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近日，新華社發表文章稱，進入2006年，上海、北京和廣州等地樓市，海外機構投資者空前活躍，對樓價攀升在一定程度上產生了推波助瀾的作用。文章透露，著名的國際投資基金摩根士丹利(Morgan Stanley)在廣州荔灣區購買了多處物業，由于通過“影子”公司獲得，并未留下交易痕跡。
近期以來，不斷有外資基金準備購買廣州物業的消息見諸報端，有關境外資金大舉進
入樓市的傳聞甚囂塵上，究竟境外資金介入樓市的規模有多大？其運作方式如何？將會對樓市產生怎樣的影響呢？
記者 劉麗琴
外資基金實力雄厚，少則數億美元，多的甚至不封頂，并且對廣州的大型商業物業、寫字樓、住宅項目都非常感興趣。
由于境外資金的進入和操作比較隱秘，很多采用“曲線”進入的方式，人們往往覺得其蹤跡難覓。為此，記者采訪了廣州高力國際物業服務公司總經理林國東先生。高力國際一直為境外資金進入內地樓市提供咨詢，對于境外資金動向非常了解，我們或許可以借此揭開境外資金的“神秘面紗”。
現狀
中心區爛尾樓也成“目標”
林國東表示，近一兩年來，外資基金在廣州非常活躍，目前，購買本地開發商在建項目、合作開發成為了外資基金介入廣州樓市的主要方式。
事實上，從去年開始，就不斷有外資基金接觸并欲購買廣州物業的消息傳出，比如，正佳廣場被多個外資基金看好，華銀投資欲打包正佳房地產信托基金上市；中華廣場正在與眾多基金洽談，欲整棟出售其寫字樓；富力愛丁堡公寓將整棟出售給某基金，由于摩根士丹利在北京曾經購買過富力集團一整棟寫字樓，市場普遍猜測該基金是摩根士丹利。此外，還有不少寫字樓也傳出部分單位賣給基金公司。
對此，林國東表示，目前外資基金在廣州確實非常活躍，不僅一些在國內其他城市投資的外資基金將目光轉向華南地區，而且一些從未進入過國內市場的外資基金也開始進入廣州、深圳等地。
這些外資基金中以房地產信托投資基金居多，一些著名的投資基金都進入了廣州市場，比如摩根士丹利、高盛證券、美林證券、JP摩根、柯羅尼等。
林國東告訴記者，根據高力國際的成交經驗，應該還是美國的基金在廣州投資成功率最高，因為他們已經具有在中國其他城市的投資經驗了。業內人士表示，這些外資基金實力雄厚，少則數億美元，多的甚至不封頂，對于廣州的大型商業物業、寫字樓、住宅項目非常感興趣，一些中心區域的爛尾樓也在他們的考慮范圍，比如天河的爛尾樓中誠廣場等。據悉，目前這些基金大多處于與項目接洽過程中，實際達成購買協議的還非常少。
著名基金已經悄然布局
據記者了解，已經邁出實質性步伐，真正介入到廣州樓市的外資基金目前已有凱德置地、摩根士丹利。據悉，凱德置地在天河路的住宅項目天河新作，就是通過基金募集的開發資金。摩根士丹利在廣州也已經悄然布局。
據林國東透露，去年，摩根士丹利委托高力國際對南海的一個住宅項目進行可行性研究后，立即以入股方式與香港某發展商合作開發。該發展商將地皮的50%權益，以1.3億元左右的價格出售給摩根士丹利房地產基金。此外，摩根士丹利還以股權投資的形式參與了廣州龍津路和沿江路的商住項目。業內人士表示，摩根士丹利一般不會直接出面收購物業，而是通過附屬公司或者兼并一些投資公司的手段獲得物業。
此外，由于地緣性關系，香港基金在廣州市場上也非常活躍。據中原地產有關人士透露，香港時富金融集團購買了位于海珠區昌崗中路的富盈國際大廈近6層寫字樓，投入至少在6000萬元左右，項目被保守預測的增值比例為15%以上。
“國六條”難阻外資擴張步伐
外資在樓市的活躍已引起關注，有分析認為，樓價上漲很大原因是外資的推波助瀾，國家也發出了“要格外警惕國際資本投機我國房地產業”的聲音。林國東表示，由于外資基金在北京、上海的競爭日漸激烈，其樓價也達到了一定的高位，不少外資基金看好華南地區樓市，認為有上漲空間。日前，“國六條”出臺，這讓很多基金開始觀望廣州樓市的走向，但他們尋找機會的步伐并沒有停止。
不過，在林國東看來，國內投資基金的競爭力并不比外資基金弱，去年高力國際促成了華南地區第一宗也是唯一一宗售后租回融資(sale and leaseback)業務。易初蓮花將其在三元里、東圃、潮州的三個超級MALL以自租的形式打包出售，立即引來了美國、新加坡的5家知名基金前來認購，但國內的平安保險信托基金最終以5.5億元成功購買了該物業。究其原因，是因為廣州樓市相對比較成熟，加上國內基金更了解情況。
走向
觀察
外資在廣州樓市成功率不高
盡管外資基金對于華南樓市的熱情相當高，但記者調查卻發現，其在廣州的成功率并不高，目前真正成功購買整棟物業投資的外資基金幾乎沒有。林國東表示，這與外資基金在國內的運作模式以及廣州市場的特殊性有關。
一般而言，外資基金在廣州運作有三種方式：第一種是尋找產權清晰，并且有穩定租金收益的物業整棟購買，購買之后，通過改造提升其租金價值，獲得贏利；第二種是購買本地開發商在建物業；第三種是純粹開發性資金投入。林國東表示，由于符合第一種條件的物業比較少，而第三種風險太大，因此，購買開發商在建物業就成了目前廣州市場上的主流方式。
據了解，與北京、上海不同，廣州的發展商有很多并不愿意將物業賣給外資基金。不止一個發展商告訴記者，在項目還在施工階段，就已經有外資基金找上門想整棟購買，但他們認為賣給外資基金不如自己銷售，因此都拒絕洽談。而且廣州超過10億元的大型開發項目相對較少，開發商則大多希望通過項目開發出售獲得更多的利潤。
由于廣州市場的特殊性，真正成功購買整棟物業投資的外資基金幾乎沒有。
反應
外資或“助跑”廣州樓市
但需警惕更要區別對待
業內人士表示，外資對廣州樓價的推動作用目前尚不明顯，但隨著市場的發展和對廣州樓市了解的深入，越來越多的外資基金將把目光投向華南地區，對樓市影響力越來越大，這也需要警惕。
富力地產公共事務總經理陸毅表示，富力在上市前后的一段時間與外資基金公司接觸比較多，感覺他們確實有較強的資金實力，在對市場的前瞻性、對經濟發展走勢的研究方面有明顯的優勢。外資基金進入廣州市場，整體上將會對廣州樓市產生推動作用，他們不僅可以帶來全新的理念，而且投入的資金也會推動樓市的發展，如果有一個理性的控制和把握，應該是利大于弊的。至于外資基金對樓價的影響，陸毅表示，樓價主要還是受到供求關系的影響，外資基金只是影響樓價波動的眾多原因中的一個因素，而且目前外資基金的目標物業主要以商業物業為主，對住宅價格的影響不明顯。
保利地產有關負責人則表示，如果外資基金是購買物業收租的長線投資方式，對樓市并非壞事；如果以投機式的短期炒賣為主，將會給樓市帶來不小的負面影響。目前，外資基金對商業物業關注比較多，因此對樓價影響不大。該負責人表示，保利與外資基金接觸不多，如果有合適的合作機會也不會排斥。
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