廣州樓市供應(yīng)會(huì)否出現(xiàn)空當(dāng)期

　　業(yè)內(nèi)人士稱：觀望新政效果和樓盤更改規(guī)劃將致短期貨量減少，空當(dāng)期后供應(yīng)量會(huì)大增

　　“國(guó)十五條”樓市沖擊波

　　“國(guó)十五條”規(guī)定，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70

%以上。同時(shí)，規(guī)定“對(duì)已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項(xiàng)目，要重新進(jìn)行規(guī)劃審查”。也就是說(shuō)，現(xiàn)在還沒(méi)拿到施工許可證的，沒(méi)動(dòng)工的，一律要重新設(shè)計(jì)，重新報(bào)批。

　　受訪發(fā)展商都認(rèn)為這兩條是最要命的，而最簡(jiǎn)單又最有效的對(duì)策就是拖時(shí)間。

　　受“國(guó)十五條”影響，廣州將有一大批新報(bào)建項(xiàng)目會(huì)被打回發(fā)展商處重做，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，廣州市場(chǎng)可能形成最短1年、最長(zhǎng)1年半的貨量供應(yīng)空當(dāng)期。

　　大批新項(xiàng)目要重新規(guī)劃報(bào)批

　　“國(guó)十五條”規(guī)定，6月1日后凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。尤其強(qiáng)調(diào)“過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。”這意味著廣州有一大批新報(bào)建項(xiàng)目會(huì)被打回發(fā)展商處重做。因此，廣州市場(chǎng)可能形成最短1年、最長(zhǎng)1年半的貨量供應(yīng)空當(dāng)期。

　　廣州山象設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司總建筑師蒿一兵表示，沒(méi)有領(lǐng)取施工許可證的項(xiàng)目幾乎是要重新走一次報(bào)建的程序，還要回過(guò)頭來(lái)重新做規(guī)劃。重新做規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，一般需要3個(gè)月的時(shí)間；走完報(bào)建的程序，到領(lǐng)取施工許可證，一般來(lái)說(shuō)至少要9個(gè)月時(shí)間，另外從動(dòng)工到達(dá)到預(yù)售條件，也還需要一段時(shí)間。

　　有發(fā)展商透露，一些有“背景”、有“關(guān)系”的發(fā)展商報(bào)建審批的速度可能快些，不過(guò)也需要半年。何況，一下子那么多項(xiàng)目都要重新做規(guī)劃，重新報(bào)批，肯定會(huì)拉長(zhǎng)時(shí)間。

　　空當(dāng)期后供應(yīng)量將大增

　　同創(chuàng)卓越執(zhí)行董事陳柳青預(yù)計(jì)，由于那些不符合新政規(guī)定的項(xiàng)目要重新報(bào)建，即使是符合新政的項(xiàng)目也要重新做市場(chǎng)定位等方面的原因，在短期之內(nèi)市場(chǎng)上的供應(yīng)量肯定會(huì)有所減少，市場(chǎng)上將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)空當(dāng)期。在此期間，占目前市場(chǎng)主導(dǎo)地位的大戶型單位將會(huì)在短期內(nèi)拉高總體房?jī)r(jià)，但長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，由于新政影響，今后將會(huì)有大量中小戶型的單位涌出，又會(huì)一定程度降低房?jī)r(jià)。

　　廣州發(fā)展商代表馬先生認(rèn)為，政策雖然很驟很猛，自6月1日起執(zhí)行，但仍有“滯后性”，該政策要到明年下半年才能顯現(xiàn)出效果來(lái)。

　　發(fā)展商黎先生也同意此看法，其認(rèn)為廣州樓市將在今、明兩年，供應(yīng)鏈斷裂，現(xiàn)有產(chǎn)品將“吊”起來(lái)銷售。對(duì)目前已通過(guò)報(bào)批的樓盤來(lái)說(shuō)，價(jià)格會(huì)上漲，因?yàn)槭袌?chǎng)的供應(yīng)鏈將出現(xiàn)斷裂。從這個(gè)“斷供”期來(lái)看，現(xiàn)有產(chǎn)品及現(xiàn)已獲得施工條件的項(xiàng)目，肯定會(huì)笑到最后。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也指出，購(gòu)房者對(duì)于這個(gè)市場(chǎng)空當(dāng)期完全可以不必恐慌，而爭(zhēng)先去認(rèn)購(gòu)現(xiàn)有市場(chǎng)產(chǎn)品，因?yàn)椤皣?guó)十五條”還規(guī)定，對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年或2年而未開發(fā)的，分別會(huì)從高征收土地閑置費(fèi)和按閑置土地?zé)o償收回。可以預(yù)知的是，這將讓市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)量在空當(dāng)期后大增。

　　地產(chǎn)商囤貨？小心積壓難賣！

　　曾經(jīng)有房地產(chǎn)專家指出，開發(fā)商囤積產(chǎn)品，存在很大風(fēng)險(xiǎn)。如今國(guó)家新一輪宏觀調(diào)控開始，囤貨“后遺癥”即將顯現(xiàn)，究竟是利是弊？不同開發(fā)商感受可能不盡相同。

