土地風暴來襲市場格局暗中生變

http://whmsebhyy.com 2006年06月21日 16:27 全景網絡－證券時報

　　見習記者彭瀟瀟

　　近來，“土地出讓金”這一詞語頻頻進入人們視野，引起各方關注。此前，對于整頓土地市場，管理層已不斷推出各種舉措，從國土資源部接連下發緊急通知，到最近中央醞釀土地審批制度改革，這一輪的“土地風暴”似乎來得更加猛烈。

　　中央醞釀收權收地

　　最近的統計表明，今年頭5個月，全國國土資源部門共立案土地違法案件與去年同期基本持平，但涉及的土地面積同比上升了近20%。而早前，國土資源部門通過對2004年9月以來的用地進行檢查發現，一些城市的違法用地少的在60%左右，多的甚至在90%以上。

　　分析人士指出，這些數據的背后“推手”，正是地方政府的用地沖動。國土資源部執法監察局局長張新寶也明確指出，違法占地在一些地方越來越肆無忌憚，地方政府主導下的土地違法越來越多。

　　正是在此背景下，中央頻頻出招，一邊查處違規用地，嚴控土地供應源頭；一邊打擊囤積土地的行為，重手整治開發商。而對于處在風暴眼中的地方政府，則開始醞釀“收權”、“收地”。

　　最近，有消息透露說，國土資源部正在計劃推出“以嚴格控制新增加建設用地為核心”的土地制度審批改革。而其指導思想則是要將土地審批的權限進一步集中到中央。具體而言，就是國土部將全面介入到土地審批的各個環節，進行“全方位卡位”。

　　而另一方面，針對陷入批地沖動的地方政府，中央也正在醞釀“收權”。據透露，為保證土地收益中相當部分能夠按照中央的要求“用之于農民”，國土部正在探討一個將上述“土地出讓金”由地方和中央進行分成，并由一個專門的“國有土地收益基金”負責管理的方案。如果該方案能獲得通過，則意味著地方政府將結束土地出讓收益獨享的局面。

　　政府之手將不再主導

　　對于目前的中國

房地產市場而言，一邊是開發商面臨土地供應趨緊，一邊是作為利益聯動體的地方政府或將被收權，在這樣的雙重擠壓下，市場格局將會發生怎樣的變化？

　　一位南京開發商對記者表示，如果“土地出讓金”在地方和中央之間進行分成，有可能造成這樣的后果，那就是地方政府對土地出讓會更加謹慎，而與此同時，為了保證地方財政收入不會減少，可能促使地方政府提高土地出賣價格，也就是抬高地價。“不管怎樣，對開發商來說，都意味著拿地將更不容易。”這位開發商對記者說。

　　光大證券的地產分析師趙強也表達了類似的觀點。“一系列土地政策影響最大的還是房產開發商。”趙強說。他認為，“土地出讓金”不一定會令開發商向購房者轉嫁成本，因為

房價始終還是由市場供求決定，但是，一旦土地審批制度的權力向中央集中，則“意味著土地市場將越來越公開透明，開發商拿地的成本將越來越高，行業利潤率會下降。”

　　趙強預測說，今后房地產市場很可能演變成這樣的格局，那就是由開發商與土地占有者之間的博弈轉向開發商與開發商之間的博弈。也就是說，政府的行政之手將不再是房地產市場上的主導力量。

　　不過，“預測能否成為現實還是要看政策執行的效果。土地收益畢竟是地方財政的重要來源，而房地產市場上充沛的大量流動資金也決定了

宏觀調控的效果不可能立桿見影。”上述南京開發商對記者說。

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