是諾曼底登陸還是勝利大逃亡

　　作者：譚洪安，王其明 來源：中國經(jīng)營報

　　剛剛因為收獲了中國銀行97億美元IPO(首次公開發(fā)行上市)這個超級大單喜形于色的香港聯(lián)交所，很快又要為三家主營業(yè)務(wù)在內(nèi)地的地產(chǎn)商準備好席位了。

　　正在排隊等候IPO入場券的瑞安、世茂和綠城，預(yù)計總集資額160億港元左右，很難跟

中行相提并論，但它們卻更能吸引國內(nèi)地產(chǎn)圈的目光，相信也同樣會成為近期香港股市投資者追蹤的熱點。如果加上篤定將登陸新加坡股市的上海仁恒，未來一兩個月內(nèi)，共有四家以長三角地區(qū)為基地的開發(fā)商，有望成功打通一條夢寐以求的高效融資渠道。

　　說這是新一波的房企境外上市融資潮，看來不算夸大其詞。不過，當(dāng)“調(diào)控”驟然降臨，各方持觀望態(tài)度，香港股市上的內(nèi)地地產(chǎn)概念股反復(fù)走低之際，這一波浪潮來得多少有些異常。

　　面對調(diào)控 房企剎車不及？

　　從6月12日起，瑞安房地產(chǎn)將開始一連四天的全球公開招股活動。如果一切順利的話，本月23日它將在香港聯(lián)交所掛牌上市。這家公司較早時從瑞安建業(yè)(0983.hk)分拆出來，是瑞安集團內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦。

　　而早在一星期前，該集團主席羅康瑞就親自披掛上陣，出席在香港舉行的基金推介會，為其公開招股活動搖旗吶喊。據(jù)瑞安房地產(chǎn)初步招股文件顯示，該公司擬發(fā)行10.17億股，招股價在5.6至7.55港元之間，預(yù)計集資額為57億至77億港元。

　　幾乎與瑞安同時展開前期招股推介活動的世茂房地產(chǎn)，據(jù)稱擬發(fā)行6億股，預(yù)計集資約39億至47億港元。世茂的公開招股時間將從本月23日起，計劃7月4日正式掛牌。

　　而市場消息稱，來自杭州的浙江綠城，如果能在近一周內(nèi)通過港交所上市聆訊，到7月份時也有望實現(xiàn)上市，其預(yù)期集資額約40億港元左右。

　　但是，內(nèi)地調(diào)控新政給境外資本市場帶來的不明朗信號，顯然也干擾了這些公司的原定計劃。據(jù)香港媒體報道，瑞安房地產(chǎn)起初計劃集資接近百億港元，無奈近日市況急轉(zhuǎn)直下，為避免錯過如期上市的機會，只好忍痛“削價”。同樣因為調(diào)控影響，上海仁恒在新加坡股市的集資額定為21億港元左右，比原先計劃大幅削減了23%。

　　市場人士指出，由于上述公司赴香港和新加坡上市的相關(guān)操作已經(jīng)進行了一段頗長的時間，現(xiàn)時已是萬事俱備，只欠東風(fēng)。調(diào)控新政突如其來，即使他們明知不是最佳時機，但恐怕也來不及踩剎車了。反過來說，即使不考慮程序安排上的難度，臨時擱置上市對公司形象肯定有損害，也將打擊投資者信心，兩害相較取其輕，咬咬牙也就只有繼續(xù)前進了。

　　急盼融資 以解燃眉之急？

　　另一方面，這些房企對早日上市融資的迫切心情，也許更左右著他們的最終決策。

　　據(jù)說為了盡快通過上市聆訊，浙江綠城大股東兼董事長宋衛(wèi)平，將不得不辭去擔(dān)任多年的集團董事長一職，僅留任上市公司的董事會主席。原因是港交所上市科曾質(zhì)疑宋衛(wèi)平兼任上述職務(wù)，可能有潛在的利益沖突，而且在兩家公司的主管業(yè)務(wù)和工作時間分配上，也存在問題。市場人士戲稱此為“棄車保帥”的無奈之舉，其中或可窺見宋衛(wèi)平的心事。

　　羅康瑞這邊也不輕松。記者剛剛得到一個市場消息稱，瑞安房地產(chǎn)管理層已表示，正在與投資者協(xié)商出售位于上海新天地附近的太平橋項目116地塊的部分股權(quán)。消息續(xù)稱，假如出售該地塊49%的股權(quán)，瑞安房地產(chǎn)將套現(xiàn)人民幣3.86億元(稅前)，而這筆交易很可能在今年第三季度達成。

　　據(jù)了解，116地塊將是瑞安旗下豪宅翠湖天地三、四期的備用地塊之一，瑞安決定出讓股權(quán)套現(xiàn)，與該公司預(yù)期自身“利潤增長在2008年后可能見頂，并有不排除出現(xiàn)負增長”有關(guān)。

　　還有未經(jīng)證實的消息指，瑞安此前在重慶購入的大幅地塊，由于后續(xù)資金吃緊而處于半停工狀態(tài)。此外，記者通過武漢方面的人士得知，去年四月瑞安斥資超過人民幣30億元在武漢拍下的一處占地數(shù)百畝的舊城改造項目，至今仍未見明顯的動工跡象。

　　至于世茂去年2月同樣花了30多億元拍下的武漢鸚鵡洲地王(占地800多畝)，目前真正投入開發(fā)的，也只是首期的100余畝地塊。

　　考慮到近期國內(nèi)對購置土地后限期開發(fā)的監(jiān)管力度不斷加大，就算是瑞安、世茂這樣政府公關(guān)做足的大開發(fā)商，也不得不掂量一下其中的政策風(fēng)險，適當(dāng)加快其數(shù)量可觀的儲備土地的開發(fā)節(jié)奏了。

　　于是，更大的資金壓力自然隨之而來。

　　逆市進擊 投行基金另有盤算？

　　“未來一兩年內(nèi)，中國內(nèi)地到香港上市的大地產(chǎn)商，預(yù)計可以達到二三十家。”瑞士信貸

　　日前來自香港市場的消息指，決定逆市招股的世茂，為了加強投資者的信心，已經(jīng)引入中國建設(shè)銀行(0939.hk)、

　　“我們是和摩根合作，一起幫助世茂上市。”渣打銀行香港直接投資部一高層表示。也就是說，大摩、渣打的入股，是為世茂注入強心針，力促其堅定實施上市計劃。

　　“現(xiàn)在那些海外投行，絕不是我們印象中那樣，只扮演輔助上市的中介角色，靠收取傭金盈利。”一位不愿透露姓名的香港上市內(nèi)地房企高管對記者分析道。

　　按其說法，作為內(nèi)地房企承銷商的外資投行，一般的做法是直接引進外資基金配合炒作，在上市股價上做文章，即使首次公開招股價位不理想，也可以通過后期一系列操作不斷拉升。而內(nèi)地開發(fā)商急于上市融資，通常甘愿以時間換空間，蒙受短期低價招股的損失，再用資本市場上募集的資金迅速增加土地，加大開發(fā)力度，就有更多的故事可講，更多題材可炒。

　　“從造房子開發(fā)房地產(chǎn)，上升到玩資本游戲，這幾乎是房企發(fā)展到一定階段的必然選擇，而投行和基金借此做大業(yè)務(wù)單，低位大量吃進，高位退出套現(xiàn)，由此獲得的回報，絕對超出局外人的想象。”這位人士強調(diào)說。