　　主動(dòng)囤貨:貨量積壓難賣

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，五一前不少發(fā)展商都存在“惜售”心態(tài)，期望通過(guò)產(chǎn)品積壓來(lái)推高房?jī)r(jià)，現(xiàn)在他們大部分都面臨賣不出貨的危險(xiǎn)。該業(yè)內(nèi)人士稱，新政對(duì)買家影響明顯，從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，不少原本打算買房的消費(fèi)者都選擇持幣觀望。而購(gòu)房需求的劇減，使原本希望通過(guò)囤貨以賣出高價(jià)的發(fā)展商，現(xiàn)在不得不考慮降價(jià)銷售。如珠江新城某樓盤，幾個(gè)月前定價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米，后來(lái)漲到1.8萬(wàn)元/平方米，等到月底正式開售的時(shí)候，價(jià)格可能會(huì)低于最先的定價(jià)。

　　少量囤貨:剛好過(guò)空當(dāng)期

　　記者五一黃金周期間采訪過(guò)一個(gè)囤貨的大型樓盤，該盤發(fā)展商解釋，他們之所以沒(méi)有出售全部貨量，主要是一部分樓宇的預(yù)售證并未如期拿到。與那些因“惜售”而煩惱的同行不同，如今他們正為自己“被動(dòng)”囤貨的行為而慶幸。這位開發(fā)商告訴記者，該盤現(xiàn)在貨量充足，銷售期至少可以維持半年。“雖然價(jià)格可能出現(xiàn)下降，從而導(dǎo)致利潤(rùn)減少。但至少企業(yè)的宣傳和銷售不會(huì)斷檔，這對(duì)我們的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展還是有益的。”

　　缺貨企業(yè):空當(dāng)期或裁員

　　與此相反，一些并不“惜售”的發(fā)展商倒是可能出現(xiàn)生存困境。番禺某個(gè)以豪宅開發(fā)為主企業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人向記者抱怨，新政策規(guī)定新商品房90平方米以下所占比重必須達(dá)到七成，這使得公司之前所有的計(jì)劃都必須推倒重來(lái)，而從規(guī)劃修改到獲得新的施工許可證，至少要半年以上。

　　這位職業(yè)經(jīng)理人表示，出現(xiàn)超過(guò)半年的空當(dāng)期，這對(duì)整個(gè)企業(yè)的品牌建設(shè)，甚至公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)都是嚴(yán)重的打擊。該職業(yè)經(jīng)理人稱，在沒(méi)有收益的情況下，公司為了節(jié)約成本，可能會(huì)裁員。

　　廣州:發(fā)展商狠念“拖”字訣

　　“國(guó)十五條”執(zhí)行的第一天，樓市在兩天的緊張和騷動(dòng)后歸于平靜。記者采訪了解到，前兩天還焦急辦理施工許可證和產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶的發(fā)展商和二手樓市，都持著觀望的心態(tài)等待廣州市政府的表態(tài)，誰(shuí)都不愿輕舉妄動(dòng)。

　　觀望期可能持續(xù)到9、10月份

　　有知情人士預(yù)計(jì)，廣州市國(guó)土局、規(guī)劃局等部門還正處于內(nèi)部意見(jiàn)的征集階段，匯集交到市里還要再討論定奪。如果涉及到分界戶型面積和比例的調(diào)整，還要再報(bào)到建設(shè)部審批。走完所有程序，起碼也要三四個(gè)月時(shí)間，也就是到9、10月份才會(huì)有結(jié)果。而且政策來(lái)得太快，地方政府、銀行之前也未有太多準(zhǔn)備。而且這次宏觀調(diào)控如何在地方落實(shí)很重要，中央也要看到把房?jī)r(jià)穩(wěn)住的結(jié)果，其中牽扯的問(wèn)題很多，要兼顧的方面也很多，廣州市政府一定會(huì)慎重研究后才做決斷。

　　發(fā)展商這幾天都在內(nèi)部交流

　　發(fā)展商也預(yù)計(jì)到了廣州實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)不會(huì)太快。某大集團(tuán)的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，五一黃金周期間，購(gòu)買力已經(jīng)得到一次集中釋放，之后，看樓疲勞、觀望感染等后黃金周癥狀在政策出臺(tái)前已經(jīng)有所表現(xiàn)。政策出臺(tái)后的這兩天，看樓的人確實(shí)是少了。他們的銷售人員打電話給買家，不少買家都想再等等看。他覺(jué)得，和去年“國(guó)八條”出臺(tái)的效應(yīng)一樣，市場(chǎng)都會(huì)在一次強(qiáng)勢(shì)政策后轉(zhuǎn)入集體觀望，等到十一黃金周，由于新一輪樓市熱潮期到來(lái)，買家的情緒可能會(huì)被重新調(diào)動(dòng)起來(lái)。但也有發(fā)展商提出，即使廣州的實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，觀望期還不會(huì)終結(jié)，并可能再持續(xù)一兩個(gè)月，買家肯定會(huì)看地方政策的效力再做決定。

