堅硬的細則 國十五條所有指標深圳落地無折扣

　　本報記者 徐廣蓉 范利祥

　　實習記者 馮顯寧

　　深圳、上海報道

　　“70%比例指的是單個樓盤項目。"深圳市國土房管局的官員斬釘截鐵地答復本報記者說。

　　這一句解釋，仿佛一聲悶雷，半個多月來籠罩房地產(chǎn)市場的那股憋悶空氣頓時被涼風吹散，接下來大概就是傾盆的雨點。

　　6月20日，深圳市政府正式下發(fā)《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(以下簡稱“98號文”)。

　　文件中一句話赫然入目：“在新的土地出讓合同中，在核發(fā)的《建設(shè)工程用地許可證》中，應(yīng)注明套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上�！�

　　“國十五條”中最焦點的“70%比例"條款，最終在深圳落地。

　　此前的三周，整個深圳房地產(chǎn)市場陷“集體靜默”。拍賣停止，按揭停辦，房產(chǎn)成交大幅萎縮，未取得開工許可證的項目全被叫�！�…焦灼的觀望，為的都是等待政府的房地產(chǎn)調(diào)控細則出臺。

　　北京、上海、廣州……同樣也在難熬的靜默中僵持。“37號文”(《建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》)出臺已有三周，各城市的實施細則仍在地方政府的互相觀望中艱難分娩，全國盯著北京，北京盯著上海，上海盯著深圳……

　　現(xiàn)在，深圳在各路諸侯中第一個以不打折扣的姿態(tài)帶頭響應(yīng)“37號文”。

　　“看來，房地產(chǎn)新政是擋不住了。”一位房地產(chǎn)專家評論說。

　　強硬的深圳細則

　　“98號文”出臺后，深圳多家房地產(chǎn)開發(fā)巨頭均不約而同地閉門謝客，召開緊急會議。

　　“98號文”規(guī)定，“90平方米以下房屋未占70%的未開工項目全部調(diào)整規(guī)劃”。

　　“98號文”指出，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”

　　緊接著還有這樣的條款：“過去已審批但未取得施工許可證的項目，凡不符合該要求的，均應(yīng)進行套型調(diào)整�！薄敖窈笮鲁鲎尩淖≌�項目，達不到70%以上標準的，不得簽訂土地出讓合同�！薄�…

　　盯著一條條強硬的條款，開發(fā)商們脊背陣陣發(fā)涼。

　　“如果執(zhí)行下去，影響會很大�！币晃灰驗槲茨苋〉瞄_工許可證而項目被叫停的開發(fā)商擔憂地說。

　　“‘70%規(guī)定’的制定，顯然是跟深圳的實際情況偏差非常大。”世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理梁興安分析，深圳市政府要消化這個政策，面臨不小難度。

　　比如，目前深圳市場130平方米的戶型占比例最大，而小戶型供應(yīng)量失衡非常嚴重。根據(jù)金地集團總裁張華綱的估計，目前深圳90平米以下的房子所占比例不到30%，這個比例要上升到70%，市場的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型較大，政策上也很難以操作。

　　有深圳地產(chǎn)商則質(zhì)疑，“98號文”中說，“因特殊情況需要調(diào)整住房結(jié)構(gòu)比例的，必須報建設(shè)部批準”，“這一條規(guī)定，會不會讓一些有實力的開發(fā)商也開始‘跑部運動’？”

　　而據(jù)本報記者了解，深圳細則在出臺之前，就已經(jīng)被反反復復修改�！案膭犹幏浅６��！币晃粎⑴c細則初稿起草的人士透露。

　　例如，初稿中“出讓住宅用地不得低于3.75的容積率，”現(xiàn)在已被刪除；原本認為“別墅用地不屬于住宅用地，不屬于‘70%規(guī)定’范圍內(nèi)，”也被刪除。

　　眼下在深圳，凡是未能取得開工許可證的項目全都在被逐步“叫停”。華僑城與招商地產(chǎn)的一個名為“曦園”的項目，也被列入“叫�！泵麊�。碰到同樣情況的還有萬科的第五園、萬科城項目，振業(yè)城后期項目等等的開發(fā)商們。

　　現(xiàn)在，“叫�！泵麊我延稍�定的34個項目，迅速擴大到100多個。

　　“這些項目需要重新規(guī)劃，重新報建�！鄙钲诠俜浇忉�。

　　北京上海的算盤

　　深圳細則雖先行一步，但還是比官方原來預定的時間(6月15日)晚了五天。

　　而在其它城市，細則還在艱難分娩。

　　“細則要想及早出臺蠻難的�！鄙虾Ｊ蟹康鼐忠晃恢�情人士在6月20日下午透露，主要是因為細則牽涉到國土局、建設(shè)局、規(guī)劃局、工商局、地稅局等十多個部門�！耙�一個一個的協(xié)調(diào)。”

