不堪重負(fù)的土地房?jī)r(jià)及其他

　　汪利娜/文

　　1987年9月，深圳出讓了一塊5千多平方米的土地使用權(quán)，使用期50年，正是這一塊現(xiàn)在看起來(lái)微不足道的地塊，一舉揭開(kāi)了國(guó)有土地使用制度改革的序幕。1988年4月《憲法》中土地不得出租的規(guī)定被刪除，規(guī)定“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。

　　過(guò)去的20年，城鎮(zhèn)土地雖經(jīng)歷所有權(quán)與使用權(quán)的分離、土地使用權(quán)從無(wú)償、無(wú)期限、不可流通向有償、有期限、可流通的轉(zhuǎn)變的改革，但是，國(guó)有產(chǎn)權(quán)界定不清，導(dǎo)致“事實(shí)上的所有權(quán)”是各級(jí)地方政府所有和使用單位所有。

　　在經(jīng)濟(jì)主體多元化、經(jīng)濟(jì)利益多元化情況下，就常常會(huì)演繹出上有決策，下有對(duì)策的結(jié)果。2002年以來(lái)推出的土地“招、拍、掛”政策，形式上的市場(chǎng)化，雖有土地出讓公開(kāi)、透明，利于避免灰色交易和腐敗之功效，但在我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)不清、新增建設(shè)用地供給非市場(chǎng)化大背景下，實(shí)際上是給了地方政府更多的土地壟斷經(jīng)營(yíng)權(quán)。

　　土地一級(jí)市場(chǎng)(征地)的政府壟斷和二級(jí)市場(chǎng)(建設(shè)用地)“一口進(jìn)一口出”政策，使得地方政府擁有了控制土地供給規(guī)模、節(jié)奏、地段、用途結(jié)構(gòu)的至高無(wú)上的權(quán)力。那么，土地市場(chǎng)供給渠道單一、市場(chǎng)規(guī)模狹小，供給彈性小，就不可避免會(huì)造成人為的短缺和“土地饑渴癥”，更制約了合理的土地價(jià)格機(jī)制的形成。

　　而各級(jí)地方政府肩負(fù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大就業(yè)、城市化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)多重責(zé)任，因此，在用地結(jié)構(gòu)上都有向基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地傾斜的偏好。以北京為例，2005年和2006年土地供應(yīng)都在6500公頃，總量并沒(méi)有減少，但從用地結(jié)構(gòu)上看，基礎(chǔ)設(shè)施用地2400公頃，占36.9%，產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地1100公頃，占16.9%，科教文革衛(wèi)和行政辦公用地800公頃，占12.3%。經(jīng)濟(jì)適用房、商品房和其他住宅用地區(qū)1900公頃，占29.3%，商服用地300公頃，占4.6%。

　　北京、上海和深圳的住宅市場(chǎng)不同于一般城市，它不僅是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)，更是一個(gè)全國(guó)性、甚至是全球性的市場(chǎng)，哪個(gè)想從事房地產(chǎn)投資的中國(guó)人或國(guó)外人不想在北京、上海、深圳購(gòu)房置業(yè)呢，但北京的居住用地卻低于全國(guó)的平均水平(表3)。更值得關(guān)注的是近兩年北京供地計(jì)劃向順義、通州和亦莊傾斜，東、西、北四環(huán)路以?xún)?nèi)及其東西延長(zhǎng)線(xiàn)與四環(huán)交界以?xún)?nèi)不新增經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)，二環(huán)路內(nèi)不新增住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)，這雖有利于促進(jìn)新城區(qū)的發(fā)展，但也使得四環(huán)內(nèi)新建和存量住房成了“奇貨可居”，由此推動(dòng)北京價(jià)格上漲也就見(jiàn)怪不怪了。

　　除了土地供給量、用地結(jié)構(gòu)外，土地出讓中的“二元”價(jià)格也值得關(guān)注。為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各級(jí)政府都有對(duì)工業(yè)用地實(shí)施成本價(jià)，對(duì)房地產(chǎn)用地采取“價(jià)高者得”的政策，也正是由于基礎(chǔ)設(shè)施用地、工業(yè)用地、行政辦公用地的非市場(chǎng)化，使得許多工業(yè)園的用地利用效率低下，地毯式的廠(chǎng)房占用了大量耕地和有限的土地資源；在許多經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)道路建設(shè)過(guò)度超前，讓許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份望塵莫及；在城鎮(zhèn)建設(shè)、新農(nóng)村建設(shè)旗號(hào)下，一棟棟政府辦公樓拔地而起(許多鎮(zhèn)政府人均辦公室面積超過(guò)200平方米)，在國(guó)外城市的地標(biāo)性建筑都是有實(shí)力的商業(yè)企業(yè)大樓，在中國(guó)政府的樓堂館所卻是城市的新地標(biāo)。

　　一方面是大量的土地廉價(jià)劃撥、出讓?zhuān)涣硪幻�，與百姓生活密切相關(guān)的居住用地卻只有“掛拍”一條路，且賣(mài)家只有政府一家。那么，這種市場(chǎng)格局拍出天價(jià)的土地就成了常態(tài)。

　　地價(jià)上漲不僅從供給方面影響房?jī)r(jià)，其實(shí)，也影響著住房的需求，因?yàn)轭A(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲起著不可低估的作用。為什么房地產(chǎn)易出現(xiàn)泡沫，就是因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱(chēng)導(dǎo)致人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期過(guò)高。當(dāng)百姓每天在媒體上看到聽(tīng)到拍地的價(jià)格在不斷攀升，誰(shuí)不想在房?jī)r(jià)猛漲之前買(mǎi)一棟可心的住房；對(duì)于投資者來(lái)講，沒(méi)有什么事比看著身邊的朋友因炒房變成富翁更能困擾人們的頭腦和判斷力了。哪個(gè)不想“低進(jìn)高出” 快速致富呢。

　　如果在一段時(shí)內(nèi)，人們將消費(fèi)者和投資需求過(guò)度地集中在新建房市場(chǎng)上，甚至是動(dòng)用代際財(cái)富的積累來(lái)購(gòu)房，由此形成的巨大需求，對(duì)每年竣工量不過(guò)3億多平方米，約300多萬(wàn)套的商品房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，必然會(huì)造成結(jié)構(gòu)性短缺，從而推動(dòng)價(jià)格的走高。不從土地制度建設(shè)上解決土地價(jià)格的形成機(jī)制問(wèn)題，只限制

　　其實(shí)中國(guó)20多年改革的實(shí)踐在不斷地驗(yàn)證著一個(gè)道理：要讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。以電信市場(chǎng)的改革為例，當(dāng)市場(chǎng)上只有一家壟斷企業(yè)時(shí)，老百姓僅安個(gè)電話(huà)就要交5000元初裝費(fèi)，可有了聯(lián)通、網(wǎng)通、移動(dòng)和鐵通，盡管仍是國(guó)企業(yè)壟斷，但競(jìng)爭(zhēng)卻使話(huà)費(fèi)在往下走。因此，不從根本上解決土地市場(chǎng)的行政壟斷，就難以形成合理的定價(jià)機(jī)制，就必然會(huì)影響到房?jī)r(jià)。

　　(作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員)

　　來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)網(wǎng)