面對外資的大舉入侵 廣州商業房地產福兮禍兮

　　多以寫字樓和商業地產為主 專家認為暫時不會影響到消費者關心的住宅價格

　　專題策劃：關雅文

　　文/表記者林琳

　　中華廣場A塔寫字樓、維多利西塔寫字樓、珠江新城商業地產物業……無論是一手市場、二手市場、拍賣市場，境外資金頻頻現身，廣州的幾個商業、寫字樓“重區”已受到多番眷顧，據可靠消息來源已有幾大外資力量“入襲”了廣州市場，成為某些知名商場或寫字樓的“幕后老板”。

　　面對外資的“大舉入侵”，廣州商業房地產福兮禍兮？

　　境外資金直接購買物業的特點：

　　*以商業地產和寫字樓為主，基本不考慮住宅市場

　　*商業地產投資金額為3000萬元～7000萬元之間，個人投資者投資金額約為1500萬元～2500萬元之間

　　*要求回報率達到8%以上

　　*要求產權一定要清晰

　　*要求物業位置佳、產品質量好

　　*境外資金進入北京市場實錄：

　　2005年2月初，美林投資銀行以現金3000萬美元入股北京銀泰中心。

　　2005年2月底，

　　2005年3月，新加坡凱德置地以18.37億元買下中環世貿中心A、B兩棟甲級寫字樓。

　　2005年4月，揚子基金購買北京遠洋新干線D座(整棟)。

　　2005年11月，法國雅高國際酒店集團投資華潤北京鳳凰置地廣場。

　　*境外資金頻頻“眷顧”廣州市場：

　　成功投資：*有境外資金買入中洲中心寫字樓作為長線出租投資

　　*某香港基金公司買入昌崗路富盈國際6層寫字樓作為長線出租投資

　　*新加坡凱德置地買入天河區2棟寫字樓

　　*香港太古集團在天河開發“太古匯”廣場

　　*有境外資金買下東風中路某棟寫字樓進行盤活

　　投資接洽中：*香港某投資方正在物色珠江新城商業地產

　　*某境外基金正委托北京某投資公司，有意買下中華廣場A塔寫字樓(整棟)

　　*有境外資金正商談買入維多利西塔寫字樓(整棟，明年完工)

　　身影初現：

　　一二手市場及拍賣市場

　　據4月份仲量行有關數據顯示，16億境外資金進入中國內地房地產市場，50%以上進入北京、45%左右進入上海，其余分散進入內地幾個二線城市，當時廣州并不在幾大二線城市之列。有行內人士指出當時有部分外資頻繁接觸大中介行以了解廣州房地產情況，但遲遲未“動手”。

　　而近期，廣州的一手、二手市場及拍賣市場都出現境外資金的身影，并且“入穗”有加快步伐“愈演愈烈”之勢。除了外資已經做好了長期準備，中原地產寫字樓營業總監朱輝表示還有另外的客觀原因：“目前北京、上海的房地產市場受到打壓而‘水分’漸少，許多境外資金于是流到廣州市場了。”

　　出手特點：

　　以直接購買為主

　　從目前已經完成“入穗”或正在洽談的項目中可見，進入廣州市場的資金有幾種：香港基金、香港個人投資者、外國基金、外國全球性集團企業，而他們進入廣州市場的方式主要是：通過中介、會計師事務所、律師行等大手筆購買商業地產和寫字樓，進行長線收租投資；注資到廣州本土的大品牌發展商中；成立房地產信托產品，其中以直接購買為主。

　　在此之外，還有其他“變相”的境外投資方式。例如城建總曾將部分帶租約寫字樓在香港上市進行集資，目前亦有廣州的其他帶租約寫字樓準備借鑒這種方法。

　　另外，從一些“蛛絲馬跡”也可見境外資金的新意向，如像太古集團一樣自己做開發商，在廣州買地起樓；或利用資金盤活廣州的爛尾樓，目前已有傳聞中誠的另一棟寫字樓極有可能為外資接手，而東風中路某寫字樓經行內人士證實已被外資“納入懷中”，準備“重建輝煌”。

　　廣州VS京滬：

　　定位不清空間有余

　　與北京、上海這種國際性中心城市相比，廣州的定位的確稍為遜色，所以一般跨國公司將總部設在北京上海，寫字樓的需求是6000平方米左右，而在廣州通常只設500平方米左右的辦事處，定位、供應量和市場范圍是相輔相成的，所以廣州的寫字樓供應量也“不如人”。據中原地產數據，廣州近3年的寫字樓供應量為100萬～200萬平方米，而北京、上海1年的供應量就分別達到300萬平方米了。

　　朱輝表示，廣州的寫字樓還存在一個“相形見絀”的特點——無CBD區定位，寫字樓分散集中在環市路、體育中心、珠江新城一帶。

　　不過，對比廣州與北京、上海的寫字樓市場可發現廣州寫字樓引發外資興趣的原因——價格仍未起步。據了解，廣州目前的寫字樓均價為10000元/平方米～15000元/平方米，最高價格也只是20000元左右/平方米，而北京、上海的價格已經高達30000～50000元/平方米，更不用說香港動輒十幾萬元/平方米～20萬元/平方米的價格了。

