分析房?jī)r(jià)漲因 解讀調(diào)控新政

　　世邦 魏理仕

　　機(jī)構(gòu)看市

　　房?jī)r(jià)是多方面因素綜合作用的產(chǎn)物，因此解決房?jī)r(jià)問(wèn)題也要綜合治理，注重政策的系統(tǒng)性。九部委《意見(jiàn)》中指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題體現(xiàn)為房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房

供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出及房地產(chǎn)市場(chǎng)比較混亂。針對(duì)這些問(wèn)題，這次宏觀調(diào)控措施從調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、發(fā)揮稅收、信貸和土地政策、控制城市拆遷規(guī)模進(jìn)度、加大針對(duì)中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，以及完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度等方面入手，綜合治理，應(yīng)該有助于解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。然而政策的可操作性，具體實(shí)施辦法，實(shí)際執(zhí)行力度，手段是否合理等因素，會(huì)影響到調(diào)控政策最終的效果。

　　房?jī)r(jià)問(wèn)題的解決之道

　　欲真正解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，要考慮到貧富間的差距而導(dǎo)致需求的不同。一方面要充分解決低收入家庭的住房問(wèn)題，如落實(shí)廉租房、加大補(bǔ)助經(jīng)濟(jì)適用房，讓房?jī)r(jià)更低但嚴(yán)格限制流入買賣與租賃市場(chǎng)；另一方面不能把除低收入家庭以外的住房門檻過(guò)度提高，讓這些家庭能配合自身的經(jīng)濟(jì)狀況，合理地改善住房或做房地產(chǎn)投資。市場(chǎng)上不同的消費(fèi)需求都得到合理解決后，房?jī)r(jià)自然就能根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平正常發(fā)展。

　　此外，要增強(qiáng)證券金融業(yè)的監(jiān)管，促進(jìn)其發(fā)展，讓金融機(jī)構(gòu)提供更多的投資理財(cái)產(chǎn)品供消費(fèi)者選擇。

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)層面來(lái)說(shuō)，地方財(cái)政對(duì)土地收入的依賴(財(cái)稅制度)、銀行系統(tǒng)信貸過(guò)剩(貨幣政策)和人民幣升值預(yù)期(匯率)等等，是當(dāng)前房?jī)r(jià)問(wèn)題的深層次原因，需要中央政府從更高的層次上去推行制度改革。

　　房?jī)r(jià)過(guò)高與二手房市場(chǎng)發(fā)育不足有關(guān)

　　二手房市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分。開(kāi)放的二手房市場(chǎng)能夠?yàn)榉课萏峁┖芎玫牧鲃?dòng)性，同時(shí)一部分人通過(guò)置業(yè)升級(jí)形成對(duì)新房的需求，同時(shí)他們所釋放出來(lái)的二手房，為市場(chǎng)提供更多房源。因此，二手房市場(chǎng)的開(kāi)放有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，而房?jī)r(jià)歸根到底還是由市場(chǎng)上的供求關(guān)系決定的。

　　嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)很多城市的一二手市場(chǎng)還處于相對(duì)分割狀態(tài)，但隨著二手市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，居民消費(fèi)習(xí)慣的改變(如并非一定要購(gòu)買一手樓)，物業(yè)管理水平的提高使住房保值升值，二手樓價(jià)會(huì)影響一級(jí)市場(chǎng)，兩者的價(jià)格差別也會(huì)縮小。

　　北京房?jī)r(jià)快速上漲事出有因

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格由供求關(guān)系來(lái)決定。北京的房?jī)r(jià)，尤其是住宅的價(jià)格，在2006年初確實(shí)經(jīng)歷了一段高度增長(zhǎng)，這受到以下若干方面因素的影響：

　　城市建設(shè)、動(dòng)遷、新家庭、外來(lái)人口遷入、消費(fèi)者換房等剛性的住房需求持續(xù)強(qiáng)大；國(guó)人安家置業(yè)的觀念根深蒂固；消費(fèi)者信心(Consumer Confidence)高企；目前國(guó)內(nèi)的投資渠道狹窄，導(dǎo)致大量資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快也與下述原因有關(guān)：

　　媒體爭(zhēng)相以大篇幅頻繁報(bào)道地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲及外資炒作等消息，部分缺乏理性的、有實(shí)際數(shù)據(jù)支持的分析，造成消費(fèi)者對(duì)于地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲造成過(guò)分不安。消費(fèi)者恐怕越推遲購(gòu)買房產(chǎn)則房?jī)r(jià)將會(huì)越高，導(dǎo)致了恐慌性地“搶購(gòu)”住宅。這種恐慌性地“搶購(gòu)”讓

　　人民幣升值預(yù)期和中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)吸引了大量資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。