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“國(guó)六條”出臺(tái)、細(xì)則發(fā)布，新一輪的宏觀調(diào)控“招招過(guò)硬”。在“六一”大限前緊急“出貨”后，廣州樓市觀望氣氛濃厚。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)將廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨重大調(diào)整，中介、開(kāi)發(fā)商可能要“洗牌”。
市場(chǎng)觀望期至少3個(gè)月
據(jù)滿堂紅地產(chǎn)研究部的調(diào)查，最近一兩周，看房者的數(shù)量、打電話來(lái)咨詢買(mǎi)房的客戶都有所減少。前來(lái)看房的多數(shù)是有住房剛性需求的買(mǎi)家，而新客戶就很少了。
在實(shí)施細(xì)則發(fā)布后，為了搶先“出貨”，市場(chǎng)進(jìn)入緊急動(dòng)員狀態(tài)。5月31日，廣州二手房交易一度“瘋狂”。有顧客從凌晨就開(kāi)始排隊(duì)，希望在“大限”前完成交易。
中介急，買(mǎi)家慌，賣家忙。5月31日，珠江新城的多家中介行，唱了“空城計(jì)”，據(jù)說(shuō)店員都出去與客戶聯(lián)系看樓或者簽合同了。
28歲的王先生表示，今年年初廣州房?jī)r(jià)漲得比較厲害，目前廣州有可能成為調(diào)控對(duì)象。如果近期房?jī)r(jià)有所下調(diào)的話，就要出手買(mǎi)房了。
而準(zhǔn)備進(jìn)行二次置業(yè)的劉女士會(huì)考慮近期入市，她認(rèn)為新政細(xì)則的出臺(tái)會(huì)影響市民購(gòu)買(mǎi)意愿，但小戶型的供給增加后，發(fā)展商很有可能對(duì)大戶型進(jìn)行提價(jià)，還是要早下手。
中原地產(chǎn)有關(guān)人士預(yù)計(jì)，6月1日之后，會(huì)有更多的業(yè)主將全額營(yíng)業(yè)稅的成本加到房?jī)r(jià)中，二手房的出讓價(jià)格將上漲，但二手房交易量會(huì)下降，市場(chǎng)將出現(xiàn)至少3個(gè)月的觀望期。
“洗牌”已經(jīng)開(kāi)始
盡管上市的二手房大部分是房改房，期限也在5年以上，實(shí)際上營(yíng)業(yè)稅的影響不大。但是，政策的威懾力還是很大。不少業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，觀望期越長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商的壓力越大。去年宏觀調(diào)控政策對(duì)2年內(nèi)轉(zhuǎn)手的商品房征收全額營(yíng)業(yè)稅的時(shí)候，廣州有近10%的中介公司受到嚴(yán)重沖擊而關(guān)停倒閉。
同時(shí)，新政策對(duì)信貸條件有嚴(yán)格規(guī)定，項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的開(kāi)發(fā)商將得不到銀行貸款。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果政策嚴(yán)格執(zhí)行，一批中小房企將被淘汰出局，整個(gè)行業(yè)即將重新洗牌。
廣東省房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)蔡穗聲認(rèn)為，這些調(diào)控政策力度很大，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)有較大影響。但是對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行“限價(jià)”，在操作上會(huì)有一些問(wèn)題。例如今年定的價(jià)格是6000元/平方米，等兩年后房子開(kāi)賣時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)漲到8000元/平方米，這其中的差價(jià)會(huì)引發(fā)投機(jī)行為。
韓世同認(rèn)為，“硬招”的效果是，廣州房?jī)r(jià)很有可能今年觸頂回落。多個(gè)專家認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的壓力在增大，此前政策的進(jìn)一步收緊將使細(xì)則實(shí)施形成更大的合力。
5月30日起，廣州市對(duì)商品房預(yù)售款實(shí)行“全程全額”監(jiān)督管理，各商業(yè)銀行與廣州市國(guó)土房管局《房屋管理系統(tǒng)》實(shí)行聯(lián)網(wǎng)及數(shù)據(jù)信息共享，開(kāi)發(fā)商挪用商品房預(yù)售款將受處罰。
細(xì)則需更細(xì)
廣州市寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同說(shuō)，地價(jià)房?jī)r(jià)的上漲存在許多深層次的問(wèn)題，如土地供應(yīng)體制、金融管理體制、財(cái)政分配體制、房地產(chǎn)稅收體制等，要從制度上找原因和從根本上解決問(wèn)題，既治標(biāo)又治本，否則只能是頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳。
韓世同認(rèn)為，這次的調(diào)控細(xì)則比較有新意，用具體的套型和比重來(lái)規(guī)定和要求普通商品房的發(fā)展，但90平方米和70%的比例是否得當(dāng)，是否具有可操作性，還有待觀察與研究。
銀行界人士余豐慧建議，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策還要細(xì)化，進(jìn)一步加大區(qū)別對(duì)待的力度�？梢钥紤]，首付款比例政策在面積上實(shí)行梯次政策，如90平方米至120平方米實(shí)行首付款30%，160平方米以上可提高到50%等。在套數(shù)上，同樣實(shí)行梯次政策，比如兩套提高到30%，三套以上提高到50%等，以避免出現(xiàn)中小戶型投機(jī)行為。
本報(bào)記者 黃玫
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