開發商不買地了

　　中國的房地產市場有如《達·芬奇密碼》充滿懸疑，這個神秘莫測的謎面，需要政府、地產商及買房人之間相互推理，以尋找破解之道。

　　土地，是需要破解的第一層謎面。

　　6月13日，2006中國地交會上，全國20個城市500個地塊亮相京城，再次引發人們對土

地供應的思考；6月14日，國土資源部下發《關于嚴明法紀堅決制止土地違法的緊急通知》；6月15日，國土資源部頒發《關于盡快向社會公布城鎮房地產開發土地供應及開發利用情況的通知》；6月25日，第16個全國土地日，主題為“依法合理用地 ， 促進科學發展”。

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　　六月的樓市似乎在上演“東邊日出西邊雨”的話劇。

　　與天價競標拿地的熱鬧場面相比，前幾日在北京舉辦的“2006中國地交會”顯得異常冷清。雖然，主辦方一再宣稱有20多個城市500個地塊在此集中亮相，并將刷新所有地交會的紀錄。

　　然而，明眼者不難發現，為期三天的地交會現場可謂“門庭冷落鞍馬稀”，觀展人員寥寥無幾，開發商或投資人更是少之又少，即使現場的論壇活動也是場面凄涼，任憑主持人怎樣極力宣染氣氛，但依然改不了尷尬處境。同樣，各家參展商也只能自守家門，或閑聊或發呆。

　　一個時期以來，曾經以土地“創收”為概念的開發商似乎談地色變。

　　地交會“冷場”之傷

　　“我們沒想到展會現場會這樣，可能我們會失望而歸，但我們還是充滿信心。畢竟這是一個趨勢和信號。”一位溫州參觀商這樣告訴記者。他和他們單位為此展會已積極準備了很長時間，但他并沒有說明這種“趨勢與信號”具體指什么。

　　“可能參觀結果的兌現需要一個周期。但此次展會給了10個長三角區域城市內部交流機會，畢竟長三角區域是未來城市發展的重點。”江蘇南通市副市長藍紹敏不遠千里前來“助陣”，顯然他關注的是長遠利益。

　　業界的一個說法是，這屆地交會充其量只是一個大Party，興趣相投者紛紛來聚，大唱“獨角戲”，雖然主角未能如愿出場，但依然樂得其所。“規模是空前的，發展是長遠，讓所有參展城市全方位進行風采展示，也是一種經營與傳媒的需要。”中國土地學會秘書長黃小虎的幾句肺腑之言不難讓人明了，作為一種宣傳與交流手段的地交會，“冷清”背后似乎充滿各種商機。

　　“今后，城市的競爭可能更多體現在城市保護與環境治理上，招商只是重點之一。辦展的初衷也是在于體現城市特色與城市魅力。”一位國土資源部的領導在地交會開幕式上總結。

　　“土地是一些城市招商引資的‘發財’道路之一，但如果真把所有‘商機’都壓在土地上，那么，土地實在是難以承受之重。因此，透過地交會‘冷清’的背后，城市的有關領導應該思考，合理而科學地開發利用土地，才是真正長遠的”生財“之道。”經濟學家孫飛說。

　　曲高和寡 價高難得

　　有關土地話題的爭論似乎從來都沒有停息過。

　　早在今年2月，有關“勾地”風波引起不小爭議，因為政府出此策略的初衷在于，解決或緩解全國各地頻頻出現的土地“流拍”問題。前不久，在北京居然首次出現了土地“流拍”事件。

　　“土地交易發生‘流拍’的現象與上市地塊的位置較偏有關。對于開發商而言，拿這部分地，面臨的資金風險比較大。此外的原因是要么競標企業太少，要么是競標者出價太低，遠遠低于‘政府價’。”融勤國際合伙人黃欽分析說。

　　“關鍵在于政府一方面把土地作為自己能從中獲利的商品，另一方面還要考慮其宏觀調控的職能，但其中各個環節并不透明。”華遠地產董事長任志強向來直爽，這位業界大佬出于多種考慮，對當前開發商為何不買地，未作點評，只是表示，大家都在觀望。

　　“就像買房人持幣待觀一樣，開發商也要考慮自己的利潤點。”一位業內分析人士告訴記者，“房價虛高的背后也有著地價的虛高，雖然有人說土地放量，但實際對地價與房價的影響甚微。”

　　回首我們有關土地的記憶，從政策規劃優惠用地到招拍掛出讓土地，從幾千萬元到動輒十幾二十多億元，開發商經歷了從高利潤的“享受期”到高標準的“郁悶期”，且對未來市場預期也不明朗。因而多持觀望態度。本來著急買地的，現在忙著改戶型；本來積極競標的，眼下也只走走秀，看個熱鬧。

　　“我估計摩根中心的標價到頂也就10億元，若超出11億元就沒什么利潤可圖了，但首創還是以17.61億元的天價中標，是意料之外也是意料之中。”SOHO中國董事長潘石屹對前不久自己關于摩根中心競標失利一事，這樣解說，話中不無慶幸的意味。這似乎也透露出，眼下土地之于開發商，就像燙手的山芋，不好拿！

　　的確，從近來諸多事件中不難發現，今年土地放量比以往任何一年都多，但同時地價也在一個勁地往上躥。

　　“高地價讓只能望洋興嘆。”北京保福房地產公司董事長周明德感慨道，這位從“院墻經濟”起家的老總的話中顯出無奈。而類似他這樣的無奈和感慨，在許多中小開發商還有很多。“手里沒錢就別想買地，但有錢也不一定就可以買到地。與其這樣猶豫徘徊，還不如讓我做好眼前的工作。”周明德似乎一語中的。

　　放量不是買地的理由

　　“放量并沒給我買地的理由。”一位北京開發商這樣對應記者的提問。

　　的確，土地放量已是今年地產界不爭的事實，在全國各大城市已蔚然成風。深圳春交會與北京地交會的大把參展土地即為明證。好像土地比房價更讓人翹首以待。

　　“奧運商機將至，在2006年北京6500公頃的土地總供應量中，如果有合適的地塊，我會抓住機遇搏取奧運商機。”以北京建工地產為代表的一些開發商對此略顯興奮，似乎紛紛“磨刀霍霍向地塊”。

　　但事實上，除了北辰置地天價買取海淀區D1地塊外，幾乎所有熱衷四處找地拿地的開發商再沒有慷慨解囊的了。

　　縱觀全國大局，雖然江蘇、山東、

　　但“國六條”后又規定，高檔住宅商品房被列入限制用地之列；優先支持中

　　“我們天價買來的地，如果只作普通住宅開發，會否血本無歸？”“高價地帶來高價房，這無需大驚小怪。”一些開發商的隱忍之詞似乎能說明一點，躥得像

　　“目前的房地產市場，貸不到錢的開發商不得不轉讓項目，而接手的買家卻顯得更為謹慎。形成這一局面的原因有二：一是目前項目的交易金額已被抬至一定高度，對接盤人的資金要求更高，而海外資金入市仍有一定的要求，因此有實力的接盤方不多；另一方面，受新政影響，70%以上建小戶型的政策還沒有明確，面對不符合規劃的項目，買家比較謹慎。”業內資深人士朱凌波說。

　　于是，每每各種土地政策出臺時，開發商總會伸長脖子，瞪大眼睛關注——這土地的風朝哪邊吹？