中外地產巨頭面對面：外資進入應否限制

　　編者按

　　外資在中國改革中扮演著重要角色，而在中國房地產業的發展過程中，外資在過去、現在、未來又分別扮演什么樣的角色？這也是昨天在上海舉行的2006上海國際地產大會“10+10圓桌會議”上，中外地產領袖關注的一個焦點話題。

　　范偉：中國政府可能正在研究對外資進入中國房地產的一些限制。關鍵是怎么限制，如何限制林明彥：外資在中國市場的投資不是完全沒有障礙的 A lexander Sidorov：土地的所有權，我覺得這是一個非常關鍵的問題，對我們外商投資者來說，也是非常關注的領域

　　劉曉光：在上世紀90年代初期，政府不愿讓外資進入中國地產。后來放開了，到現在為止也沒有對外資限制賴正鎰：用市場機制，用政府政策來穩定，讓它成長，不要產生價格大幅度變化。透過市場機制，從土地的供給來控制周忻：雖然目前存在一些所謂的政府制約，但未來國內房地產企業和國外資本的結合，各取所需一定是個方向

　　馮侖：外資在中國現階段發揮了非常重要的作用。從長、短期來看，外資在中國房地產中扮演什么樣的角色？

　　范偉：中國房地產市場容量很大，所以是很有吸引力的市場，外資想要進入中國市場，很好理解。就目前的政策看，對外資幾乎沒有限制，而且在發改委的行業發展政策當中，外資發展住宅產業還是屬于鼓勵類的。這次宏觀調控政策出臺后，大家都在發問，好像沒有涉及到外資方面的內容。

　　不過，我聽到一個消息，政府可能正在研究對外資進入中國房地產的一些限制。但關鍵是怎么限制，如何限制。到底應該制定什么樣的游戲規則，現在大家都不知道。

　　馮侖：林總，你們在中國投資非常多，你有哪些感觸？

　　林明彥：首先我想說，我本身的感受是，外資在中國市場的投資也不是完全沒有障礙的。外資要進入中國市場，首先要解決的問題就是外匯結匯方面需要得到外管局審批，這個過程非常漫長。在行政審批過程里，外資在拿一塊地的時候，基本上要先拿了地才能成立一家公司，公司還沒有成立之前外匯是不大可能結匯的。所以，這是一個矛盾。我相信各位跟外資合作過的會有這個體會。你先成立公司，還是先拿項目，或是先結匯？這是我們目前遇到的比較難解決的事情。

　　馮侖：俄羅斯資本進入中國房地產可能大家以前了解的不多，他們可能有另外一種感受。昨天我們簡單溝通了一下，在歷史上，他們跟我們在政治文化方面有相當多的共同之處。我們聽聽他的意見。

　　Alexander Sidorov ：我們公司在中國已經有很大投資，當然集中在其他領域而不是在地產。地產領域對我們來說也是一個新生事物。

　　我們碰到了一些問題，比如土地的所有權，我覺得這是一個非常關鍵的問題，對我們外商投資者來說，也是非常關注的領域。因為我們要想投資的話，要確保這方面的政策今后是不會變的，或者說這些方面的政策是穩定的。

　　還有關于土地轉讓的問題。據我所知，如果你在土地上做了一些項目，比如已經完成20%的項目，這個土地是不可以再轉讓的，這也是我比較關注的問題。

　　當然還有其他一些方面，比如股份轉讓。在俄羅斯，所有的轉讓都可以在幾天里完成，但在這邊可能會牽涉很長時間。

　　還有關于外國的建造商、承包商的問題，現在這可能還不是一個非常大的問題，但我們還是非常關注。比如，我們已經和一個建筑商有了很長時間往來，他是我們主要承包商之一，我到這邊來面對本地承包商的時候，也會有很多其他的考慮。所以我們認為在這些領域，也許都需要得到本地政府的支持。

　　林明彥：我們這邊看到了更多的政策，不管對于外資進入還是外幣流出等，都有較大調控。意味著如果在中國進行投資，可能會牽涉到一些比較復雜的手續。比如，外資要在中國購買土地，首先要在中國建立起一家公司，然后才能繼續接下來的操作。有時公司可能還要經歷很多的報批程序，要開展一個項目，可能向有關部門的報批就要花幾個月的時間。

　　當然還有其他一些問題，比如項目完成之后要把一些錢打到境外的股東或者說投資者賬戶里，又會碰到很多手續問題。所以，我們感到了政府在外資控制方面所帶來的影響。

　　張玉良：外資進入中國的房地產，目前比較好的方法是收購國內企業，比如合資。這樣可能更順暢一些，國內房地產公司可以配合你一起來做這件事情。另外從投資的項目來看，我建議投資商務地產，比如商場、酒店、辦公樓。當然，經濟發展快一點的城市，比如上海，買一些辦公樓也是很好的。

　　馮侖：請劉曉光先生回應一下，因為劉先生到這個公司之前曾經是政府專門管審批的。所以他站在政府審批者的角度也可以講一下，是怎么考慮的。

　　劉曉光：在上世紀90年代初期，政府不愿讓外資進入中國地產。后來放開了，到現在為止也沒有對外資限制。外資進入中國有很多好處：第一，帶來了資金；第二，帶來了機制、治理結構；第三，帶來了經驗、模型。凡是大城市一些好的地產項目，開始的時候都是外商干的。