　　幾天前，上海市房地局召開了部分開發(fā)商和中介公司參加的內(nèi)部會議，為細則征求意見。

　　上海市官員在會上表示，希望業(yè)界把政策理解為總量控制，而非對單一項目做90平方米以下戶型占到70%的比例控制。另外，20%的稅不到萬不得已的時候不會出臺。

　　顯然，上海理解的“37號文”精神，與深圳有較大的差異。

　　而在北京，官方表示前一陣子要抓緊出臺細則，但到本報截稿時，也同樣沒有推出。

　　6月5日，北京市規(guī)劃委員會下發(fā)通知，要求各設(shè)計單位自6月1日起，對新承接的商品房設(shè)計要嚴格按照“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”進行設(shè)計。

　　而對于過去已審批但未取得施工許可證的項目，凡不符合上述規(guī)定的，設(shè)計單位要調(diào)整和修改套型。調(diào)整后的施工圖要送原審查機構(gòu)重新審查。

　　不過在最后的時刻，北京方面似乎還在琢磨著有沒有變通的辦法。

　　實施細則的另一個牽頭制定單位北京市建委的有關(guān)負責人6月5日在接受本報記者采訪時透露，正在擬定中的有關(guān)“70%比例”的細則，很可能將這一數(shù)量放大到全年的所有住宅項目中統(tǒng)一把握，而并不會要求每個項目都嚴格按照上述規(guī)定規(guī)劃設(shè)計。

　　“跟進效應(yīng)”

　　＂對宏觀調(diào)控政策落實不到位的部門，要追究責任，通報批評，并限期整改.＂＂98號文＂最后是這樣一句頗有點＂殺氣＂的話.

　　深圳帶頭響應(yīng)房地產(chǎn)新政，而且不打折扣，這是否會引發(fā)各地的跟進，從而使第二輪宏調(diào)勢如破竹？

　　“要是按照深圳這個細則中的規(guī)定，比如70%的比例控制，絕對會對市場產(chǎn)生不小影響�！�6月21日下午，上海綠地集團一位人士表示，“要是按照地區(qū)總量，開發(fā)商可能還會好受一些”。

　　所以，他擔心，“其它地方也會照搬深圳細則”。

　　而且，“按地區(qū)總量來控制‘70%’的比例，地方上的‘相機操作’權(quán)也會更大一些�！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)協(xié)會一位人士認為。

　　北京的一位地產(chǎn)開發(fā)商也在電話中聲稱，深圳細則“力度還比較大”。他也希望，北京細則能盡快出來，“但希望在70%上會與深圳有所不同。”

　　不過，也有不同的聲音。

　　“我相信，這次房地產(chǎn)調(diào)控新措施一定得以貫徹落實�！鄙虾Ｉ缈圃撼鞘信c房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘告訴本報記者。

　　張的依據(jù)是，這次中央顯然是下了很大的決心。連續(xù)三年，專門針對房地產(chǎn)市場發(fā)起兩輪宏調(diào)，這是史無前例的�！安话阉�(房地產(chǎn))基本調(diào)控到位，中央是不會倉促收兵的。”

　　“或許還有少數(shù)地方對中央的調(diào)控新措施心存歧見，陽奉陰違，但時機不很有利�！眹�家發(fā)改委宏觀研究院一位專家也認為，因為今年是地方政府換屆之年，而房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)被作為地方政府政績考核的關(guān)鍵性指標。

　　而據(jù)透露，目前，國務(wù)院有關(guān)部委將會再次聯(lián)合發(fā)文，要求制訂地方細則的領(lǐng)導小組組長必須由分管高層甚至“一把手”來擔任，“以溝通各部門關(guān)系，保證細則盡快順利推出”。

　　值得注意的是，地方人大和政協(xié)也即將加入房地產(chǎn)調(diào)控之列，以“監(jiān)督地方政府的調(diào)控力度和效果�！睆堛�銘就即將參加上海市政協(xié)組織的一個針對房地產(chǎn)調(diào)控的大型內(nèi)部研討會。

　　“對于這輪調(diào)控中地方執(zhí)行中央政策的力度，我還是比較看好的�！鄙虾Ｊ邪l(fā)展研究中心一位專家說。

　　(本報記者陰雪對本文亦有貢獻）

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