七成90平新規逼近 開發商苦尋應對良策

　　李樂

　　本報記者 李樂 王其明 張鵬北京 上海 廣州報道 坐落在北京朝陽區西大望路上的首鋼順馳項目，最近遇到了大麻煩。

　　本來，距離建設中的北京CBD(即商務中心區)僅咫尺之遙的這個大型商住樓盤，由于其

獨特的地段優勢，曾被認為將鐵定輕松盈利。但是，最近他們的設計人員正為原來制定的產品規劃面臨傷筋動骨的改動而頭疼不已。

　　一切都因為那個被簡潔地概括為“90平方米70%”的新政策不期而至。“我們當初拿地報規劃時，并非沒有考慮到政策的風險，因此特意把主力戶型面積定在了138平方米上下，”該項目一位內部人士對記者表示。按照去年調控時北京市出臺的規定，144平方米以下的住宅單位，屬于普通商品房。

　　但是，本以為萬無一失的他們，還是吃了政策調整的虧。因為規劃尚未獲得批準，按新政策規定，這個樓盤被納入重新審批的范圍。

　　“我們仍將原來的規劃設計方案報了上去，最好就是順利審批通過，當然我們也在積極地準備另一套方案。”上述人士有些無奈地表示。

　　實際上，同樣的煩惱正在全國開發商中蔓延開來，他們都在為同一件事情擔憂和忙碌著。

　　改規劃 找對策

　　先看上海。目前這個中國最大城市的在售住宅樓盤中，戶型在90平方米以內的不超過30%，很多公寓、豪宅更是動輒每套300平方米~400平方米，例如有名的瑞安翠湖天地，一層兩戶，每戶面積基本上500平方米~600平方米。

　　“新政策對豪宅項目肯定是個不小的打擊，它們肯定遠遠不止90平方米。而豪宅是開發商利潤最高的產品。”上海火炬置業總經理丁凡對記者說。

　　“頭都大了，煩死了，不知道該怎么辦！”上海閘北區某住宅項目開發商老總，甚至在記者面前也不掩飾自己的慌亂。

　　再看廣州和深圳。與京、滬相比，穗、深兩地樓盤大戶型比例少一些，結構也算是合理，但同樣難免受到新政策波及。尤其是廣州郊區一些大盤，一直以低價位、大戶型做招徠，與市區樓盤搶奪買家，如果有關政策嚴格執行，多數樓盤都要做調整規劃的準備。

　　根據記者目前掌握的情況，無論是京、滬還是穗、深，各個地方政府暫時還沒有就如何執行“90平方米70%”的政策出臺更明確的細則。

　　不過，各地地產商都不敢怠慢，著手在技術層面上積極尋找對策。

　　有廣州某不愿具名的郊區大盤開發商稱，現在當地很多以大戶型為主的樓盤，一般是一梯2戶~4戶，若按照新規，一個標準層要做到6套單位以上，但小戶型產品設計難度高，估計開發商大多都會做成“大通廊”，即像以前的宿舍樓一樣有長長的走廊。他補充說，走廊變長后，公攤面積更多，住宅的實用率和舒適度都會受到影響，同時開發成本上升，很可能帶來樓價的上揚。

　　另據記者了解，目前已有不少開發商在打90平方米分界線的主意，即在新設計中，把兩套面積分別在90平方米以下而功能互補的單位并在一起，買家到時只需打通中間的隔墻，兩個小戶型就合并成一個大戶型了。當然，這一思路對建筑結構有更高要求，據說不少開發商正在有針對性地招攬設計專家。

　　地方執行細則受矚目

　　值得注意的是，對于這個現在令開發商談虎色變的新政策，大多數人當初是懷疑其實際執行力度的。但6月14日召開的國務院常務辦公會上，國務院總理溫家寶再次強調了調整供應結構、穩定住房價格落實工作的重要性，顯示中央政府在此問題上堅決的態度，在此前后建設部方面公布有關該政策的一系列技術解釋，終于打消了一切幻想。

　　唯一的懸念是，建設部把具體執行方式這個難題留給了地方政府。

　　眼看著新政策回旋余地不大，開發商私下“怨氣”頗大，尤其是外資企業。“我們通過拍賣拿到土地，當時的規劃條件都是受到合同法保護的，這個行政命令下來，與合同法相違背。”某外資企業老總對記者說。

　　但抱怨歸抱怨，大家還是非常關注地方政府何時以及出臺何種尺度的執行細則。一位上海開發商告訴記者，他們的樓盤原定規劃是以120平方米戶型為主，即便按照6月13日建設部官員給出的“90平方米是套內面積”的技術性解釋，其建筑面積也只能調整到100平方米~105平方米，也就是說，還得重新做戶型規劃。

　　“真希望上海市政府的實施細則早日出來，可以早點知道要不要改設計，”他不無期望地說，“上海是直轄市，可以根據實際情況自行調整。”

　　然而，地方政府看來遠不如開發商那么著急。不論是京、滬還是穗、深，有關部門的主管官員要么就表示先看看別的地方怎么做再行決定，要么繼續保持沉默，除了武漢等少數城市外，大部分房價上漲較快的熱點城市，調控細則均未出臺。

　　該抓緊的要抓緊

　　與上面提及的那些需要調整規劃的項目相比，北京樓盤龍灣的遭遇更為尷尬。這個位于順義中央

　　“如果我們真的要按照新的戶型結構規定調整，影響可就太大了。”該項目一位負責人私下對記者表示。因為最要命的是，這個一期別墅銷售十分火爆，價格一路上漲的樓盤，遠在北京市郊順義區，一旦主力戶型被改為90平方米以下的普通住宅，其市場命運可想而知。

　　據記者了解，目前該項目二期開發陷于停頓狀態，前景極不明朗。那位負責人抱著多少有些僥幸的心理說，北京市有關戶型比例控制的細則，能夠實行總量控制，這或許是他們唯一的希望所在。

　　盡管按照九部委《意見》的要求，今年9月1日之前，地方政府編制的年度住宅發展規劃必須上報中央，而現在顯然還沒有到最后的時刻，但這并不意味著在此之前，政府可以視市場上相關信息的不夠清晰甚至混亂為正常。

　　有一點很清楚，本次地產調控新政，具體措施的落實執行是其核心。為此，中央政府制定各種詳細的量化指標，對地方政府進行考核。有了量化指標，剩下的問題就是政策落實的實際效率，就目前情況來看，大多數地方政府的反應并不盡如人意。