　　商業地產、寫字樓VS住宅：

　　境外資金優勢不在住宅

　　外資對商業地產、寫字樓大拋媚眼，卻單單不青睞廣州的住宅市場。有觀點認為主要是因為廣州的住宅市場已經相對成熟，幾大巨頭“瓜分”了這個蛋糕，外來者難以插手；另外，本土發展商對本土居民的生活、消費習慣更加了解，而外來者難以了解當地文化，比如曾有香港發展商在廣州開發樓盤，就按照香港的居住習慣，沒有設計陽臺，令本土居民難以接受。也有觀點認為，境外商業市場成熟，境外資金在商業運作上有更大的優勢。

　　而中原地產商鋪營業總監汪春筍認為，1997年前香港的房地產非常成功，令投資者對廣州市場有所期待，因此進入廣州市場。不料他們卻在1997年前后受到打擊，“鎩羽而歸”。之后一段時間內，他們對廣州的房地產產生一定的“恐懼感”。但近幾年，廣州的商鋪以20%～50%的升幅狂升，令他們又重新產生興趣，所以大舉進入商業地產領域。而某些寫字樓物業的回報率甚至高于商鋪，也令外來資金非常動心。

　　外資進入廣州市場，行內人士個個喊好，認為將對廣州市場基本持正面刺激：目前廣州的商業地產和寫字樓的定位與境外相比還有一段距離，境外資金的進入，將收緊這段距離，使整個商業環境更加繁榮；廣州的商場經營向來是弱項，外資的引進能帶動商場經營的發展，從而提高廣州商業地產、寫字樓市場的整體素質。

　　也有觀點認為，因為外資斥資所打造的項目品位高、素質高，雖然不否認定位高會拉高價格，但把市場的客戶細分出來，有需求或者對這類產品感興趣的客戶還是會入市。因此而淘出一批物業也會有稍微低端的客戶去承接，因此，只要外資斥資項目能考慮市場的需求等方面去開發，是能起到很好的產品流通和良性循環的促進作用。

　　百姓關注：

　　會否再拉高廣州樓價

　　但大量資金涌入，是否會再度拉高廣州樓價？是否會影響老百姓的生活？或者對市場投資者產生負面影響？大多數行內觀點都認為不會影響到住宅市場，而商鋪、寫字樓對于老百姓影響則不大。對于投資者的影響也不大，廣州做商鋪、寫字樓投資的人很少，且商鋪的風險及寫字樓的風險遠遠大于住宅。

　　有業內人士表示，樓價的升高不僅僅是一個項目或者一類項目的定位高或者定價高而決定的，而是城市規劃、商圈發展、市場價格水平和需求等方面共同作用產生，這個尤其在寫字樓最為明顯，如一個在東風中路的寫字樓，再高檔在短期內也不可能達到天河北一些頂級(甚至檔次相若)的價格水平。就算趨勢是向上的，但也需要一定的時間。這點外資的開發商也應該理解得到，只能在開發過程中盡量取得利潤最大化，如果定價經過市場檢驗并不合適，自然會有一個下調或被淘汰的過程。

　　外資銀行證實：

　　熱錢借境外投行

　　涌入中國房地產

　　在日前由招商銀行廣州分行為花旗、匯豐、恒生、美銀、德累斯登、蒙特利爾、星展、瑞信等超過20家在穗外資銀行機構專設的非公開同業聚會中，記者得以與素來低調行事的多位外資銀行高管進行了獨家專訪。

　　房地產深得風險投資青睞

　　某加拿大銀行華南區負責人告訴記者，近年來國內本身居民和企業的房地產需求激增，

　　不過，熱錢也有向深圳、廣州等南部城市轉移的趨勢。“不過，由于外管局對流入資金有相當嚴格限制，因此能夠以投資房地產項目進入的境外資金少之又少，公開的境外投資資金相比龐大的中國境內炒樓資金規模是九牛一毛，對中國房地產價格的影響幾乎可以忽略不計。”

　　外資銀行對房地產謹慎保守

　　此外，市場近期傳聞國家外管局有意限制外資進入炒樓待人民幣升值套現，多家外資銀行權威人士均表示措施十分必要。“因為大量境外熱錢流入境內并沒有納入監管范圍內，一旦人民幣升值退出，將對國內房地產市場造成恐慌性影響。”

　　相反，外資商業銀行卻在房地產開發項目上顯得格外謹慎保守。某德資銀行中國區主管表示，投資銀行的投資策略相對冒進，而商業銀行向來是以穩健經營為最大前提。投行的資金具有風險投資性質，哪里利潤高就往哪里走，但商業銀行不一樣，就算一個行業利潤再高，如果風險太大，這樣的融資需求是難以獲得銀行支持的。

　　外資銀行對房地產項目不感興趣的情形并非是絕對的。某新加坡銀行廣州負責人告訴記者，一些港資銀行對于投資中國內地的房貸業務發展相當積極，更有些銀行甚至在內地自購物業并冀望投資升值。

　　(孔 華)