更大規模外資全面滲透中國樓市 更多物業成目標

　　6月2日，早報以《警惕外資在內地大規模掃樓》為題，報道了自2006年以來，上海、北京和廣州等地樓市，海外機構投資者空前活躍，整體收購案明顯增多的現象。而日前在上海舉行的“2006行銷商業地產高峰論壇”上，一些境外投資機構否認存在外資大量涌入中國房地產市場的現象；同時稱進入中國房地產市場，并非是預期人民幣會升值的短期投資行為。

　　面對這樣的說法，易居中國房地產研究院副院長丁祖昱說，歷史經驗已經表明，很多

外資金融機構所購的房地產項目在5年內會轉手變現。在摩根士丹利剛剛收購永新大廈時，該基金相關負責人也對外透露希望5年內能夠把項目轉手套現。

　　外資在內地樓市究竟扮演著什么樣的角色？上海東方早報記者再次進行了深入調查。

　　內地樓市，外資一直在行動。從最初“青睞甲級

　　2004年以來海外投資機構在國內市場動作頻頻，上海不時爆出外資整體收購案。從摩根士丹利收購錦麟天地酒店式公寓、麥格理收購新茂大廈開始，上海樓市涉外大單不斷，涉及辦公樓、酒店式公寓、酒店、商用物業、工業地產項目以及普通住宅物業等各個物業領域。

　　“全面滲透，縱深發展”，一位業內人士如此形容海外資金在國內房地產投資市場的行動。他表示，作為房地產領域中比較“底端”的工業地產已經大受追捧，其他優質物業已經面臨可能被“全線通吃”的局面。

　　還只是一個開始

　　無論是大名鼎鼎的大摩、高盛，還是國內了解不甚多的普洛斯、AMB，他們都有著極好的胃口：大摩稱將用“自己的錢包”證明對中國房地產市場的興趣；高盛低調于宣傳，但出手收購物業卻從不含糊，并隨時準備尋找下一個目標；全球排名第一、第二的工業地產巨頭普洛斯、AMB，競賽似地在上海、廣州、北京以及重慶等地，投入巨資收購各種合適的工業地產項目，并引發了工業地產項目價格一路上漲。

　　已經發生的大宗收購案一次次引起市場關注，但對于海外資金來說，2004年的試水，2005年、2006年的悄然加速，依然只是進軍中國樓市的開始。“事實上，現在境外投資者還沒有很大規模地進入到中國市場。”摩根士丹利執行董事GarthPeterson前日在上海表示，包括大摩在內的海外機構投資者，目前在中國的投資額都是很小的，更多的西方投資者在上世紀90年代就進入了亞洲房地產市場，但大多數在中國房地產市場并沒有投資。他介紹說，目前大摩在中國的投資總額，還沒有達到其日本投資額的5％。

　　“事實上，許多尚未進入中國房地產市場的海外資金，正拿著資金等待機會隨時出手，而已經投資的一些機構投資者，也都有進一步加大投資規模的計劃。”仲量聯行上海研究部主管何邁可接受記者采訪時指出。

　　更多物業成為目標

　　資本逐利的本性使海外資金無法拒絕上海房地產市場的誘惑。國際市場上對人民幣的升值預期是每年5%左右，而強勁的經濟發展也將使上海高檔住宅、商辦物業每年增值15%左右，加上收購物業后的出租收益6%~10%，再加上避免手中美元的貶值，保守估計外資投資上海物業的年收益可以達到20%左右。對于基數龐大的國際資本來說，這種高額回報的誘惑自然是難以抵擋。可以預計，上海、北京、廣州甚至一些二線城市，將有更多的物業成為外資收購的目標。

　　越來越多的優質物業以相對較高的價格轉到外資手中，引起業內人士的高度警覺。不能否認憑借外資的豐富實戰經驗，海外基金確實有高超的“價值發現”手段，但外資大量進入樓市，對樓價攀升起了一定的推波助瀾的作用，有可能對國內的房地產宏觀調控產生一定的干擾。市場人士紛紛提醒，海外機構的投資多是5年左右的短期行為，其短期內大規模進入有可能促使房地產泡沫生成，未來大規模撤出更將造成市場波動。

　　由于5月29日出臺的九部門樓市調控《意見》未涉及外資“炒樓”問題，業內人士因此呼吁不能讓“炒樓”外資脫離監管。中金公司首席經濟學家哈繼銘建議征收房地產匯率調節稅，即對外籍人士出售房地產時，因