外資圈地未見收斂

http://whmsebhyy.com 2006年06月10日 09:53 全景網絡－證券時報

　　證券時報記者蔣曄

　　外資基金在國內大肆圈地已引起有關部門的關注，在有關部門的干預之下，外資基金的擴張步伐，雖有所收斂，但卻未有明顯改觀。

　　外資“圈地”遇阻

　　在上海，去年年中曾傳出被摩根斯坦利出資32億元收購的上海明天廣場一事后來沒有了下文。最近又有消息稱，明天廣場將可能劃歸上海國資委旗下的上海盛融投資公司，短期內不再對外出售。一位業內人士向記者透露，事實上，大摩的收購款已經打到了國內，但由于外管局遲遲不批，使得結匯無法進行，交易最終不得不取消。

　　隨著國家對房地產業的

宏觀調控日益加強，一批經濟學家對外資進入中國地產業提出了質疑。有專家建議，通過開征特別物業稅制止外資在樓市的炒作行為。一位供職于外資銀行的人士推測，不排除政府會出臺一些措施，如不允許發放外幣貸款給境外人士或機構在國內購置房產等，但明確阻止外資進入國內地產業的可能性不大。

　　高回報引發收購潮

　　雖然質疑之聲日盛，但外資基金收購中國房地產的意愿并未減弱，第一太平戴維斯董事李旭向記者透露，最近有些外資機構又看中了上海的幾幢物業，正在洽談之中，但不方便透露具體情況。

　　“吸引這些資金的是中國房地產市場特別是商業地產較高的回報率。　”花旗集團房地產基金首席策劃師Stephen　M·Coyle認為，中國房地產行業的投資回報遠高于世界其它國家，這是中國房地產吸引外資的主要原因。他說，“數據表明，上海寫字樓的收益率是7%，日本是3.5%，倫敦是4%，在美國是4.5%，世界上很少有地方可以看到房地產有如此高的收益。”

　　在Stephen看來，中國的最佳投資機會包括上海的寫字樓、二線城市的住房建設、工業物業、零售商業項目等。而在對于城市的選擇上，關鍵要素是人口要達到150萬以上，還要有很好的交通運輸設施，以及城市的就業狀況比較好，居民收入正在增加。

　　外資進入中國房地產業究竟是好是壞？目前國內形成兩派力量，反對者認為，外資在內地房地產的泡沫中扮演著推波助瀾的角色；也有人表示，好的物業都被外資占了，這對國內投資者是一個損害。

　　相比較而言，持贊成者的分析較為透徹。李旭認為，外資房產基金進入中國是利大于弊，最明顯的是帶來了先進的資產管理經驗。“那些價值被低估的物業，在這些專業機構的手里，注入了新的管理理念和方式，物業的價值隨之提升，回報率也相應提高，而這種商業模式是本地房產商所不具備的。”

　　外資入市是正面的？

　　至于普遍認為的外資進入拉高了國內

房價的觀點，李旭有不同的看法，他說：“這些大的機構看中的多是商業地產，買進后也是通過出租獲取收益，而不是象國內那些炒房團那樣瞄準了普通住宅，然后轉手賣出獲利，相反，這些大機構對穩定國內房地產市場是有正面作用的。”一位專家也認為：“外資基金的做法合法合規，國內有人跟風炒作是咎由自取。當然，不排除有人利用這些轉嫁注意力或矛盾。”

　　對于外資進入中國地產業是賭

人民幣升值的觀點，Stephen　表示：“我們只是投資房地產，不管人民幣升值這事。”　摩根大通中國投資銀行部董事總經理方方認為：“內地房地產正處于上升期，還有很大的發展空間，這才是外資進入的主要原因，至于人民幣升值只是其中一個次要原因。”

　　基強聯行董事總經理陳基強不認為外資進入對中國房地產市場會有多大的影響。“我覺得外資在中國房地產市場的規模并不大，如去年，我國全國商品房銷售額約為18080億元人民幣，其中外資購買的交易額約為34億美元，也就是272億多元人民幣，1.15%的比例而已。”

　　一位業內專家則表示，對外資進入中國的地產業大可不必如此緊張，他舉例說，上個世紀80年代中期，日本在美國也是大肆購置物業，最著名的是三菱地產公司1989年斥巨資13.73億美元收購了紐約洛克菲勒中心的14棟辦公大樓，擁有洛克菲勒中心約80%股份。然而，進入90年代后，由于美國的房地產業供過于求，再加上日本自身經濟衰退，美國人僅以當初日本人購入價的三分之一就將這些物業收了回來。所以外資進入一個陌生的市場也是要承擔風險的。

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