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★《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》見(jiàn)習(xí)記者 談佳隆 /廣州報(bào)道
廣州一手樓價(jià)經(jīng)過(guò)連續(xù)半年急升之后，在5月首次降了下來(lái)。6月10日，廣州市國(guó)土房管局公布今年5月房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，全市一手樓均價(jià)6097元／平方米，比4月降了156元／平方米。一手住宅銷(xiāo)售面積55.86萬(wàn)平方米，與4月份的93.32萬(wàn)平方米相比，少了四成多。
這表明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控已經(jīng)初顯成效。然而，“國(guó)十五條”(注：指5月30日建設(shè)部等九部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》)對(duì)華南地產(chǎn)能否持續(xù)產(chǎn)生影響力成為各方矚目的焦點(diǎn)。
據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》獲悉，廣東房地產(chǎn)行業(yè)主管部門(mén)正在同省內(nèi)包括城建集團(tuán)、利海集團(tuán)、保利集團(tuán)、光大集團(tuán)等在內(nèi)的各大房地產(chǎn)企業(yè)和中介企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人，就廣東省可能出臺(tái)的新政操作細(xì)則召開(kāi)“閉門(mén)會(huì)議”。而此次“閉門(mén)會(huì)議”的主要目的是：收集業(yè)界人士對(duì)“國(guó)十五條”的意見(jiàn)，結(jié)合本地實(shí)際情況提出建議。
“中央政策從出臺(tái)到各地執(zhí)行，按照慣例一般是地方政府會(huì)再制定一個(gè)操作細(xì)則；而作為行業(yè)協(xié)會(huì)，就要把聽(tīng)取到的業(yè)內(nèi)意見(jiàn)及時(shí)反饋給地方政府，以便制定的操作細(xì)則既能遵循中央政策，又能體現(xiàn)業(yè)內(nèi)意見(jiàn)。”廣東省房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)蔡穗聲對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示。
據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》了解，在6月15日前，廣東省建設(shè)廳將要把各市反饋的內(nèi)容提交給省政府，而省政府可能會(huì)在本月底前出臺(tái)操作細(xì)則。
廣東開(kāi)發(fā)商解讀宏觀調(diào)控：
是“平抑”而非“降價(jià)”
在廣州樓市實(shí)現(xiàn)了價(jià)格與銷(xiāo)售量的“雙降”之后，很多業(yè)內(nèi)人士都對(duì)此表示擔(dān)憂(yōu)。
東亞銀行廣州分行副行長(zhǎng)麥天恩告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“我們擔(dān)心房地產(chǎn)過(guò)熱，但是我們更擔(dān)心房地產(chǎn)過(guò)冷。”
利海集團(tuán)副總裁莫嶸則對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“房地產(chǎn)商并不希望樓價(jià)暴漲或暴跌，因?yàn)檫@對(duì)他們來(lái)說(shuō)都不是好事。”
在采訪中，一些可能會(huì)受到此次宏觀調(diào)控影響的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)目前形勢(shì)的認(rèn)識(shí)是，一方面承認(rèn)華南房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，另一方面他們對(duì)中央政策的解讀是“平抑”，而非“降價(jià)”。
時(shí)代發(fā)展企業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁肖金明就向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“樓價(jià)快速上漲對(duì)房地產(chǎn)業(yè)將來(lái)的發(fā)展很不利，會(huì)讓市場(chǎng)走上一個(gè)不太正常的軌道，最終的受害者不僅是老百姓，還有房地產(chǎn)商。我們希望房?jī)r(jià)呈現(xiàn)慢慢的、符合國(guó)情的、比較持續(xù)性的增長(zhǎng)。”
莫嶸也頗為樂(lè)觀地認(rèn)為：“從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)下跌只會(huì)上漲。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是資源性商品，全世界的資源性產(chǎn)品都在漲價(jià)，石油、礦產(chǎn)、木材等等都在漲價(jià)。”
據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》透露，對(duì)于廣州那些手頭上還比較富裕的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，至少在一年時(shí)間內(nèi)不會(huì)受此次平抑政策的太大影響，因?yàn)樗麄兪诸^上的貨(已開(kāi)發(fā)的樓盤(pán))“能扛一年”。
事實(shí)上，不少房產(chǎn)商都認(rèn)為受中央宏觀調(diào)控影響，樓價(jià)不會(huì)大幅下跌，他們的理由是：該政策不是擴(kuò)大供給而是壓縮需求。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)要供需平衡價(jià)格才能最體現(xiàn)價(jià)值，而當(dāng)供需不平衡、需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的時(shí)候，這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格必定要上揚(yáng)。莫嶸就對(duì)記者表示：“目前的狀況就是供應(yīng)大于需求，而現(xiàn)在是靠壓縮需求來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)格的下跌。”他說(shuō)，其實(shí)現(xiàn)在的政策也并不是說(shuō)真正的要壓縮需求，“只是在政策下誰(shuí)都不敢漲價(jià)罷了。”
