新政出臺之后次新房受抑

http://whmsebhyy.com 2006年06月10日 02:27 經濟觀察報

　　在九部門推出15條措施8項硬指標調控房地產市場的政策出臺前72小時，各區房地產交易大廳人聲鼎沸，二手房過戶猛增。

　　由于調整住房轉讓環節營業稅之后，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅，這將對二手房市場產生怎樣的影響？

　　21世紀不動產的專家表示，政策整體對地產市場的調控出發點在于抑制房產交易中的投機和非理性因素，同時在手段上也通過對交易結構的調整來引導市場。然而，在某種意義上，具體細則方面卻可能對二手市場的發展產生副作用。當然，另一方面，5年這個期限對于二手房市場沒有根本的影響，大的趨勢是二手房必將成為房產的主導市場(發達國家新房和二手房交易的比例是1：6)，相反這次政策的調整對于大的房地產服務機構如21世紀不動產是有利的，它將加速二手房交易市場的重新洗牌。

　　二手房市場某種程度受到抑制

　　由于目前北京整體存量房交易中，次新房的比例占到近60%，這些房源是未來二手房市場的主力軍。由于5年限制政策的出臺，對于買房者來說又增加了一層考慮，對于賣房者進入二手房市場的門檻也提高了，所以對于一個亟待培育和刺激的二手房市場將是一個抑制。

　　刺激新盤價格上揚

　　由于二手房對新房價格在一定程度上有平抑的作用，二手房供應量的減少可能會弱化它在平抑新房房價方面的作用。二手房供應量受到抑制，而二手房供應量本身一方面是新樓盤價格的參照，另一方面可以有效影響新樓盤的定價。如果新樓盤供應量減少，二手房價格上升，將使二手房喪失其平抑新樓盤價格的作用，所以新樓盤價格有可能仍會提高。

　　熱點區域二手房交易將繼續上漲

　　由于

房地產價格具有價格剛性，對于本身需求旺盛和成交很好的樓盤和區域很難產生明顯的調控作用。如富力城、華清嘉園，由于本身的地理位置具有不可復制性，其價格不會因為營業稅的增加而降低，反而會繼續保持高速增長的趨勢。因此在賣方市場下，賣方需要承擔的營業稅部分會自然轉嫁給買方，從而導致部分區域和樓盤價格繼續上漲。

　　總之，九部門新政的出臺，對于目前過熱的房地產市場起到了調節作用，同時也給目前正處在發展期的二手房市場增加了新的變數。

　　(二十一世紀不動產市場部供稿）

　　來源：經濟觀察報網

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