　　白云區(qū)某樓盤的營(yíng)銷總監(jiān)說(shuō)，發(fā)展商之間這幾天都在內(nèi)部交流，較為統(tǒng)一的意見(jiàn)就是“等著”、“守著”，地方政策對(duì)發(fā)展商才是最具直接影響力的。

　　海珠某樓盤的銷售人員透露，他們本想囤一點(diǎn)貨量漲點(diǎn)價(jià)錢再賣，但現(xiàn)在囤著房子卻看到買家購(gòu)買信心受挫，擔(dān)心公開發(fā)售時(shí)賣不了。

　　深圳:30樓盤或需更改規(guī)劃

　　按照“國(guó)十五條”規(guī)定，深圳可能有30個(gè)拿了項(xiàng)目規(guī)劃許可證但未拿到施工許可證的樓盤面臨規(guī)劃設(shè)計(jì)的更改。業(yè)內(nèi)人士指出，市場(chǎng)迫切需要地方政府盡快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，以引導(dǎo)市場(chǎng)。

　　“據(jù)我們調(diào)查，目前全市已經(jīng)拿到了項(xiàng)目規(guī)劃許可證而尚未拿到施工許可證的樓盤，大概有30個(gè)。如果規(guī)劃部門堅(jiān)決執(zhí)行'國(guó)十五條'，它們都將面臨規(guī)劃設(shè)計(jì)的更改。”昨天，中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉說(shuō)，僅在今年5月，深圳剛剛拿到規(guī)劃許可證的樓盤就有18個(gè)，按照正常的審批速度，它們不可能在6月1日前便辦理下施工許可證。

　　“這個(gè)政策不但對(duì)開發(fā)商是個(gè)考驗(yàn)，對(duì)政府也是個(gè)考驗(yàn)。”一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)人士擔(dān)心，如果地方實(shí)施細(xì)則遲遲不出，必將導(dǎo)致部分開發(fā)商希望通過(guò)暗箱操作獲得豁免。“這不是沒(méi)有可能的，如果一個(gè)樓盤重新設(shè)計(jì)的話，增加的費(fèi)用將達(dá)幾百萬(wàn)。”他認(rèn)為，“國(guó)十五條”實(shí)施之后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上猜測(cè)不斷，眾說(shuō)紛紜，在這種情況下，迫切地需要地方政府盡快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，解答疑惑，引導(dǎo)市場(chǎng)。

　　昨天，主管房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)審批的深圳市規(guī)劃局一位負(fù)責(zé)人說(shuō)，對(duì)于“國(guó)十五條”的各項(xiàng)規(guī)定，政府部門肯定會(huì)堅(jiān)決執(zhí)行，但由于深圳的實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，具體如何執(zhí)行目前也不清楚。

　　深圳的實(shí)施細(xì)則到底會(huì)在何時(shí)出臺(tái)？連日來(lái)，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒一直與深圳市國(guó)土房產(chǎn)局部分負(fù)責(zé)人在北京參加建設(shè)部封閉會(huì)議。他昨天告訴記者，研究各地如何落實(shí)“國(guó)十五條”便是此次會(huì)議的重要內(nèi)容。在此期間，不會(huì)接受媒體采訪。他估計(jì)下周才能回到深圳，隨后深圳的實(shí)施細(xì)則也將盡快出爐。

　　-記者觀察

　　別又“捧”高別墅價(jià)格

　　叫停別墅用地已是自2003年至今三令五申過(guò)的調(diào)控政策。自從這個(gè)政策出臺(tái)，廣州的別墅價(jià)格就有了政策的仰仗，以稀缺性為名義，越賣越高。而且在別墅報(bào)建方面，似乎還存在管理方面的疏漏。據(jù)悉，今年初還有發(fā)展商在廣州東部地區(qū)獲得大片土地準(zhǔn)備建純別墅。還有知情人士透露，政府早年批出的別墅用地還有不少未消化，因此現(xiàn)在報(bào)建別墅還可獲批。

　　另一個(gè)存在的問(wèn)題是，發(fā)展商可采用高級(jí)公寓、多層洋房等名義向規(guī)劃部門報(bào)建開發(fā)聯(lián)排別墅，以逃避對(duì)別墅開發(fā)的限制。

　　以實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，叫停別墅用地的政策每次被強(qiáng)調(diào)，別墅價(jià)格就會(huì)向上拉一拉，這對(duì)別墅幾乎已成了一個(gè)利好消息。目前，南海的別墅項(xiàng)目已經(jīng)升到了7000多-10000多元/平方米，南沙區(qū)的別墅也賣到了近20000元/平方米。所以，今次