　　據一位知情人士透露，在該研討會現場，一位物業公司的老總抱怨說：“我們讓一寸，他們(指美麗園和其他一些有類似維權行為的小區的業主們)就會再進一尺。”

　　一個未經證實的說法是，此次物業管理協會出面支持的行動，并非鴻銘物業公司一家公司發起，而是事先由鴻銘物業召集北京三十余家同行聯名向物業協會請求支持，而為研討會請專家學者的事務亦是舉三十余家同行之力而成。

　　在感覺到事態在朝著對美麗園業委會不利的方向發展后，業委會主任雷霞也開始積極爭取“合縱連橫”，以期與其他小區的業委會結成同盟。這幾天，她拿著一份聯名信開始了尋找支持者的奔走，名單上已經有20多家業主委員會的簽名。

　　物業費“事涉行業利益”？

　　行業協會的干預，表明美麗園物業糾紛的判決結果已不再只是單個小區的個案，而觸及到了北京市物業收費的普遍性問題。

　　美麗園業委會給受理此案的北京市一中院遞交的訴訟請求主要有三點，其中之一是物業公司在計算物業費時虛增了7部電梯和30組高壓水泵的物業管理成本，請求法院判決物業公司將這筆多收的費用退還給業主。在2005年底的二審判決中，法院對這幾項訴訟請求均給予了支持。但是，鴻銘物業公司聯合業內部分學者，提出了不同意見。對于把111部電梯計算成了118部電梯的錯誤，鴻銘物業的解釋是小區實際施工時比原來規劃圖中少蓋了一棟樓。此外，每部電梯收取的電梯運行費一項，“大大低于政府指導價”的標準，因而如果按照法院判決結果執行，在這一項上物業公司就要承擔很大的經營虧損。

　　美麗園業委會主任雷霞告訴記者，當初美麗園電梯收取電梯運行費時之所以低于政府指導價，是因為“政府指導價標準中的電梯服務是含有專人看守的人工費的，美麗園的電梯并沒有專人看守”。而“政府指導價”是一個最高限價而非最低限價，因此鴻銘物業收取的電梯運行費低于政府指導價本來就是合理的。

　　就此，鴻銘物業認為，該物業公司的門禁系統、智能化運行維護費等多項支出并沒有向業主收取，如果嚴格按照標準來計算，必然導致公司經營入不敷出。“譬如保安費一項，按照196號文的收費標準是每戶每月5元。整個小區加起來,一個月能收上來的保安費不足7000元，還不夠請7個保安。而美麗園現在有83名保安。”一位不愿透露姓名的物業公司高層管理人員說。

　　另一位和美麗園相隔不遠的小區物管公司總經理則透露，該小區實際上是建設成高檔住宅小區，但是在項目立項時填報的項目性質卻是普通住宅。因此，雖然按照196號文的普通住宅小區物業收費標準，測算出來該小區每月每平方米的物業費是1.88元，但他們實際上需要按照3.7元收取才能達到收支平衡。那么，至于

　　記者就此話題采訪北京市德潤萬豪物業公司總經理朱津梁時，其重點強調的一個觀點是，“現在物業公司才是弱勢群體。”他說，“昌平區政府現在已經出臺了文件，物業公司起訴業主拒交物業費的，要邁過五道門檻才行。”

　　“物業公司和業委會老打架，能不能引進第三方機構？經濟問題應該由經濟杠桿來解決，靠政府是解決不了的。”朱說，他的這一想法已經得到了一些業內專家的認同，現在正在積極把這一聲音傳達到主管部門。

　　來源：經濟觀察報網