蔡穗聲向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“‘國(guó)十五條’沒(méi)有提到固定資產(chǎn)投資過(guò)熱的問(wèn)題，反而強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是一個(gè)相對(duì)熱的行業(yè)，所以開(kāi)發(fā)商和建筑業(yè)不用擔(dān)心。中央的著眼點(diǎn)是要保證中低收入階層能夠買(mǎi)得起房或者住得起房，至于高收入階層怎么購(gòu)買(mǎi)房屋則是由市場(chǎng)決定的，不是政府關(guān)心的重點(diǎn)。”
90m2的調(diào)控指標(biāo)高還是低：
開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者看法迥異
對(duì)于此輪宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，莫嶸向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表達(dá)了自己的觀點(diǎn)：“本輪調(diào)控的目的是改善供給結(jié)構(gòu)，也就是90平方米和70%的問(wèn)題。”
“國(guó)六條”(注：指5月17日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，出臺(tái)的六項(xiàng)措施調(diào)控房地產(chǎn))細(xì)則中90平米以下的住房面積要占總面積的70%以上的要求，成為房產(chǎn)商們的爭(zhēng)論所在：去年出臺(tái)的“國(guó)八條”(注：指2005年3月26日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》)認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)房面積是120平方米，浮動(dòng)空間可以達(dá)到144平方米，現(xiàn)在從120平米降到90平米，這種變化的原因何在？
蔡穗聲向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表達(dá)了自己的看法：“去年的措施是在消費(fèi)上進(jìn)行較多控制，以及對(duì)開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)，如貸款等方面進(jìn)行控制，而今年的政策重點(diǎn)是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，顯然中央高層意識(shí)到現(xiàn)在的問(wèn)題很多是結(jié)構(gòu)不合理造成的，并不是總量過(guò)熱，這是一個(gè)很大的區(qū)別。”
也有房地產(chǎn)商提出90平米的標(biāo)準(zhǔn)不適合于廣州的實(shí)際情況。時(shí)代發(fā)展企業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁肖金明就認(rèn)為：“70%,90平方米的要求對(duì)全國(guó)市場(chǎng)來(lái)講大致上比較合適，但對(duì)廣東地區(qū)來(lái)講，將來(lái)是會(huì)有后遺癥的。”
莫嶸也認(rèn)為：“這會(huì)對(duì)發(fā)展商產(chǎn)生影響，是不是建這么多的房子才是真正滿(mǎn)足社會(huì)需要？至少在廣州來(lái)看不是，從廣州的數(shù)據(jù)來(lái)看90平方米的需求量?jī)H僅在20%以下。”
而廣大購(gòu)房者似乎并不以為然。據(jù)廣州市2004年城市人口統(tǒng)計(jì)，廣東省每戶(hù)家庭人口約3.28，三口之家是占主流的。一位姓張的購(gòu)房者，在廣州工作了五年，正準(zhǔn)備結(jié)婚，他向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“90平方米可以做兩房一廳了，甚至可以做兩房?jī)蓮d，或者是三房一廳，解決三口之家的居住應(yīng)該是相當(dāng)不錯(cuò)的了。”
營(yíng)業(yè)稅：
打擊投機(jī)能否奏效？
據(jù)記者了解，營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題也受到了各方關(guān)注。廣東省房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)黃毅文向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“像廣州有些房子三、五年才拿到房產(chǎn)證，之后5年才能夠免營(yíng)業(yè)稅，對(duì)于這些房子的購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)有點(diǎn)不公平，但是從壓抑一些投機(jī)性的炒作的角度考慮，我覺(jué)得還是可以理解的。”
不過(guò)來(lái)自某中介機(jī)構(gòu)的何麗云有自己的切身體會(huì)，她向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“政策出臺(tái)以后，二手樓盤(pán)的放出量反而是增多了，原因是兩年的房子還算是新房，很多人都可以等兩年后再上市成交，但是5年的房子很多人就會(huì)覺(jué)得老了。所以房產(chǎn)投機(jī)者如果手頭上房子很多，就不會(huì)等到5年后再出售，所以這個(gè)政策不會(huì)影響流通，反而會(huì)增加放盤(pán)量。”
肖金明認(rèn)為：“5年后免營(yíng)業(yè)稅最主要的作用其實(shí)是阻止投機(jī)，對(duì)于想在房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的人來(lái)說(shuō)，他必須要考慮到5年是一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，前景很難預(yù)測(cè)。”
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