　　目前，外資進入中國地產主要是幾種形式：一種是直接投資；一種是基金。我看到幾個問題，一是，基金投的物業比較多，但是中國企業長期資金比較少，拿出優質物業的比例還是比較少。第二，外國基金投資回報非常高。出租物業回報，物業稅后回報在11%左右，稅前在15%~16%。中國物業出租水平還達不到。第三，外資也參與對開發型的物業投資，但投資比例很低�，F在進入中國內地的錢沒多少，去年可能就二三十億美元。

　　在基金投資中國過程中也遇到一些問題，比如股權投資、辦理手續，再比如雙重納稅的問題等。但由于國際上特別發達國家的一些地產投資基本飽和了，中國市場又那么大，資本是向著有利潤的地方流動的。所以，我相信今后還會有更多的外資，不管是直接投資，還是做資產證券化的要進入中國市場。

　　這么多年來，跟美國一些地產商也做了很多合資合作的項目，也探討基金的合作。比如境外基金管理公司，我們共同設立，共同發起基金；比如在境內的項目管理公司，我們共同參與；比如我們共同做合資項目公司，這三個層次我們都在探討。我的觀點是，外資投向中國地產還是大有可為的。

　　馮侖：以往每年實際登記投到中國的外資是二三十億美元，現在達到50億美元左右。但實際上，中國房地產，一年有1萬多億元投資。因此，外資所占比例很小。但卻是一種“明星資金”，即投資很少，但影響很大，造成很多關注。

　　臺灣地區資本在大陸投資，管理上叫做國內境外，而這些資本在大陸也很活躍，聽聽賴總你們是怎么在大陸生存和發展的。

　　賴正鎰：其實臺灣18年前就開放了，可以到大陸投資。但真正臺灣開發商到大陸來投資的并不多，到這里來投資的，都是過去做生產事業的，不是真正的開發商。

　　大陸的很多制度在臺灣碰到的比較少。比如，在標到土地的時候好像不能辦貸款，等到項目設立以后才可以辦理融資、企業貸款。還有一種叫工程隊的墊支。還沒有蓋房子，等取得預售證的時候就可以按揭，取得貸款。

　　所以，剛開始會有大量資金進來，到景氣的時候把房子賣掉了，又造成很多現金跑出來，拿現金再標第二、第三塊土地，一直在滾動經營，風險會非常高。這是我們進入市場最大的壓力,也是最不清楚的。

　　其實中國最大的資源是，土地是國家的資產。宏觀調控或者其他政策，所有的價格上漲也好或者下跌也好，最大的要素是土地。所以真正價格的變化是政府要提供多少價格的土地，

　　所以我覺得，用市場機制，用政府政策來穩定，讓它成長，不要產生價格大幅度變化。透過市場機制，從土地的供給來控制。還有很多市場管道能夠讓它暢通。

　　馮侖：這個很有意思。從流通角度，我們看一下周總的意見，因為他在經手很多買賣交易。最終產品應該都經過他的手。你的意見怎樣？

　　周忻：從去年下半年開始，在中國房地產流通行業中，外資已經超過了1.5億美元，流通服務行業，高盛投了美國二十一世紀(中國)，軟銀跟凱萊投了

　　這過程中我有一個體會，不管外資進入中國有多少困難，有多少障礙，外面的錢拼命地想進來。而對于中國企業來說，不管海外資本要求回報有多高，還是想出去。因為一旦能走出去，得到的是地位、資金的支持以及經驗的支持。所以這樣一種雙向的互動可能在整個房地產行業里，總量并不大，但會持續很長的過程。所謂的走出去或者請進來，互惠互利的這樣一個概念，除了剛才大家談到的所謂政府的干預、政策上的瓶頸以外，更重要的應該是一種合作。就是各取所需，各得其利，這樣對中國房地產企業而言是有利的，企業有了發展，房地產行業也有了發展。

　　商業房地產這塊我們體會最深。過去幾年很多開發商跑到我這邊來談：“我的商鋪能不能割成五個平方米賣掉？”中國的商業房地產實際上是一種生產資料，所謂的價值是在未來經營過程中的。

　　但是，由于整個房地產行業所謂的證券化沒有很好地完善，實際上房地產企業在商業房地產或者辦公這塊領域是畸形的。例如，某公司在香港一上市，被要求三分之一資產必須是穩定的，而且是資產經營的收入。在內地的企業中，有哪家開發企業能說有三分之一或者二分之一是拿來收租的？這種概念跟境外接軌以后，我們感覺是最有利的�，F在很多外資企業進入中國，跑來讓我們做投資咨詢的時候說，這個樓未來經營能夠有多少回報，未來經營了以后整個區域市場有多少增長，未來價值大概有多少。這跟我們原來的思路是完全不同的。

　　因此，我認為，雖然目前存在一些所謂的政府制約，但未來房地產市場要發展的話，國內房地產企業和國外資本的結合，互惠互利，各取所需一定是個方向。本報攝影記者/高育文吳軍任玉明

　　對話人物

　　馮侖萬通集團董事局主席范偉復地集團總裁周忻易居(中國)投資控股有限公司董事局主席林明彥新加坡凱德置地中國控股集團總裁賴正鎰臺灣鄉林集團董事長劉曉光北京首都創業集團總經理張玉良綠地集團董事長、總裁 Alexander  dorov 俄羅斯鋁業集團駐中國首席代表