內地企業香港REITs淘金

　　陳桂龍

　　目前我國商業地產開發資金主要來自銀行這一單一渠道，狹窄的融資渠道使資金隱含較大風險，到香港上市，無疑為內地企業開拓了一條新的融資路徑

　　香港市值最大的地產開發商新鴻基地產日前公告稱，集團已經向香港證券及期貨事

務監察委員會申請成為房地產投資信托基金(REITs)上市，市場傳該信托基金集資額為5億美元。

　　新鴻基公司表示，已最終決定出售部分寫字樓和工業地產股權，并將該部分資產納入REITs. 5月22日，瑞安房地產上市聆訊已獲得香港聯交所通過，瑞安計劃6月中旬開始招股，目標直指6月底上市。

　　自從去年領匯作為香港首個REITs上市并且價格一路走高以來，今年更多的

　　來自商務部《中國商業地產報告》的調查結果顯示，目前我國商業地產自籌資金只有35%左右，地產商對銀行信貸的依賴水平在70%至80%之間。商業地產開發資金主要來自銀行這一單一渠道，狹窄的融資渠道使資金隱含較大風險。為此，商務部表示，希望能拓展商業地產融資渠道，其中一條措施是打通國內REITs融資渠道。到香港上市，無疑為內地企業開拓了一條新的融資渠道。

　　香港REITs潮起

　　業內人士坦言，到香港上市是受到領匯上市的刺激。

　　2005年11月25日，領匯作為香港首支REITs成功上市，獲得了高達18倍左右的超額認購，當日就以11.8港元的價格收盤，較基金單位訂價10.3港元有至少14.56%升幅，較散戶折扣價9.78元則有高達20.6%升幅。同時，領匯還是全球集資額最高的REITs，總集資金額超過220億港元。領匯的成功上市，為香港資本市場提供了一個全新的優質投資產品，豐富了資本市場的產品結構，從而吸引了很多國際投資者的投資。

　　另外領匯首次發行的失敗，也導致香港《REITs守則》作了相應的修改：一是允許內地的商業地產項目以REITs形式到香港上市融資；二是放寬REITs的負債比率至資產總價的45%。這一修改在很大程度上提高了REITs在機構眼中的價值，以至于在領匯上市后，越來越多的房地產公司紛紛啟動REITs上市計劃。

　　“2005年12月21日，內地首支房地產信托基金——越秀基金也在香港正式掛牌，當日也上漲了13.8%。越秀基金開創了內地房地產企業在香港發行REITs的模式，使內地的商業物業可以作適當的套現，這同時也給境外房地產投資者帶來投資內地商業性地產項目的機會。

　　這一融資方式很快被內地企業借鑒，掀起了內地房企到香港融資的熱潮。“祥德國際投資管理(新加坡)有限公司總經理劉秉軍說。此外，香港作為中國本土的國際金融中心，香港市場也自然成為中國房地產商的國際融資市場。

　　“領匯上市，集資額214億港元，加上貸款近122億港元，共集資約336億港元。這讓我們見識了資金對香港房地產基金的投資興趣。”城建市場營銷中心某人士說。早在去年5月以來，香港多家大型基金公司都紛紛推出以房地產信托投資基金為投資目標的基金產品，成為香港投資市場近期的一道新景觀。領先資產管理公司的Adequity房地產保證基金率先上市，景順資產管理公司的天下地產收益基金緊跟著出爐。接著，法興又推出一只房地產基金和UBSAG以及摩根富林明旗下的怡富資產管理也紛紛借助香港房地產投資熱潮，推出房地產證券投資基金和票據。

　　上市曲線入場

　　據了解，內地凡是商業地產開發的一線企業，如大連萬達、北京北辰等，都在打算把項目包裝成REITs到香港融資。此外，準備把中國內地物業打包到香港上市的，還有那些近來經常大手筆出擊的海外基金們。據了解，目前籌備REITs在香港上市的，正是麥格理銀行、摩根士丹利這幾家投資基金。它們近期在內地收購了大量購物中心、寫字樓和服務式公寓。如果長期收租的話，需要15—20年才能收回投資本金，而上市就成了這些房地產投資基金清晰的退出機制。

　　按照慣常做法，房地產開發商要成立REITs，必須先為物業重新估值，然后打包優質的物業項目上市。此外，發展商需另外成立一家資產管理公司，并把旗下資產出售給該公司管理。越秀投資采用了同樣的做法——成立一家資產管理公司，并且擁有超過50%股權和派員到該公司擔任管理層。“通過資產管理公司，在內地收購商業地產項目，不斷捆綁旗下商業物業，項目運作風險性比較低。”越秀城建方面表示。

　　根據一份標準的REITs上市流程表顯示，盡職調查大約需要8周，從組建上市團隊(如委任投資銀行、稅務師、

　　香港REITs對內地企業來說，更像一場及時雨。央行“121號文”出臺后，

　　救命的直覺

　　“從國外的情況來看，沒有REITs，就沒有商業地產，超過60%的房地產投資是通過REITs實現的。而整個亞洲的REITs，包括澳大利亞和新西蘭在內，還不及美國REITs數量的1/3.香港REITs無疑為內地商業地產發展起到推動的作用。”劉秉軍說。

　　“賣掉物業套現，對于目前資金匱乏的地產企業而言，也算得上是一條出路。”融勤國際投資管理有限公司負責人馮華偉說。摩根大通房地產投資銀行部主管Ryan在公開場合表示，首批赴港上市的內地物業，會以寫字樓及商場物業為主。長遠來看，香港將成為內地REITs的最大集資市場。

　　面對房產企業的香港REITs熱潮，一些專業人士指出，對于內地房地產開發商來說，香港REITs并不一定是香餑餑。深圳德思勤投資咨詢公司副總經理任慶認為，香港的REITs市場只開放了半年時間，還處在摸索階段，各方都會考慮如何平衡REITs與內地紅籌股的關系。所以去香港發行REIT需要謹慎從事。“內地的外匯管制和境外投資者對內地房地產市場的不熟悉都會讓境外投資者要求REITs提供更高的風險溢價。

　　5月10日在美聯儲將基準利率提高25個基點后，香港也將基準利率提高了25個基點，投資者的機會成本已經顯著提高，長江實業執行董事趙國雄在加息前就曾表示，利息上升將會打擊REITs的上市吸引力。

　　“大家應該認清楚，去年11月17日，領匯招股結束，散戶公開認購前的‘暗盤’認購額共計約122億港元，僅為2004年領匯因訴訟而截止認購前的351億港元的三成左右。”馮偉華說。(06055)